自顺驰杀出天津，它在各地所挑起的风波不断，在十几个城市的一手房二手房市场均有涉猎。高价拿地，高调的传闻，高速的扩张，更让顺驰与它的领袖孙宏斌争议不断。2004年是顺驰销售丰收的一年，按照孙的计算，2004年销售回款突破百亿不成问题。然而这样一个企业触动了谁的规则？它独特的企业文化是否会让它在地产界创造一个奇迹？相约YNET房产直接与孙宏斌面对面详解顺驰七重关。
■关于传言：
人才过于年轻，资金链条要断，扩张速度过快，从顺驰走出天津，这样的声音就一直不断。面对传言这位有着传奇色彩的地产领袖总结了三点原因：了解少，对市场的判断相异，不同媒体追求不同。
孙宏斌：一是不了解，有人认为顺驰没有资金实力、没有过硬的团队、没有过硬的产品，怎么还那么快扩张？这是不了解引起的。顺驰从事房地产开发已经10年，我们在天津是一个非常强势的品牌，去年仅在天津的开发量达200万平方米，销售量达130万平方米；我们做房地产项目几乎把中国房地产界所有的奖都得过，把建设部所有的奖都得过，最近我们又入围詹天佑奖；我们在开始全国化战略前，已经有近4000人的团队，我们的团队也是非常有战斗力的团队。二是大家的判断不同。如果判断不同，肯定会有很多质疑。你判断土地要降价，我判断要涨价，所以我买地的时候，你肯定会认为我胡来。再有，我认为这块地值200万，而他认为200万太贵了，这样就会产生质疑。判断不同让我们和业内其他的部分同行有了分歧，但正因为有了这种分歧，才让顺驰有了机会———现在回头再看，包括大兴项目在内，我们的判断都是对的。三是，可能和某些小媒体有关。对我们的质疑，大媒体没有，主流媒体没有，基本是一些小媒体。对一些小媒体来说，有几个方面原因会让他们对顺驰产生质疑，如要通过这些负面消息吸引眼球等等。
如何面对这些问题？不管别人说什么，把自己该干的事儿干好。同时要正面看这些争议。舆论本身就是双刃剑，这么多关于顺驰的争议快速地增加了我们的知名度。这些争议也促进我们进步。同时也要相信大多数人的判断，现在对我们的做法肯定的人就越来越多。
速写顺驰：自顺驰杀出天津，它在各地所挑起的风波不断，在十几个城市的一手房二手房市场均有涉猎。高价拿地，高调传闻，高速扩张，更让顺驰与它的领袖孙宏斌争议不断。它到底触动了谁的规则？它独特的企业文化是否会让它在地产界创造一个奇迹？
北京作品：顺驰林溪顺驰领海顺驰蓝调
■关于速度：
不管孙宏斌和王石是否愿意，大多数的媒体还是会将二者放在一起，关注谁会是中国地产业的排头兵，按照他的说法，我们累加得出了超过120亿元的销售额，尽管孙说，他们不是想做业内老大，他们只是按照自己的步伐前进。但是，顺驰今年肯定将超过万科。而这一切又似乎是基础早早就打好了。
孙宏斌：关于去年年底定下的2004年100个亿的销售额目标，现在看，今年的销售额肯定要超过100个亿了：上半年顺驰在天津的销售回款是34亿元，下半年在天津的销售回款将在45亿元以上；北京今年的目标作了一个调整，由原来既定的20个亿调整到了14亿元，这个目标肯定是比较有把握的；全国其他地区的回款应该在30亿元左右，所以，毫无疑问，今年100个亿的销售目标肯定是超了。
我们定下这100个亿的销售额目标是有非常坚实的基础的。去年11月我们说今年要做100个亿的时候，其中的准备工作实际上前几年就做好了的。房地产业的一个特点是：不是你想做多少就能做多少，而是必须几年前就开始储备土地等工作才能实现的。我想顺便阐述一下，顺驰100个亿的销售目标是由三部分构成的：第一部分是“库存”项目，即已经开盘、正在卖的项目；第二部分是“新开”项目，即已经买完地，正在准备开工、开盘的项目；第三部分是“新增”项目，即还没有买地，我们已经有资金准备好，准备买地，新买的地能对今年销售额有多大贡献。
今年上半年我们为这100个亿的销售目标做了以下工作：第一，把库存项目卖好，天津34亿元的销售额基本是库存项目，北京库存项目林溪约卖了3亿元左右；第二，做好新开项目的开盘销售，如北京的领海就是去年拿的地，今年6月份开的盘，如今销售情况很好，昨天卖了15套，其他地区如南京、上海、苏州、石家庄的新开项目进展也非常顺利，基本是实现了去年拿地的项目今年6月份全部开盘；第三，新增项目方面，今年我们大概拿了七八块地，比如荆州、无锡项目，天津蓟县的项目等等，对这些项目，今年上半年拿地的项目也陆续在7到10月份开盘，北京4月份拿的顺驰蓝调国际，初步定在9月28日开盘。所以，今年我们在踏踏实实地落实我们的库存项目、新开项目、新增项目，三个部分都落实得非常顺利。
我要说明一下“顺驰要做全国房地产老大”的提法———很多媒体把这当作我们的一个目标，其实这是不准确的，因为这是我们的理想，是我们的中长期的战略，准确地说，我们要在三到五年内做到第一。
记者：有人说顺驰的发展速度太快，顺驰如何看待适度发展与快速发展的房地产企业风险？
孙宏斌：企业的风险不是发展快慢，而是一个系统的风险。企业发展快会有风险，企业发展慢或者不发展风险更大。能发展多快，关键看你的体系能力是否支持你的发展，因为发展快而垮台的企业要远远少于因发展慢或不发展而死亡的企业。
记者：顺驰下一步的发展节奏会不会调整？
孙宏斌：我们肯定会根据情况作出调整。一个企业的发展不应该是一个节奏，因为你跑的是长跑，有时候快，有时候慢，如果永远都是一个节奏，那就有问题了。最重要的是，该快的时候一定要快，该慢的时候一定要慢，现在宏观形势还不太明朗，我们的节奏已经慢下来了。
■关于战略：
靠二手房起家的顺驰，从二手房中得到了什么？在区域选择上，顺驰的依据又是什么？
孙宏斌：顺驰的中介业务也是从去年开始走向全国，如今已经进入全国18个城市，连锁店的数目将近700家，其中在北京有74家。毫无疑问，顺驰二手房中介连锁服务的规模在全国肯定是第一的。
二手房业务给顺驰的商品房开发带来了什么好处？第一，有了二手房业务，当你要进入一个城市，要买一块地的时候，它们会提供一个当地住宅市场的基础数据，让你对这个城市住宅需求的判断会准确一些。第二，可以帮着卖房子，因为中介公司会接触到大量的客户，这是一个特别大的优势。事实上，二手房和商品房的互动在天津就做得非常好，在北京和其他地方还很一般。这些地方的二手房的体系能力还在提高过程中。
但对顺驰来说，一手房和二手房公司目前是两个体系，在资金上是完全割离的。
孙宏斌：我们的布局从两方面来说，一方面，我们在全国已经有个布局，现在我们进入的是长三角，北京、华中、中原这些区域，这是经过认真分析的，为什么我们没去珠三角而去了长三角，珠三角的竞争激烈，为什么我们进了长三角以后进了江苏没有进浙江，因为浙江的竞争比江苏激烈，我们进了上海，为什么没有在市中心，而在三城九镇，因为这里没有市中心竞争激烈，也就是说我们进一个区域一定对这个区域有认真分析，分析它的经济发展情况、分析GDP总量、分析人均GDP、分析人均可支配收入、会聚能力、城市化进程等等。
在二三线城市的安排上，我们把土地根据城市和地块大小分为几类，这几类要有一个合适的比例。如果都是大地块，现金流不好，如果都是小地块，没有影响力。这其中有一个非常量化的分析，既让公司有个好的现金流，又让公司能有长远的发展。
■关于上市：
上市募集的资金十几个亿还不够两个月的销售回款，这是顺驰内部透露的消息，但顺驰目前也像大多数的地产公司一样，在资本市场努力再努力。
孙宏斌：上市是目前我们在做的重要工作之一，但顺驰上市的目的不是为了解决短期资金问题———如果要通过上市解决现在的资金问题，早就晚了。我们上市的目的是要通过融资改善资本结构，是要和国际资本市场接轨，让明年、后年有更好的发展。正因为这个目的，今年在排资金计划的时候，所有的预算都没有排上市这块。不像有人说不上市我们的资金链就有问题了，不上市我们也挺好的。从1月份开始就有人说我们的资金链有问题，可是，到现在七八月了，我们依旧挺好的。
上市的工作很顺利，基本都在按照我们的计划在往前走。但是现在的大环境不是上市最好的时机———宏观调控，加上，七八月份香港市场上基金经理都在放暑假等等。
今年顺驰肯定是要上市的，但至于是在9月、10月，还是再往后，要看市场的情况。
■关于人才：
据说“顺驰军团”在全国将近8000人，很多年轻人手中掌握的资金和资源是其他公司的人无法想象的。“没有经验，流动过于频繁”也是顺驰在人才使用方面遭遇的多种评价。孙称，在顺驰军团内，信任与放权造就了一批业内年轻的老同志。
记者：有人认为，房地产行业和IT行业不一样，房屋的开发、施工质量的管理以及社区品质的经营等等都是需要经验积累的，这些年轻人盖出的房子是否能让业主满意？
孙宏斌：第一，年轻不等于没有经验，年纪大不等于经验多；年轻也不等于能力低，年纪大也不等于能力高。顺驰的人看着年轻，但是经验已经很多了，在顺驰的几年中，他们已经参与了很多项目，积累了很多经验。
第二，年轻并不等于房子的质量盖得会有问题。顺驰在天津能做到那么大开发量，能有那么好的口碑，占有那么大的市场份额，是因为我们有好的产品，也就是说，我们的质量已经经受了客户和时间的考验。
第三，我们的用人标准是，你是否符合我们的企业文化，是否支持战略，是否努力，是否有责任心，是否有发展潜力，和年龄无关。
■关于企业文化：
良好的企业贯穿力是王石评价顺驰的一个突出特点，这一点在与顺驰人的接触中，也会有所察觉，孙也说，在企业内当一件事情发生，职员一定会清楚“我的看法”，知道我会怎么讲，这种近似洗脑一样的企业文化，使顺驰的执行力相当强健。
孙宏斌：我们一直说做企业要关注基本问题，企业文化就是最基本的问题。我想没有人认为企业文化不重要。但是，大家把企业文化虚化了。文化是什么？文化就是习惯和习俗，企业文化就是企业做事的方式和习惯。如果你把企业文化定义为企业做事的方式和习惯的话，那企业文化对企业就最重要不过了，企业要有一个好的做事方式和习惯，这是特别难的，需要企业的领导团队很努力地做。很多企业的文化是挂在墙上的，那叫口号不叫文化。企业文化必须转化为行动，转化为执行力，转化为结果，否则企业文化没有任何意义。
■关于产品：
顺驰人拿过许多奖，不过大多在天津，而在北京随着它们项目地扩展，越来越多的作品将会与京城老百姓见面，到时候您可以验证，这位老总的承诺。
孙宏斌：“在房地产行业，老百姓判断品牌的标准一定是产品的价值价格比，到底值不值那么多钱。所以一定要提供一个超越客户期望值的产品，这也是我们全力以赴在做的。”
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