发送GP到6666 随时随地查行情
早在雅典奥运会开幕之前，京城楼市便对这次盛会寄予了热烈期望，而奥运区域和奥运项目，也确实随着奥运会的召开而有所升温，正如赛前业内普遍认为的那样，雅典奥运的召开，引起了人们对于2008年北京奥运新一轮的联想与展望，对于奥运区域和奥运项目来说，这是其“先天优势”的又一次集中体现。虽然没有出现当年升奥成功时，华亭一期一夜卖出一个亿的盛况；或者风林绿洲迅速升值近千元的奇迹，然而较之目前的房地产市场，奥运区域仍然不失为一片“乐土”，并且在其带动下，目前京城楼市西线一片飘红。
但是，业内也有意见认为，奥运区域的房价几年来一直处于上扬状态，然而目前上扬的速度和幅度已经超过了合理的范围，因此有人担心，奥运概念是否被提前预支，甚至有人认为，奥运区域目前所表现的高房价，更大程度上是开发商提前透支奥运概念，形成区域房价共谋的结果。
寻找奥运区域“新空间”
奥运区域是否已经被透支？
如果从区域目前的定位和项目构成来看，这样的担忧不无道理。
纵观北京市区三大城市功能区，从功能划分来看，CBD以商务为主，中关村以高科技为主，而奥运区域则被认为是最适宜居住的区域，商务氛围则明显不如CBD和中关村。近几年，奥运区域的住宅供应量更是突飞猛进，仅亚运村及周边地区粗略计算就有五、六百万的供应量。从居住的角度来看，虽然有未来城市配套设施的进一步完善，和奥运会带来的强大人气为支持，但很难再有突破性的“能量提升”，可以说，奥运区域的居住空间已经得到了充分的开发，发展速度和升值前景已经超过了奥运概念所恩能够提供的支持，如果没有新的突破形成强大的牵引力和带动力量，业内的担忧早晚会成为事实，即使现在还没有，总有一天，奥运区域和奥运概念会被透支。
从1984年的洛杉矶奥运会到2000年的悉尼奥运会，历届奥运会给主办方带来了巨大的财富，洛杉矶奥运会首次实现扭亏为盈，美国人尤伯罗斯将无人肯办的该届奥运会办成了一桩盈利2.36亿美元的“大买卖”，此后主办国在历届奥运会中均能赚得丰厚利润，几个奥运主办城市的房地产业也受到深刻的影响。汉城通过举办奥运会，扩建了机场，整修了公路，治理了汉江，大大改善了城市环境。亚特兰大曾经花费10亿美元进行奥运投资，包括改进国际机场和兴建新的点心基础设施，写字楼紧随其后，使其后来成为美国第二大通讯发达城市，并吸引了大批技术公司，使写字楼市场充分获益。
根据目前奥运区域的发展势头，以及近期政府所采取的一系列积极措施，我们完全有理由相信，同样的情形将在北京重演。奥运商务作为未来奥运区域发展的新空间，将在奥运区域新一轮的发展中逐渐占据主导地位。
奥运商务推动新热潮
奥运商务发展的端倪已然显现，最近一段时间以来，奥运区域的商务项目，如峻峰华亭，西奥中心，无不呈现出走旺的趋势。随着道路、交通等基础设施的完善、环境的改善，尤其是市政配套设施的投资力度加大，奥运商务为奥运区域打开了新的广阔的发展空间。
从城市地理学的角度来说，一个核心区域的兴起，往往首先是居住的扩充和完善，由此带动商业、商务，进而再推动住宅和其他配套设施，最终形成一个多功能的完善的城市中心。
但是，奥运商务的“走红”，并不是与奥运区域的住宅发展形成的一个简单的递代关系，更不是可能透支的奥运概念寻找的新的概念支持，综观奥运地产的发展对京城楼市的影响，奥运商务热潮的形成有其必然原因。
奥运对北京城市最大的影响，在于对北京城市总体规划布局的改变。奥运的影响力及奥运区域的建设，将使整个北京城市中心北移，并对北京房地产业格局产生革命性的影响。
按照今年2月公布的《北京城市空间发展战略研究》，北京将完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴－两带－多中心”的城市空间新格局。
历史上不乏因城市定位的调整而改变城市命运的个案，一是1979年中央对深圳的重新定位，另一个是1980年中央决定开发浦东，对上海的定位。而北京最近启动新一轮城市总体规划的修编，其中申奥成功是一个重要的推动因素。
随着奥运区域的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区，并将在市区形成新的以奥运区域、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构。这种城市布局将改变整个北京原有城市布局，使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥运区域，这里将由原来的城市边缘集团转换定位为城市中心区。
同时，将奥运区域定位为城市中心，“2008年之后怎么办”、“奥运概念是否透支”等等问题，也就随之迎刃而解了。
相应的，整个区域发展、交通、基础设施、商业环境及房地产市场、定位、产品、价格、客户等，都将重新定位，作为未来的城市中心区——而不是单纯的居住区，商务地产的发展势在必行。
奥运商务渐成规模
事实上，这样的情形已然在发生，最近一段时间以来，尤其是雅典奥运期间，奥运区域的商务项目无不呈现出走旺的趋势。如位于北四环健翔桥的峻峰华亭是由华润置地精心打造的华亭嘉园的二期，曾经在申奥成功的第二天狂销1亿元创下奥运板块商务项目销售奇迹，峻峰华亭为纯办公空间，总建筑面积7.3万平方米，含ABCD四座。其中A座600平米一整层“企业总部”，均为无柱大开间，结构拆合随意自如，更含180度弧形大窗，整个亚奥区景色一览无余，是为旗舰商务企业提供的顶级办公空间。 与峻峰华亭不让市场的是，位于朝阳区大屯路，地处亚运商圈黄金地带，同时毗邻中科院科学园区、奥林匹克公园的西奥中心，这是当年热销项目风林绿洲的三期，距规划中的北京国际展览体育中心仅一路之隔，具有无限的潜力和商机。雄伟壮观的双塔型建筑外观设计建成后将成为奥运板块商务旗舰项目，800平方米整层商务空间首付35万元即可入主。申奥成功，这里将成为京城又一大举世瞩目的现代化社区。目前，这两个项目都将马上引来封顶入住，是奥运商务项目中炙手可热的代表。
有关部门统计数据显示，今年奥运区域内商务项目的增长幅度达到20%，已有商务项目的出租率更是高达100%，这个额度甚至超过了CBD、中关村和金融街等老牌商务热点区域。
面对这一积极形势，奥运区域内商务项目的开发商更是表现出强烈的信心，据悉，到8月30日，奥运区域内著名商务项目峻峰华亭的价格已经上涨了3个点，其部分户型的拍卖单价已经达到17000元／平方米，直追CBD等核心商务区的顶级商务项目。与此同时，西奥中心等著名商务项目的价格也呈现出不同程度的上涨趋势，西奥中心的负责人告诉记者，他们有信心追上当年申奥成功后风林绿洲10个点的升值奇迹。（注：西奥中心为风林绿洲三期。）
而随着道路、交通等基础设施的完善、环境的改善，尤其是市政配套设施的投资力度加大，为奥运商务打开了新的广阔的发展空间。
商务之“火”何时燎原？
如果说入世使北京房地产市场真正认识了CBD、彻底发挥出CBD的价值和利益，那么，2008年，将使京城楼市真正认识奥运区域，彻底发挥出奥运区域的价值和利益。CBD和中关村已基本成型，而奥运区域的大规模建设刚刚开始，可塑性良好，可规划空间和成长空间巨大。我们有理由相信，随着奥运区域逐渐成长，这里必将成为未来北京的新中心。
然而目前，奥运区域还以处在初创期的中小公司居多，因为资金有限，这样的公司无法租住东边的高档写字楼，又因为北城的供应量较大、交通相对方便，而且区域的形象也不错，配套全面，所以多数选择了北边作为自己的根据地。
但是，任何一个版块的崛起都需要更长期和持续的需求的支撑。众所周知，无论是CBD、中关村，还是金融街，都必须有充分的产业基础形成真正的长效支持。否则可能由于短暂的需求形成一个经济非常好的假象，但不可能长久持续下去。而这正是奥运区域未来商务地产发展亟待解决的问题。
如何能够在奥运区域内形成真正具有带动作用的商务空间？作为未来城市中心的奥运区域，应当怎样正确定位其商务空间，合理开发其商务潜力，最终形成可持续发展的区域势力？商务与整个区域的发展如何达到均衡的互动，从而避免在CBD、中关村和金融街的发展过程中都曾经遇到过的失误和错位？我们相信，随着奥运商务之火逐渐形成燎原之势，所有这些问题都将逐渐获得清晰的解答；而我们也将继续关注下去，直到奥运区域——这个新的城市中心真正成熟完善起来，真正获得长远的发展空间和升值潜力。
（中国房地产报《新北京楼市》独家供稿）
