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面积应考虑未来需求 经济适用住房需要再定位

BUSINESS.SOHU.COM 2004年11月26日14:03 [ 杨青 ] 来源:[ 市场报 ]
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  “补砖头”应改为“补人头” 面积应考虑未来需求

  虽然建设部曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)。但在实际建设中,经济适用房只占住宅建设中的很小一部分,远远满足不了中低收入人群的购房要求,而且在建设标准、地点、价格、出售对象等很多方面都存在一些问题。对此,许多专家学者提出,应该对经济适用房进行再认识、再定位。

  与商品房应逐步并轨

  北京市发改委提出,从当前大多数居民的收入水平来看,发展经济适用房无疑是必要的。但现在这种建设方法却值得探讨。现在建设的经济适用房是采取国家给予一定的优惠政策,减免一些税收,然后限价出售。这就产生了如下问题:在同一地区建设同一标准的住房,出售价格却不一样,产权也不一样,造成同样商品同质不同价。这不但不符合市场经济条件下的商品价值规律,也给一些腐败现象开了后门。假如今后开征物业税,经济适用房的产权将难以确定。很多房屋在标准以内的(如一般职工60平方米,科级70平方米)是经济适用房产权,超出部分补交的地价是商品房产权,这将会产生一系列问题。

  由于我国的金融和信用体制不健全,难以实际界定每个家庭的真实收入,大量的经济适用房并没有卖给年收入6万元以下的家庭。即使严格执行规定,年收入几千元、一两万元的家庭,与年收入6万元家庭的收入也还是相差甚远,低收入家庭的购买力有限,也难以真正享受优惠政策。世界上许多国家已把对中低收入家庭的住房补贴费,由“补砖头”改为“补人头”了,也就是说,将补贴在建设过程中的减免税费、优惠政策改为直接补给需要买房的居民本人,收入高的少补,收入低的多补,从而体现公平。

  许多专家提出,经济适用房的建设主要应体现在建设标准上。应该多建一些适合工薪阶层购买力的普通商品房,少建一些高档商品房和公寓,而不是单独拿出一些来给予特殊政策,这样对健全规范商品房市场不利,对开发商也不公平。建议今后的经济适用房和商品房市场逐步并轨。

  应更多建在城郊

  一些专家指出,经济适用房面对的是中低收入的工薪阶层,应考虑工薪阶层的实际需要,不能建在地价高、拆迁量大的市中心繁华地带,也不能建得离城市太远,应建在交通及设施比较配套的市郊为宜。但实际情况却恰恰相反,北京四环路以内的近郊区新建的都是高价商品房。经济适用房大都建在四环以外;也有一部分则建在二环路之内的危房改造区,成了危改回迁房,既降低了土地的使用价值,又不利于城市面貌的整体改善。

  北京市社科院首都文化发展研究中心副主任沈望舒认为,旧城改造居民大量回迁的格局势必全面压缩产业空间,使土地功能的现实产业性弱化,未来产业发展的可能性降低——城区产业萎缩,直接后果就是导致财政收入上升乏力,税源干涸,城市建设失去动力。从长远看,多数住宅产业性很低,属于城市空间资源的永久性占用,一旦形成就很难退出现有的消费状态,成为城市经济结构中的死结。

  从另一方面看,高收入阶层中很多人是城里有一套住宅,城外再有一套住宅。所以,有的专家认为,现在我们的住宅建设出现了严重错位。不该将低收入的人都轰到远郊区,让他们每天上下班奔波在路上,增大交通压力;也不应将他们放在高消费的繁华区里,增加他们的生活负担和政府压力。

  面积应考虑未来需求

  北京市发改委经过多年的摸索后认为,经济适用房面对的消费者中既有低收入的家庭,也有中等收入的家庭,还有一步到位按揭贷款的家庭。建设经济适用房时,既不能建得面积过大、标准过高,也不能面积只有50至60平方米/套,各种配套标准过低,满足不了绝大多数人的消费需求。北京市的看法是,经济适用房的建设标准应该控制在80至120平方米/套为宜。



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