与过去两年的投资策略相比较，投资人在介入上海房地产时，除了考虑增值性之外，抗跌性以及租金回报率也是不可忽略的考虑因素。一般来说，在升息不无可能的前提下，在选择房地产时，其租金回报率最好能维持在6%以上。
近一年来，上海市房地产市场的气氛有些诡谲难辨，先是去年10月份上海市物价局公告调降中介服务费，接着前不久上海市又开始实施期房限转政策，而时下银行对于贷款的紧缩又更一步打击了上海房地产市场的过热买气。照理说这一连串的政策应该打得房价抬不起头来，但上海市的房价却仍然维持涨势。不过值得关注的是买方客户却在房贷政策趋紧以及主观认为房价看跌的预期心理下主动下调了购房的心理价位，使得二手房市场上买卖双方的价差拉大，成交量也在短短两个月内萎缩了三成（此数据系根据各家品牌中介统计的成交量估算而得，并非官方数据）。
成交量萎缩，但部份地区的房价续涨，这种畸形现象使得房地产投资的技术门槛提高，多数购屋人对于未来的房价变化产生了雾里看花的茫然，更重要的是，这正象征着上海房地产市场新投资时代的来临。
若要精准判断上海市房价的未来走势，就不能不看看上海市过去两年来的房价变化。上海市房地产这一波涨幅约从2001年开始发动，如将三年来的房价做一个比较，可以发现上海房地产价格的涨幅确实惊人，三年来平均涨幅达83%，其中又以徐汇区及浦东新区的104%及101%最为抢眼。造成上海房价大幅上涨的原因当然和当地经济的快速发展脱不了关系，但此般涨幅多少已经脱离的现实轨道，而透支了对未来相当一段时间的乐观预期。另一方面，投资人对期房的炒作，更加剧了这种“预涨”现象。不少中介公司所经手的期房，甚至在房子还没盖好前便已转手了四、五次，每个人赚个两成，涨幅当然要比原始价格上涨一倍以上。一手房的房价还没交屋就被炒高，完工后的价格当然更降不下来，而新推出的期房价格，又以当地次新房的成交价作为订价的参考指标，然后又吸引了无数的投资人彻夜排队抢购……。上海的房价这三年来就是在这样的心理预期及投机循环下被炒作得成为现在老百姓心目中的“天价”。
面对诡谲多变的房市气氛，投资人在出手前必须比以前更为审慎小心，但老道的投资人却并没有完全从市场中抽手，因为虽然房价未来一年的涨幅肯定不如过去两年，但和其他投资工具相比较，上海市的房地产投资仍然具有低风险、高报酬的魅力。
与过去两年的投资策略相比较，投资人在介入上海房地产时，除了考虑增值性之外，抗跌性以及租金报酬率也是不可忽略的考虑因素。过去在景气大好时，投资人会特别青睐郊区的房产标的，主要原因在于郊品房价便宜，不但容易以小博大，同时在比价效应下，房价也更有上涨动力，但当景气趋缓时，开盘量居高不下的郊区房地产一旦供过于求，房价也最容易失守，再加上如果之前的投资客比例过高，那么房价一旦出现回档，更容易遭到投资客的杀跌。其次，郊区的房地产原本租金报酬率就不如市区，一旦房价走低，即使要从“炒短线”变成“长期拥有”，在供过于求的现实状况下，租金也不容易冲高。反之，市区的房地产虽然缺乏炒作素材，但可建地有限，加上地理位置的绝对优势，不但抗跌性高，租金报酬率也较为稳定，对于保守型或是对房价未来发展没有把握的投资人来说，不啻为一项进可攻退可守的选择。一般来说，在升息不无可能的前提下，在选择房地产时，其租金报酬率最好能维持在6%以上，至于租金报酬率最好能维持在6%以上。至于租金回报率的算法也极为简单，只要将房租视为利息收入，把房价视为本金即可，亦即租金收入12个月／房价便可得出租金报酬率。
除了慎选投资标的外，贷款的灵活性运用以及设法降低购房成本也是新投资时代来临时不可忽视的做法，目前上海市中介公司多如牛毛，各中介品牌的竞争加剧，知名品牌为了强化自己的竞争力，多会挟其优势为消费者创造利益以争取客户上门，购房人可根据自己的条件多比几家以选择对自己最有利的条件。
阅读更多精彩理财文章，请登录www.amoney.com.cn
|
