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上风上水的区域位置、得天独厚的高科技产业历来是中关村区域房地产持续火热的卖点。借助着丰富的教育以及文化资源，中关村的地产格局也日渐呈现出多元化发展趋势，尤其是近期亮相的中关村首家大型文化主题商城“第三极”，以独特的文化主题定位，成为中关村商业地产的新亮点。业内人士认为，在中关村开发已近乎饱和的状态下，文化、商业等各种元素的聚合将为其重新找到支撑点，突破近几年激烈的写字楼市场之争，为中关村市场注入新的活力。
商业地产大打文化牌
对于中关村，很久以来流行一种说法，“八十年代看深圳，九十年代看浦东，二十一世纪看中关村”。长期以来，借助着科技创新，一批又一批的科技企业蜂拥而至，加入了中关村的“村民”行列，中关村地区一直是北京人口密度最大的区域，科技一度成了支持中关村市场繁荣的重要因素。
然而从昔日的“电子一条街”到如今的“中关村科技园区”，历经二十多年风雨变迁的中关村却似乎在慢慢迷失。在京城科技基地遍地开花的大环境下，中关村的发展重心是科技、教育或是文化？如何抉择定位成了众多关注中关村发展人士的谈论热点。
市场竞争日渐白热化，普通地产显然已不具备以往的绝对优势。于是更多的地产商想到了创新，试图为这个并不大的区域延伸出更多的空间。刚刚亮相的“第三极”就是以创新出招，以首家大型文化主题商城打破了中关村近年来的商业模式。“第三极”大型文化主题商城总经理欧阳旭告诉中国经济时报记者，该项目的主体是大型商场，主要有欢乐、图书、体育、教育、旅游、商务等六个大本营，但在高层部分建有配套的写字楼。与其他项目的不同点在于，别人是写字楼里配底商，“第三极”则是商场里面配写字楼。这个项目既承袭了中关村浓厚的文化气息，又延续了海淀图书城的商业传统。欧阳旭表示，人流再多、再老牌的商业区必然会出现市场饱和，只有不断创新，才能掌握市场主动性。据了解，建成后的“第三极”，将有望成为中关村地区的文化商业中心、北京市文化商业地标，乃至中国闻名的原创文化集散地。
有业内人士大胆预测，“第三极”这一文化地产模式的出现势必会带动整个中关村商业地产的发展，并为商业发展提供更多的空间，在其带动下，创新热潮有望即将在中关村兴起。
文化积淀熏陶商业开发
“虽然以‘第三极’为代表的商业地产为中关村房地产开发带来新的发展亮点，但中关村与北京其他区域特色不同的是，中关村浓厚的科技、教育和文件背景是其最大的吸引力。”中关村一位地产老总告诉记者，商业地产在中关村的发展势头迅猛，但尚不能说明中关村的优势就是商业地产，目前中关村仍处在科技、文化和商业争锋的时代。
事实上，早在1999年5月，北京市政府和国家科技部就明确了“把中关村科技园区建设成为具有国际竞争力的国家科技创新示范基地”的目标。在“十五”规划中，国家有关部门又进一步明确，“2005年中关村科技园区将初步建设成为国家科技创新基地。”根据原定目标，从1999年算起，10年后，中关村将能发展成为“世界一流的科技园区”。
然而中关村的科技之路却不尽如人意。尽管政府和企业都对此目标做了不懈努力，但是中关村在从电子贸易到高新技术产业的转变过程中却历经坎坷，经济增长率出现下降、企业成长过程中问题突现，昔日的龙头产业却到底难以捍卫其霸主地位，“世界一流科技园区”对于中关村而言仍只是个象征，科技地产出现降温。
“除了科技，教育和文化是中关村的又一资源优势。”海淀区副区长于军表示，作为北京市乃至全国高等学府最集中的区域，中关村地区有以北京大学、清华大学为代表的各级、各类高等院校68所，在校学生30万人。对于全国各地的莘莘学子而言，教育氛围浓厚、教育资源发达的中关村无疑是他们心中最为向往的圣地。此外，中关村还有以中科院研究院所为代表的各级、各类科研机构219家，两院院士人数占全国院士总数的36％。但是，相对于房地产开发而言，教育地产项目已经非常稳定，不可能有太多新增开发的可能性。
然而，深受中关村文化熏陶的开发商们明了，在开发商业地产的过程中，逐渐将文化作为其项目的重头戏。他们普遍认为，在文化烙印极为深刻的中关村，建筑将成为文化的有形载体，而文化又丰富着建筑的内涵，并在若隐若现中穿插于商业地产之中。同时，随着中关村发展诸多弊端的出现，商业产品以及产品配套升级已势在必行。从目前中关村发展的态势中不难看出，中关村已经从单纯的电子园区走出来，科技的商业性、商业地产的文化性已经慢慢渗透影响到整个区域的发展。
有专家认为，中关村房地产行业的发展，不能单单是科技地产，或者是教育地产、商业地产。对于中关村，科技是最诱人的起点，教育是稳定的支持，商业是未来发展的保障。此三者彼此竞争，又彼此支撑，谁能在未来笑的最好，一切都只能在发展中看结果。
商业地产潜力巨大
中关村商业地产发展的迅猛势头，同样也会在北京其他各个区域出现，商业地产的未来显然前景不错。
有关专家分析认为，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止，房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出一部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中，而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。
北京伟业房地产投资顾问有限公司董事总经理杨泓认为，商铺一直是计划经济的产物，比较复杂，一直以来受到限制比较多，主要来源于两个方面。一是土地，比如政府对于商业用地的开发有严格限制。二是归属管理比较复杂，商业设施受到商委系统的管理，给开发商的管理带来困难。种种原因造成了一种特殊的商业格局：北京既不缺商业，也缺商业。不缺商业指的不缺大型百货商场，因为北京的东、南、西、北已经形成了成熟的商业格局，但对于消费者的日常消费行为来说，这种类型的商业设施还非常缺乏。由于过度开发住宅，商业设施远远不够，随着住宅规模越来越大，商业设施越来越缺乏，因此在北京商业地产的前景非常广阔。
据了解，目前北京商业地产已经出现“三核多中心”格局“三核”即指东边的ＣＢＤ中央商务区，西边的中关村科技园区以及介于两者之间的金融街。“多中心”则指北京其他区域形成的带有明显特征、商务物业相对集中的“商务分中心”。目前三个“核心”地区的写字楼存量超过300万平方米其中中关村的商务物业供应量最大，商业物业也一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。
