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主要观点：
1、 房价涨势明显时，人们会众口一词地看好，而众说纷纭显示了信心不足，房价开始慢慢回落。
2、 政府的多项抑制房价快速上涨的调控措施会逐渐显现效应。
3、 房地产的规划效应提前释放，轨道交通规划刚出时房价就飚升，真正开通后反而难成大利好。
3、 目前情况下炒房成本增加，跟进不是好时机
俞先生是某文化传播公司的董事长兼CEO，也是本刊冠名多次的“民间房地产投资高手”，去年曾向本刊透露了其投资多项房产的炒房经。然而在期房限转和房价网上公开大势已定的情况下，当记者再次采访俞先生的时候，他却用一种非常肯定的口气向记者表示：“我认为上海房地产的投资空间已经大大地减少，至少我已经不再进行房地产投资。”
上海楼市投资价值减少
虽然政府出台了诸如期房限转、网上交易公开等抑制房价的一系列举措，但记者仍然能够见到一些开盘的楼盘前排起几百米的长队等个一天一夜。对此俞先生有自己的想法：“房地产发展是有惯性的，并且这个惯性将会持续比较长的时间。同时目前的购房者中还有一些买房自住的人，他们绝大多数会认为房价还会涨，与其晚买不如早买，众多的综合因素使得目前楼价还没有出现大起大落。但我认为目前上海楼市存在相当的泡沫，就目前的大环境来看，炒楼的空间小了很多。”
作为一名投资者，俞先生认为目前上海的房价已经相当高，但在目前的状况下，口号式的暴跌是不可能的，现在显示出来的情况就是，泡沫正在慢慢地破灭。
“我经历过1996～1998年的那一波房产周期，现在回头看看，那时的泡沫真的很大，但当时人们普遍都觉得没什么。而在那一波行情里，开始房价开始下跌的风向标就是——人们开始前所未有地热衷于讨论房价到底是涨还是跌。因为在房价涨势明显的时候，人们还都是言辞一致地说行情看好，而信心不足时，就开始众说纷纭。果然，当人们开始争论的时候，房价就开始慢慢回落了。”
俞先生表示，根据他在美国生活的十几年所积累的房地产投资经验，10年的房产周期里，大涨的最多是3年，其他的时间，要么是跌，要么即使涨也是像“温吞水”，不会一直像那3年涨得那么厉害。
“现在房价在我看来已经高得不太正常了，即使美国也不会有涨得这么夸张的地方，不管怎样，我认为上海的房地产投资价值已经大大减少。”
不过实际上，俞先生觉得正常的房地产投资是无可厚非的，炒房也是置业投资的一种，是市场行为。对于政府实施得一系列抑制炒房的政策，俞先生也有自己的想法。
俞先生告诉记者：“虽然我认为政府的举措一定会有成效，但是其一刀切的做法从法律上来讲肯定是有欠缺的，从实际操作来讲，由于现在上海房地产存在的房价上升空间，期房到现房之间有10%的利润，但其中也必然存在投资的风险。对于投资者来说，快进快出投资期房也并不是非常划算的投资，只能是谋求小差价的投机。因为，期房阶段的上涨空间一般都很有限，一套房子扣除各种费用，有时不过几千元进账。投资者承担了风险来赚取这10%的利润，这实在是无可厚非的。投资期房一般只在那些资金欠缺的投资者中存在，而大多有充裕资金的投资者，宁愿长线收租或者期房变现房后出卖套利，这样才能获得较高和稳定的收益。因此，实际上炒房者并不可怕，最可怕的实际上炒房者与开发商、代理商内外勾结，人为制造紧张空气或抬高价格，这才是最必须打击的。”
房价已经开始透支
俞先生对两种投资者进行了分析：一类是投资的不太多的，如果他的经济实力很强，资金储备充足，那么他足以应对政策之变，心态很稳的进行长线投资，把期房捂到现房，或是把现房捂到更高的价格；另一种是买了很多期房，资金又不充裕的，一旦资金链断裂，他的首付就损失了，而只能是政府和银行给他擦屁股。
“目前上海的房价透支得很厉害，房价和老百姓的实际收入差很多。上海不是台州、不是温州，而是一个多元化的国际性大都市，将来房价出现每平方米七八万元的可能性也不是没有，但即使出现了，也只是少数的楼盘。同时现在上海房地产已经把所有的利好消息全部都提前消化了，譬如规划中哪里要通地铁了，哪里马上就飚涨，可是真正得等到开通以后，我认为再有什么利好出台也不会有什么太大的反应了。”
俞先生认为，由于上海的房产正在对政府的一系列措施进行慢慢的消化：“虽然上海的房价现在还没有什么大的起伏，但这是个循序渐进的过程。政府打一下、打两下，没有什么反应，但或许打到第三下反应就出来了。香港的8万平方米廉价房也是在推出一段时间之后才把香港房价打压下来，我不相信上海3个300万平方米打下去，房价还会岿然不动。”
此刻跟进不是时机
俞先生认为，在目前上海的房价下，在政府不支持房价快速上涨的大环境下，再进行投资实在不是聪明之举。“我也有一些朋友，属于跟风型的那种，一开始的时候不敢跟进，认为资本金太大，现在看到别人都投资房产，他也按捺不住拼命跟进了，这就属于没有经验的。我认为今后的需求肯定不如先前那么多，这时跟进肯定有风险。目前央行在收紧银根，政府一些措施的出台，有望解决购房者与房产商之间的信息不对称问题，将对规范房地产企业的经营行为，遏制投机炒作、哄抬房价起到积极作用，炒第二套、第三套房子越来越不容易。就算你胆子大、敢冒风险，但银行不给你所期望的贷款额也没用。炒房成本增加了，原来可以炒8套的现在只能炒4套，再加上升息也有压力，这种情况下，我认为上海楼市会暂时冷却一下。”
对于自己手头的房产，俞先生已经将大部分能够抛售的都抛掉了，而原来仁恒滨江苑出租的房子，也因为更换房客的问题，正在进行重新粉刷。同时，在自己抛出房产和寻找租客的过程中，俞先生也更加感觉到了房产市场已经不如先前那么景气。
“譬如我先前1万元/平方米买进畅园的房子，在前些时候以1.3万元/平方米抛出去了，虽然说现在号称涨到了1.5万～1.6万元/平方米了，但是在当时，1.3万元/平方米抛出去也是很不容易的，折腾了很久。而我那套仁恒滨江苑的房子，面积140平方米，以前可以租到1800美金/月，现在去挂牌，中介说能够租到8000元/月就不错了。一开始我还有点不信，中介告诉我，菊园里面积200平方米的房子也就租到8000元/月——这简直太夸张了。可能毕竟因为高档客户少，大家没办法按照自己原先的打算找到租客，都有点乱来了，看来高档物业的业主都该做好半年租不掉房子的打算了。”说到这里，他不置可否地笑了笑。
投资要靠自己的判断
在俞先生看来，房地产市场最终还是要靠自己判断，这是房产投资者最基本的素质。
“不要被各种各样的报告蒙住双眼。现在经常是今天一个这样的报告出来，明天一个那样的报告出来，也许从局部看来，它们都是正确的，但是从整体上来看，这些报告都有一定的局限性和片面性。房地产市场要靠自己的判断，因为有好的机会时，不可能谁都来跟你宣布一下，尤其在最近这个非常时期，你更需要有敏锐的洞察力来关注市场的变动。比如盛大金磐，现在的价格在25000元/平方米左右，位置和品质当然没得说，媒体上也说它怎么怎么紧俏。但你看到这个价钱根本用不着着急买，而是应该密切关注它，因为它销得很慢，只要有房卖，那么越晚买你的成本越低，有的甚至光是利息就能节省20多万元。房地产投资的经验需要慢慢积累，不能随便把自己轻易‘卖’给别人。”
俞先生认为，目前人们对房地产价格的敏感性还不强，当然这也有其客观的原因。在目前房价高位运行的时候，某一个项目房价短期内跌个几百元人们根本感觉不到，有的甚至跌到10％人们也很难察觉。只有持续跌一段时间，人们才会有所反应，这就需要人们对房产项目进行关注和深入的了解。
“在形势好的时候，人们不会对房价的走势有过多的争论。只有在局势不向好的时候，才会有大量的人来争论，争论的人越多越是体现出市场的混沌——而我认为上海的房价已经提前透支了。”
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