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编者的话：
本报上期刊发建设部政策研究中心课题组报告《怎样认识当前房地产市场形势》后，业内业外反响强烈。摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠随后发表了《中国房地产泡沫将破裂》一文，并大胆预测：全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中。对于目前国内房地产业的现状及其发展中是否存在潜在的风险，我们将持续关注并深入探讨，也希望广大读者积极参与到我们的讨论之中，来稿请寄至：xiaxin@cbnet.com.cn 。
中国房地产市场似乎已成为众矢之的，关于房地产是否存在“泡沫”以及房地产金融风险的争论甚嚣尘上。
相关数据表明，在多项经济数据趋于平缓的趋势下，房地产投资仍然旺盛，房价升势却持续走高。境外媒体认为中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产“泡沫”将破裂。
而作为本轮经济过热的始作俑者，房地产业再一次处在了宏观调控“十字路口”。据悉，目前国内房地产价格的走势已经引起国务院及有关部门的严密关注。
分歧一：“泡沫”论的两个前提是否成立？
作为对“中国房地产泡沫说”的回应，建设部政策研究中心课题报告认为，中国房地产市场是否存在泡沫取决于是否有真实需求。而目前中国房地产的有效需求和潜在需求是确实存在的，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
但坚持中国房地产“泡沫“说者有两个重要依据，即空置率和房价过高。某境外媒体预测：“在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。”
“用空置率来证明中国房地产存在‘泡沫’是非常可笑的，原因是我国的空置率算法和国际通行的算法相差太大。”中信证券房地产分析师王德勇对记者表示。据了解，国际上的空置率是用空置房屋面积除以全部存量面积，而我国空置率是用商品房空置房屋面积除以近三年来所有峻工房面积。显然，两个分母不一样，如果套用中国的算法，分母为10亿平方米，空置率约为15％，而以国际算法，分母为110亿平方米，空置率仅为3％左右，这导致我国房地产空置率与国际相比明显偏高，所以王德勇特别强调：“绝不能简单以国际上10％的空置率警戒线为依据，说中国的房屋空置率过高。”
建设部政策研究中心课题报告也认为，不能否认房地产空置现象的存在。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。
而对于“泡沫”说的另一个论据——国内一些城市房价上涨的事实，王德勇依然认为目前中国房价并不高，房地产市场不存在“泡沫”。他分析，“中国的房地产价格是以中国新建的商品房价格为标准的，而不是所有成交房的价格，后者不仅包括商品房，还包括二手房、房改房、廉租房等，是所有成交房的平均价格，所以前者的房价要远远高于后者的房价。”
分歧二：加息能不能阻止房价上涨？
“目前房价已经虚高”，社科院金融所金融发展室主任易宪容博士认为，最近一轮的宏观调控虽然对房地产信贷实施了严历的紧缩政策，但房地产市场的投资并不如期回落。这表明宏观调控的效用对房地产市场大打折扣。一个重要原因就是，利率一直没有上调，这导致存款储蓄收益率远远小于房地产市场收益率。虽然央行紧缩了信贷，但许多资金仍然通过民间信贷流向了房地产市场。
“房地产市场冷热与否是本轮宏观调控的风向标，而未来的货币政策又将对房价产生决定性的作用。如果央行决定加息，房价就会下跌，‘泡沫’自己会挤出；如果货币政策对房地产市场的狂热无动于衷，那么房地产市场的泡沫将会越吹越大，最终不可收拾。与其晚挤‘泡沫’，还不如早挤‘泡沫’。”易宪容再三强调。
摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠在接受本报记者采访时则对房地产金融风险大为担忧，他表示：“中国房地产市场存在严重的泡沫现象，如果这一现象得不到尽快解决，将产生大量新的房地产不良贷款，并加大房地产金融风险。”
谢国忠认为：“从目前的情况看，还没有看到中央动用更严厉的紧缩政策的趋向，这将加剧房地产“泡沫”问题的严重性——如果央行不提高利率，那么将引发起宏观调控下新一轮的房地产投机热潮，房地产‘泡沫’将越吹越大，在未来几个月内‘泡沫’破裂并非不可能，房价下跌不可避免。”
对此观点，王德勇表示不认同，他认为，利率上调对房地产市场只是一个影响因素，而并非全部。目前中国房地产市场的主要矛盾在供需失衡，而由于中国房地产短缺特征日益明显，所以未来房价还将继续加速上涨。
“这将导致房地产市场进入短缺时代。利率上调会对房价加速上扬有所抑止，但不会阻碍房价上涨，房价持续上涨是不可避免的。”王强调。
也许现在对于房地产业而言，正是考验宏观调控的一个关键时刻，下一步政策将何去何从，本报将持续关注。
