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一、 国内需求构成上海房地产市场的主体
现在很多人担心由于国际游资的大举进入，中国尤其是作为对外窗口的上海房地产业受到了很大的危害。如果这些热钱受某些因素的影响抽资、套现，将会造成房地产业的地震。
其实这种担心是没有必要的。国际游资的撤离对中国，对上海的房地产市场不会产生很大冲击。中国房地产市场的繁荣是由国内需求推动的，而不是国际游资支撑的。
随着中国经济的持续、快速发展，上海作为"四个中心"地位的不断强化，境内外人士不断增加在上海的投资，使上海房地产市场得到了真实需求的支撑。由于土地资源的稀缺性特别是上海这个"寸土寸金"的国际大都市，在巨大的需求压力下，上海房价不断攀升，显示出了很强的保值增值功能。
目前上海商品房消费需求结构显三分天下的格局：三分之一是境外、市外，两外人士，三分之一是新进上海的新上海人，三分之一是上海市原居民，三分天下的新格局。在这种需求结构下，即使汇率升值，海外资金撤离中国、上海的房地产市场，整体的需求状况不会产生根本性的变化。不断进入上海的各地精英、上海原居民居住条件的改善、每年大量的动迁户，构成了上海市楼市需求的主体。
中国经济的高速发展，城市化进程不断加快。目前中国城市化率只有32%，远远低于发达国家水平。即使到2020年中国城市人口达到50%，仍然低于那时世界城市化率的平均水平。所以我国城市化进程将持续一段很长的时间，在未来的十到二十年间，我国还将至少从农村转移1.3亿人口，这些人口是对中国房地产巨大潜在需求的支撑。
加息会一定程度的影响投机需求，但是市场上真实需求很旺盛，加息后每月按揭增加有限，比现在5.2%的通胀率小很多，完全在可以承受范围内。房地产的保值增值功能依然突出。由于市场上真实需求的旺盛，这一点涨幅基本不会对房地产市场造成影响。
从加息后上海首次二手房展火爆，购房者热情不减，可以看出现在上海房地产市场的巨大需求潜力。这种对于二手房的需求，反映了人们对住房的真实需求。如果人民币升值，海外热钱获利撤离，则他们抛出的楼盘都会进入二手房市场，国内购房需求立即会吸纳这部分楼盘。担心热钱撤离会给中国楼市留下虚高的泡沫，是不必要的。经历过去年底到今年上半年国家宏观调控的洗礼，上海房地产业彩虹依旧。据一些地产市场研究机构数据显示，10月末，静安、黄浦、长宁、浦东以及徐汇几个豪宅集中区域的市场表现出明显的复苏迹象，高档楼盘价格继续攀升， 成交量放大。
一些城市楼价偏高，也不是由于外资托市，主要是中国境内游资在找不到更好的出路、投资渠道的时候。而房地产市场有良好的市场前景、巨大的发展潜力，因而进军房地产市场，托高了房价。这与海外热钱的涌入没有关系。
现在人民币面临很大的升值压力，但是可以肯定中央政府决不会在外来压力下提高人民币汇率。人民币的升值会选择适当的时机，在对中国宏观经济不会造成巨大危害的前提下，悄然升值。就像此次加息，来得时机恰好，却又不在人们关注的风口浪尖。
二、 对上海房地市场的前景国外投行用脚投了支持票
一些外国投资机构一直高唱"泡沫论"对整个楼市造成很大心理压力，与此同时他们却在大规模进军内地楼市，积极寻找房地产投资机会。以实际行动表现出对中国内地房地产市场前景乐观、看涨的预期。在10月29日中央银行加息后，一些外国投资机构更是加快了"攻城略地"的步伐。
摩根士丹利名下房地产基金MSREF先后投资了"锦麟天地雅苑"、上海永业公寓二期、"复地雅园"等地产项目，涉及金额达几亿元人民币。外国的房地产基金一直看好中国的房地产市场，寻找机会进入，今年国家进行的宏观调控被认为是国外资金进入的好机会。国内银根的紧缩使得很多内地开发商遭遇资金瓶颈，资金链面临断裂危机，这样海外房地产基金就可以利用资金上的优势，以资本入股，甚至低价收购。他们高呼地产泡沫可以起到促使银根紧缩，增加进入房地产业机会的效果。同时泡沫论会给整个房地产市场造成一种紧张氛围，从而房地产业的投资减缓，房价增速放慢，国外地产基金进入房地产业的门槛降低、获得更丰。
最近国家提高存贷利率、取消贷款上限、放松了对贷款的限制，海外资本认为会造成很多项目资金的融资成本增大，从而为他们带来进入房地产的机会。其实，利率市场化的改革，使更多的中小开发商通过商业银行融资，减轻了房地产开发商的资金压力，打击了地下融资渠道，解决了商业银行巨额存贷差的问题。
海外热钱大举进军中国房地产业，主要是希望获得双重收益：一是希望人民币升值，通过不同时期的汇差获得套汇收益；二是中国房地产业巨大的市场需求和增值潜力，房地产的升值将会为他们带来丰厚的回报。这两方面的收益预期，使得以套利为目标的国际游资涌入，国内外汇储备以月均100多亿美元的速度递增。为此，11月份外汇局紧急抛出三大报告，以阻止这种趋势。
国际游资进入中国房地产市场基本集中在一级市场，通过供给渠道涉足房市。他们主要是通过房地产基金的形式进入中国，这些热钱是在本已过热的固定资产投资中加入开水。外资涌入房地开发市场，显示出他们对中国经济发展前景看好，看到中国房地产市场有巨大的市场需求支撑。即使他们因为汇率上升撤离中国，巨大的需求也会支持这些项目继续开发。
三、加息、取消贷款上限推动房地产业进入良性轨道
与贷款利率相当的通货膨胀使得从银行取得的贷款实际利息几乎为零，甚至为负，人人都对银行贷款垂涎三尺。在国家严格控制贷款额度的经济环境下，规模较小的房地产公司处于不平等的市场地位，无法从银行、金融机构取得贷款，只能以较高利率通过地下渠道融资。由于房地产业自有资本的比例相对较小，地下融资的财务成本较高。开发商不会自己承担这部分成本，而是通过开发、销售环节把这些成本转移给市场，由市场买单，无形中加速了房价上涨的步伐，
央行此次放宽金融机构贷款利率浮动上限，这样房地产公司可以按照自身经营状况、风险程度，向商业银行申请相应利率的贷款。而银行在衡量风险和收益之后也愿意以较高的利息把款贷给房地产公司。对于开发商来说，从银行取得贷款其资金成本肯定比从地下钱庄获得资金要低得多，而且是合理合法的。贷款上限取消，房地产公司融资渠道从地下转到地上，使整个行业更加规范，更加健康。抵御因海外游资的大进大出造成波动的能力也进一步增强。
中国房地产市场在国家一系列宏观政策的洗礼下，逐步走上了健康、规范、持续发展的轨道；净化了泡沫产生的土壤，减小了其产生的可能。国外热钱的进入，在这个国内需求占主导地位的市场环境下，不会对中国房地产市场产生很大的冲击。
