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近期，成都房市存在的问题已经从理论界的争论显化为街坊老大妈都能感受到的“居民切身利益”问题——房价一路飙升涨幅突破10％为此，一份即将出台的《成都市城镇经济适用住房销售管理暂行规定》正在征求居民意见。同时，成都市政府希望通过投入500余万平方米经济适用房把房价涨势控制在5％以内。
去年下半年以来，成都市商品房市场开始转化为卖方市场，房价也一路快速飙升。就在成都的房地产开发商为这红线上扬的行情喜不自胜的时候，成都市政府开始伸出了调控之手。即将到来的经济适用房的放量供应，给成都众多中小开发商的最大感受是日子越来越不好过了。
成都楼市“涨”声一片
“明天才发号，今天早上就排起50米长队了”一个在售项目发展商称。半年多来，成都房市一直在不断地上演排队拿号的买房盛景，想买房的人胃口都被吊了起来。由此，许多楼盘开盘当天就拿不到号，而有的楼盘还未开盘内部排号就满了。成都楼市进入了前所未有的“牛市”。
据成都市房产管理局统计，成都市近年五城区商品房成交价格在由2002年的每平方米3099元上涨到2003年的每平方米3359元以后，今年1～9月价格上扬至3642元／平方米同比涨幅突破10％大关，远远超出近五年平均4．3％的涨幅。而事关百姓切身利益的商品住宅比去年同期上涨11．2％均价达到3157元／平方米。
但是这并没有阻挡住老百姓投资房产的热情，而且成都房地产市场一度显现“卖方市场”的迹象。在刚结束不久的成都秋季房交会上，成交商品房3965套，成交金额12．59亿元，成交面积35．89万平方米。其中，正式成交9．33万平方米，成交金额3．63亿元。世家机构·汇高行统计了本届房交会上45个代表性楼盘的价格，最为集中的价格区间是3000元～4000元／平方米，占统计楼盘总数的48．89％。而中原物业对本届秋交会的调查显示，3000元～3500元／平方米、3500元～4000元／平方米两个区间的楼盘数量各占25％和27％；价格在2000元以下的住宅物业占参展项目总量的14％，主要以郊区普通多层住宅为主。毫无疑问，每平方米3500元左右的住宅将是本年度未来三个月的供应主体。
500余万平方米经济适用房平抑房价
由于国家宏观调控的大背景，使社会预期普遍认为房屋供应将大幅减少以致短期内消费需求爆发性增长，这是成都房价大幅上涨的主要因素。今年4月，成都市曾发出警示呼吁市民不要参与楼盘排号以免炒高房价。这些措施在随后三个月里产生了一定作用但是进入8月以来房价高涨趋势再次显露。 对此市场波动，成都市房管局已有定论开发商和购房者的非理性行为和市场预期严重影响房地产市场健康发展。
为此，成都市政府在3月及时出台成府发200421号文件，明确经济适用房建设计划增调为500万平方米（含拆迁房、农迁房），并组织实施确保经济适用住房用地5000亩。截止到9月底，成都市已落实经济适用住房项目76个（其中：拆迁房和公开发售项目16个，农迁房34个，集资建房26个）计划施工面积533．73万平方米，目前已施工面积319．57万平方米，其中新开工面积261．15万平方米，已落实项目的土地共计4573．41亩，占计划的91％。这些都将用于旧城改造拆迁安置、城市扩张中的农民拆迁安置以及向符合条件的中低收入家庭公开发售。
“我们的目的就是在当前商品房的‘卖方市场’中将投资者进行分流，从而起到平抑房价的杠杆作用，使房价回到正常的价格轨道。”成都市房产管理局市场处处长赵江明表示，通过即将出台的《成都市城镇经济适用住房销售管理暂行规定》和经济适用房供应市场，最终把房价涨势控制在5％以内。
据介绍，11月份成都市将公开向偏低收入家庭销售经济适用房。而力推经济适用房只是市政府平抑房价的第一步，据悉，市房管局还将采取系列措施来调控成都房市大局。
中小房企生存压力加剧
“‘8·31大限’提高了房产开发的土地门槛，外地房产巨头又纷纷抢占成都地盘挤压本土开发商，而现在我们最后的投资群体又被分流，这样下去，我们还能够挺住几拨冲击？”成都本土一家房产开发商对自己的命运充满了忧虑，这或许也代表了大多数中小开发商的心声。
中小开发商认为，目前房价上涨只是一种“补偿性涨价”，主要原因在于：土地价格经过拍卖已经成为房产价格持续走高的决定性因素；温州等外地资本在成都的炒房某种程度上拉升了房价；成都打造“最适合居住的城市”将成都房产市场推向了全国，但是成都房价与东部许多城市相比差距还很大等等。当然，成都本土企业最大的担心在于，500余万平方米经济适用房如果一次放量太大，将对商品房市场造成重创；如果持续放量，将使很大一部分购房者持观望态度，房产市场会陷入低迷状态。
“以前房地产的利润率达到30％，现在只有15％，如果政府强行将10％的涨幅压到5％，那么中小房产商将面临更残酷的淘汰赛，”一位房产界老板认为。
成都市房产管理局相关负责人认为，虽然成都经济增长和土地价格在客观上提升了房产开发成本，但是地价上涨与房价上涨完全不成比例，不是房价上涨的主要因素。过去地价太低，现在上涨合情合理，压缩的只是开发商一度取得的超额利润。何况地价涨幅只及房价涨幅的1／5，远不能支撑房价飙升10％。因此，为保证房产市场平稳发展，成都市房管局也承诺将有步骤地以适当规模供应经济适用房。同时，四川省建设厅提出，将适当控制非住宅和高档项目的投资，加大普通商品住房用地的供应规模，引导开发商多修建普通商品住房。
中小开发商对此政策叫苦不迭，外来房产巨头和成都资本雄厚的企业对政府的举措却持欢迎态度。成都置信集团副总唐名琏认为，现在房产市场10％的涨幅确实不正常，因此通过政府平抑房价，可以规范房产市场的平稳发展。但是这次平抑价格只会对中低档次住宅形成冲击，对中高档住宅市场不会构成威胁，“买奥迪的不会买奥拓，买奥拓的不会买奥迪”。
