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时 间：12月11日（周六下午）13:30-16:00
地 点：上海展览中心东一厅
演讲嘉宾：洪曦、欧成效、余南平、蔡为民、代建功等
主持人：“房价是涨还是跌？”是目前全中国人都关注的话题，对于未来房价的讨论已经趋于白热化，为此我们策划了一场专家间的上海房产多空双方公开辩论会，本次论坛到会的嘉宾有代建功、余南平、洪羲、蔡为民先生。
代建功：非常荣幸受理财博览会组委会的委托来主持楼市多空的辩论会，今天到会的观众很多，而且下面有非常多的高手，这些高手对楼市有非常好的判断，我也非常荣幸能够作为多空双方的中间人，个人有个人的观点，而且每个观点都非常的精采，而且这些观点更多是为了引导大家以后的投资，坐在我旁边的是余南平教授是著名的财经评论员，经常可以在财经频道可以看到余教授的评点，上海多空楼市的辩论由来以久，大家对这个话题都是非常感兴趣的，中国有一句古语叫君子爱财取之有道，这个道是今天大家希望得到解答的，也是希望得到指导自己以后投资的依据。
代建功：不管今天在座的各位是有产阶级还是无产阶级，不管是对这个楼市是看多还是看空，今天的多空辩论会给大家非常好的意见和建议。首先我正式介绍一下今天到会的嘉宾和他们简单的背景，在我左手边的是余南平教授，余教授是财经界著名的评论员，同时也是华东师范大学的教授，他代表的是空方，他很多的观点对大家投资有很好的帮助，余教授的观点楼市的泡沫终究会破灭，在旁边是另外一位台湾不动产研究中心秘书长，也是上海楼市海外版的主笔和发行人蔡为民先生，他也是持谨慎、乐观的态度，他对房地产投资方面提出了非常好的建议。
代建功：这边一位是洪曦先生，洪总是著名的理财顾问，也是在房地产方面从业很多年，对房地产和理财方面有非常深的感悟，另外一位是来自于欧成笑先生，欧先生都是以往坚定的多头，在搜房网的BBS上面经常是唱多的，但是经常以来都得到大家的抨击。
代建功：看空的代表人物有很多，有很著名的摩根斯坦利的首席分析师谢国忠先生，现在中国房地产的发展已经到挟持中国经济发展的地步，如果不采取一些措施就会有很大的麻烦，这里面余教授也曾经提出过这些观点，就是房地产如果要有效的话必须要下重手，出猛药，才能够让房地产得到一定的遏制，还有一些开发商持看空的观点，比如上海非常有名的开发公司的老总也认为楼市的拐点在最近也显现出来，一部分是开发商，一部分是政府的官员一致的唱多，对这个市场保持非常乐观的信心，另外一方面是很多的学者，非常有理论基础做支持的学者对中国的楼市、上海的楼市提出了一些警告，今天我们请来了两派人物，希望他们今天的意见能给大家提供帮助，首先有请洪曦来阐述他的观点，如果大家对他的观点不满，可以直接提出来，也可以直接参与到我们的讨论。
洪曦：非常高兴和大家进行交流，我把看多的立场表述一下，更多的是做思想方法的探讨。三年来我始终是看多，而且不仅是言论，而且是行为，是坚决持有。比如说上海就有一套房子的时候，而用于买房子是20万，这个房价是20万，如果上海有五套房子，可是用于买房子的如果是三百万，那每套房子是60万，实际上房价是用于买房子的货币除以房子的总量，这个不一定精确，但是通过方法论来说，比较容易知道上海有多少房子，但是并不容易知道上海要买房子的钱是多少。
洪曦：但是我们知道货币用量，我们知道居民存款，如果把上海看成一个封闭的系统，如果要素资源是直接往里面进，人一直在增加，资本一直在增加，如果这两个趋势不改变的话，那房价就会上涨，就是所有的产出是一种要素，是一种比例。其实在中国，就是在三中基本要素，就是土地、资本、人，用不同的理论来形容的话，最多的是土地，相对多的是人，最缺的是资本，上海的资本密度就集中提高，人均GDP每平方公里的产出也是逐渐的提高。
洪曦：第二，外资的资金流向是最为理性的，所以在2002年中国的实际外资是五百亿，2003年是536亿，而今年预计是600亿，而这三年连续的外资50％以上全都投在了长江三角洲，外资为什么不去东北和西北，如果买股票的话，上海人和西安人去买股票上海一点便宜都没占到，但是都买自己脚下的地上海人占了大大的便宜。
洪曦：就是要素所集中的地区恰恰是价格上涨的原因，做股票的人会知道，股票上升是跟资金量的对比，如果想让股票涨，只要真金白银往里面买就会涨上去。
洪曦：第三，投资者都是理性的，在我们的投资策略里面，在我们的选择里面是不是最优的，先看存款，当CPI大于5以后，钱的利率是小于2的话是负利率是3％，也就是说拿一百万存银行每年为银行贡献了3％。再来看一下股票，国家为了完成战略的改革，国家有大量的国有资产，如果上市买，大家都不买了可以发基金，基金买完了还是买股票，如果我们在台上的是融资方，如果台下的是投资方，就是我们上市的IPO的成本就是在座的投资收益，如果我的融资成本是5％的话，在座的把所有的股票都买掉以后，收益就是5％，为什么其中有人翻了一倍，那是因为有的人亏了，如果我这边是有权利的，你这边是没有权利的，这个结局是很清楚的，即便上海现在有泡沫的话，这三种的比较来说上海房产仍然是一个不错的选择，也是不得不的一种选择。
洪曦：前一段时间宏观经济调控是以双紧来表现的，特别是是收紧土地和收紧开发贷款，任何收紧土地的行为，任何打击开发商的行为都是打击新房上市，任何打击新房上市的行为就是对存量房利好，所以四、五月份收紧土地以及收紧开发商的贷款都是对存量房的利好。市场经济一定会产生阶级化，拆迁的时候政府回购每平方是一万，它的底价就是一万，如果改造的话一定有底价，底价如果跌不下去的话，那只能往上走，房产价格是土地价格加上建安成本，土地价格加上建安成本也有一个固定的成本是不能再压缩的话，如果区间小于建安费是只能往上走，结论就是要么土地上去，要么房价上去。
洪曦：资金决定了房产价格，当美元连续加息的时候我们没有加，国际资本仍然是看好中国，看好上海的，当我们的利率调高以后，外资更疯狂的引入，当外汇管制的时候，每进来一美元，要向市场投放8.27人民币，也就是说外资进来越多，外资占有量越多，当外资认为上海房产是投资品种的时候，这时候跟需求已经没有关系了，或者说关系已经很小了，就像石油一样，已经变成资本的对象，买上海房产相当于一个人民币的储蓄罐，是为了上海房产的升值两个的叠加效应。
代建功：非常感谢洪总，他自己不仅从理论上看多，而且以实际行动来看多市场，感谢洪总给我们提出精采的言论，至于怎么反驳？空方也有代表人物，蔡总也会提出他的立场。
蔡为民：我也非常坚持我的立场，我到现在也没有买房子，其实这个说法不完全正确，我在1999年底开始进入上海，2000年是常住，后来有一些原因没有购买，我今天想探讨的问题应该是脱离这个范畴的。
蔡为民：其实我的立场是审慎再审慎，悲观或者乐观其实是看着市场的变化而做调整，总结一句话就是要居高思维，要有风险意识，刚刚主持人提到一些知名的专家说了一些说法，坦白讲我个人是不认同。比如有人提到房地产继续看好20年，或者继续看好10年，以我们从事房地产研究的人而言，我认为这种说法就好象人的寿命是一百年一样，是没有意义的，因为有人30岁就死掉了，所以所谓的看好20年或者看好10年，必然要有附加条件，这个附加条件就是到了什么幅度的情况之下，在什么样的成长状态之下，可以继续看好多少年，比如说假设有人告诉我，上海房价从今天算起，一直到2010年，2015年，2020年，每年平均涨幅10％，或者5％，可以维持20年，这个说法我觉得是比较容易接受的，但是如果没有条件的，只是强调会继续看好20年，这样的说法是不科学的。
蔡为民：刚刚洪曦讲了很多的理论，坦白讲我都不太能接受，但是我也没有时间去反驳他，我简单分析一下，从2000年我观察房地产一路走来，对上海楼市发展个人简单的看法提供给各位做参考。
蔡为民：我个人觉得从2003年，就是去年六月非典之后，整个上海房地产就开始进入到一个所谓的话题以及愿景式的销售，尤其是当我们取得了奥运，当我们取得了世博会之后，这样的话题式的销售，我们不妨回顾一下，上海不是在走台湾的路，上海不是在走东京的路，上海是在走北京的路，在1999年以前的时候，在2000年到2002年北京的房产非常的火热，当时在北京卖房子只要卖一个话题，卖一个概念北京的房子就不够卖，然后上海市民觉得上海人不会这样，上海人非常精明，必须把好的条件提供出来，有什么优势，有什么强项一定要一一列举，北京看房子两次之内决定，上海看房子五次，这是当时我记忆很深刻的数据。
蔡为民：可是我今天要请问在座的各位，当你们现在在上海买房子的时候，在排队的时候请问一下你看过几次？我在台湾也买了不少房子，所以我对一种说法最不能接受，今天的空方都是买不起房子的人，我只是觉得它的价钱合不合理。从2000年到2004年到现在，所谓话题式销售的做法，有一些非常的荒谬和可笑，从2000年到2003年6月这个阶段，我认为整个房价还算是合理状态的，反应的是上海快速发展，是3年维持两位数的增长，显现了经济实力，把房价已经充分显现了，然后再加上金融政策的配合，所以很多人说上海所谓的房价由市场决定，其实我一再提到一点，房价从来没有就由市场决定过，在2000年以前，房贷只有七年，额度只有五成，如果还恢复到2000年的贷款额度有多少人买得起，或者有多少人承受那样的贷款额度，所以要了解那样一个状态，市场是由供需决定的，这句话只对了一半，因为政策决定了供需，如果我们回想一下2000年以前那个房贷的状况就应该非常的清楚。
蔡为民：当然所谓的市场转轨，内外销房的并轨，福利分房的取消，这些所迸发出来的强大购买力，在2003年6月之前就已经消耗得差不多了，可是我们会发觉2003年6月之后，到2004年上半年是房价涨幅最大的阶段，这个时候很多就开始进入了一个话题式的销售，因为没有办法用数据来佐证为什么这么高，所以2003年6月到12月，上海流行一个说法叫做灰色收入，我认为这个说法是不应该成立的，这个泡沫就出现了，当你不能用准确的数字描绘的时候，只能用一些很抽象的说法叫灰色收入，但是灰色收入终究有其极限，不能说收入是五千块钱，灰色收入是五万，五十万，这个时候又发觉没有办法解释房价仍然持续的高涨。
蔡为民：非常多的上海人，包括上海媒体也不断的告诉我，本来采访我是希望让我洗脑他，最后变成我洗脑他，上海的房产非常飞跃式的进步，所以看待上海不能用上海人的角度来看上海，因为上海不是上海人的上海，这话我乍听之下好象有一点道理，但是我仔细分析之后觉得非常没有道理，而且非常的荒谬，本地人得购买必须占到本地区的85％以上，这个时候房地产的地基才是稳固的，如果以上海今天的发展我们就认为上海不是上海人的上海，我要请问各位东京难道是东京人的东京吗？很多人告诉我今天有多少外资进来，有多少外企进来，所以这个市场非常的看好，但是真正的上海人到哪里去？上海绝对是上海人的上海。
蔡为民：今天有人讲上海的国际化，国际都市和国际化都市差一字，但是天差之别，没有达到8％的国际人口不要说国际都市，上海将来绝对是一个国际化的都市，但是现在还不是，如果上海不是上海人的上海，那为什么东京是东京的东京？如果国际都市东京、纽约、伦敦都可能房价夭折，这个房价由盛而衰，为什么上海不会？为什么上海会持续看好20年？我找不到理由。所以我要提醒各位不要相信所谓上海不是上海人的上海，我写了一篇专栏叫国际热钱是福不是祸！这些国际热钱进来先要问清楚，因为这个热钱买房子的，当你还在想这些国际热钱可以把上海房价带到什么境地的时候，先问自己四个问题，第一这些国际热钱为什么要进来？从何而来？什么时候离开？离开之后会造成什么影响？那篇专栏的最后四个字一片狼藉，因为国际热钱今天之所以进来是因为币值，人民币紧盯美元，中国的实力又不断的茁壮，所以紧盯美元的政策受到国际质疑。
蔡为民：台湾当时就是采用阶段性升值，升到23块到25块对一美元美金，当时有大量的热钱涌入，这些国际热钱从何而来，坦白讲都在各位的周遭，在海外的亲戚们，他们大量的把钱汇到上海来购物，什么时候会走？他觉得币值已经升得差不多无利可图就会走，剩下的烂摊子怎么办？所以因此而购房的人要非常的谨慎。
代建功：蔡总认为上海现在的房价是被人为推高的，它的价值没有达到，它的价格上去了，当然蔡总也是代表着无产阶级，我们希望有很多的高手，在投资理财方面都是非常有心得的一些人，听一下下面有没有一些朋友发表自己的观点，或者驳斥谁，赞成谁都可以。
听众：我在前一段时间就写过这样的一篇文章，其实我是很赞同洪总的观点，我认为现在上海的房产还远远没有达到高点，我个人的观点上海在未来可以预见的50年当中，城市化的进程是不可能停滞的，也就是说土地的资源在未来五十年依然是非常紧缺的资源，这个情况在中国一直是没有改变的，我个人的专业背景就是学习这方面的知识，世界上所有的发达国家的人口总和基本上和中国的人口相差不多，世界上所有发达国家所占用的自然资源远远大于中国所占的自然资源，我们现在做的事情是人类历史上还没有完成过的事情，所以我认为在未来的几十年当中，长江三角洲的房价是只会涨不会跌。
听众：中国人口是13亿，大概到2050年会达到16亿，只有50％的人生活在城市当中，有八亿人口是生活在城市当中，我个人看法在长三角，在珠三角和北京地区人口总数会达到一亿，只是占中国城市人口10％略多，而且是三个城市来体现，这个比例是非常低的城市化水平，因为台湾地区两千三百万人口，台北市有400万人口，很过有将近五千万的人，一个韩城是将近一千万，人类历史上从没有试过个13亿的人口在这么狭小的土地上完成自己的现代化，所以我个人在反复两个网上贴过类似的文章，我个人认为从这样一个简单的资本稀缺性来推断的话，50年内房产从长线上来说都是一个非常具有投资价格的东西，因为中国大城市很少，真正能够发挥经济作用，领头的城市，如果不幸是上海的话，那我们作为上海人所承受的压力是非常大的，更不要说海外的华人把上海作为将来定居的目的地，我们就更加的麻烦。
代建功：刚才是我们多方的一个代表人物跟我们阐述了他的观点，下面有没有支持我们蔡总的？
听众：我是来自上海博采投资的，也是做专业理财的，很高兴有这样的机会，我主要想问一下人民币外资，现在我们有很多境外的资金到上海来，把外汇换成人民币，购买人民币的资产，然后就等待人民币币值上升，然后进行一个套汇工作，外资大概什么时候会撤离？
蔡为民：外资什么时候会撤离，主要是看人民币什么时候升值，这个是没有办法掌握的升值时间。
余南平：对一个主权政府来讲，没有任何一个时间会忍受不了贬值，忍受不了升值，对美国政府来讲美元是你们持有的，我们把美国的赤字看得非常严重，但美国政府与布什政府并没有认为这个贬值对它有更大的危险，就是不会影响主权的稳定，中国政府永远不会因为来了很多的热钱给我强的压力，不能忍受，被迫升值。这一次加息是在所有人没有预料到的情况下加息的，可能即使要调整币值的话，我同意温总理这次表的态，明年上半年也不是最佳的时期。
欧成效：首先我要澄清一下大家有一个错误的观点，如果中国真的调整汇率，人民币升值并不会导致房价下跌，刚才那个观点是错误的，其次蔡先生提了很多的问题，我概括一下就是一句看不懂，房价这么高和收入不成比例，房价这么高和租金不成比例，房价这么高和空置率不成比例，解释不通，现在我就给蔡先生一个解释，为什么房价涨到今天，差不多一万块钱的均价，为什么房价还要涨上去？为什么房价还要涨上去？后年涨到两万、三万。
欧成效：我给蔡先生一个解释，关键是货币供应量，就是说房地产市场的原动力是什么？货币供应量。我们今天在讨论上海要开世博会，外来人口进入，人口的老年期、青年期、高峰期，这些都是很重要的因素，是我们研究的因素，但是真正决定房价的是货币供应量，什么叫做房价？房价不是房子，房价等于房子除以人民币，两年来我所有的观点一直很明确，不是房子在涨，是人民币在跌，2001年初的时候中国所有人民币的供应量是11万亿，现在2004年底四年不到的时间，中国的货币供应量是24万亿，翻了100％，世界上多了这么多的钞票，房价不涨是不可能的。
欧成效：货币供应量是哪里来的？关键在于联系汇率，中央银行必须要收购美金，从2001年初到今天2004年底，中国增加了四千亿美金的外汇储备，折合三万两千亿人民币，这个是基础货币，商业银行再转一转增加了三倍，为什么房价四年里面翻了一倍，因为固定汇率，因为货币供应量一直在升，到2005年底中国的货币供应量会突破28万亿，到2006年底会突破35万亿，只要货币越来越多，房价不可能不涨。
欧成效：如果人民币升值了，升到1：7房价会不会跌下来？人民币不是自由兑换的，如果人民币兑到1：6最多是美金不进来，不是必须把储备吐回去，就算人民币升值我们的货币供应量还是24万亿，只要货币供应量是24万亿，房价怎么可能跌？所以我的观点很明确，不是房价出了问题，是货币出了问题。
余南平：我从来不认为在任何正常的市场经济制度之下，房地产本身是一个完全竞争的市场，在欧洲任何一个比较现代化的市场制度之下，房地产不受价格管制，不受任何控制的增长是违背最大利益，房地产作为一个商品有多种属性。有几套房子才是均衡的？最理想的是全世界任何漂亮的地方都有一套房子，因此基于这么复杂的属性，在全世界任何的正常市场制度下，任何一个国家政府都会把房地产本身作为一种公共品来进行调节，当然有坏的市场经济，比如现在对房地产认识就是一个坏的市场认识，想涨就涨是推卸政府的公共责任。
余南平：在欧洲有两种市场经济制度，总体来讲是市场社会制度，只有美国称之为自由市场制度，如果一种是社会民主党控制的市场制度，最典型的像德国、法国、比利时、卢森堡这些国家都是靠出租房占的比例比较大，像德国、法国平均一下自有用房的拥有量平均不到50％，大部分都靠租房子，现在中国达到自有住房最高比例的国家是72％。
余南平：从人均住房水准来讲，比如以上海为例，去年达到了13.8平方米，这个数据在美国相比不算高，因为美国是全球非常特例的国家，土地大，人口少，人均土地我们是他们的12％，美国的模式在全球没有一个国家可以拷贝，但是很多人错误的认为美国是最好的，事实上是做不到，没有这么大的土地，它有2.65亿人口，有930万平方公里，他们的模式在中国是不能拷贝的。
余南平：欧洲也是人多，拿欧洲来看，比如德国、荷兰、比利时，上海的人均住房跟它相比是中上水准，他们的住房也是比较紧张的，但现在的问题在于中国经济现在碰到最大的问题是一个分配的差距问题，在房子里面表现出来就是有人有五套房，有人一套也没有，价格本身是一个衡量能够付得起的收入比的正常概念，我们通常不会讨论把它看成是一种资产，那么这种资产在欧洲历史上，整个欧洲住房分成四个阶段，第一个阶段对租金有上限，是因为保证城市化过程中更多的穷人有房子住，因为在更早期的时候比如18世纪的阶段时候，为什么城市里全是富人，穷人被迫要离开城市？这就是社会主义追求公平思想的来源，为什么大家要建立这个制度，因为大家觉得太不公平了，有钱人住在城市里，城市可以享受更多的公共设施。
余南平：在上海现在面临最大的问题，通过土地拆迁把更多的人搬到松江、南汇，一个现实问题就出来了，大戏院跟他们没有关系，南京路这么豪华的公共设施跟他们没有关系，市场经济一定会建立阶级，这个不否认，确切的讲市场经济一定会建立阶层，但是这个阶层不能搞成差距太大，大到最后只能剩两个字革命，所以我们现在发现了这个问题，所以我们现在提出一个和谐社会，如果张力太大的社会就玩不下去，这个是达不到我们所说的小康社会的要求，小康社会对很多人不是小康的标准是欧洲富豪的标准，但是很多人还是很穷。
余南平：现在讨论房价不是说明年是高，明年是涨，现在这个价格对很多人是不合理的，房价涨的原因是货币总量投放过大，这有几个方面外汇帐款是一个方面，最大的一个方面是，在几个月以前有一个奥地利传夫写了一篇文章到2009年中国经济要进入一个非常大的箫条，为什么会得出这个结论？因为市场经济就不能够逃脱需求和供给的铁律，我们现在投入了大量的货币量，这些产能最后会形成产品，产品最后会转成两个途径，一个是出口，一个是内部的消化，中国现在碰到和美国20年代同样的问题，美国从24年到28年期间，它的M2平均的增长总量是7.7％，从2001年到2004年平均增长是17.7％，我们的投放量比它还要大，美国当时形成了两极分化的问题，大概2％到5％的人控制了社会50％的财富，很多人消费但是没有钱。
余南平：从货币供应总量来讲，中国面临未来几年中存在崩溃的问题，为什么把这个定在09年，就一个原因中国人好面子，08年奥运之前不会停止投钱，我们现在要控制M2总量的投资，中国目前整个按揭贷款余额是1.4万亿，这是一道没有解的题目，上海房地产价格下来非常容易，不是什么难事，现在最大的问题是通过拆迁土地的方式，旧城改造，比如原来住25平方米，现在补偿每平方米一万25万也买不到房子，要搬到很远的地方，如果作为人民政府的话，有没有征求过大家的意见？理论上应该这么做。拆迁旧地改造可能是最好的控制方法，旧地就造六层的，标准就是60、80平方米的，在这个地方拆了以后改善住宅，就在本地住，这个办法不是我发明的，因为在欧洲以前就是这么多的，为了改善大部分人的住宅，就就地改迁，这样会很有效的控制房价。
余南平：更有效的控制房价就是物业税的问题，有钱住得好，今年是100万房子，明年是400万，按照400万的房价来交税，所以美国为什么这么有钱从29年到今天它的收入比一直控制在五倍，没有超过五倍，中国人改革开放20多年，平均GDP超过10％，为什么中国人不富有，为什么感到福利没有增长，因为中国的经济增长是把钱过多的投资在固定资产上，没有时间旅游，没有时间消费，没有时间去接受教育，最可怕的是子女会为这种高代价继续买单，工资收入没有涨这么快，所以这就是难题。
余南平：作为我们研究者，我们不是关心市场上所说的涨还是跌，对我来讲住房只是我一个住的地方，如果把房地产当做一种财产手段的话，任何国家都要对它的收入进行征税，因为靠土地盈利这在18世纪就论述过，这是不道德行为，因为土地是大自然赐予的，但是要追求GDP增长土地是最好的办法，所以这个需要学者呼吁，有很大的智慧来解决这个问题。
代建功：让我们再次以掌声感谢余教授的精采演讲，下一阶段就进入自由辩论的时间，大家互相来点评一下对方，先有请欧总来点评大家的观点。
欧成效：今天我们讨论的结果就是2005年上海的房价是涨还是跌？这个是在座一千多个朋友最最关心的问题，我的观点很明确，印多少钞票涨多少房价，钞票越多房价就涨得越多。
洪曦：空方的辩手有两个逻辑的基础，一个是家庭收入和房价的比例，在三年前就有一流的经济学家对这个进行比较，比如在发达国家，家庭收入和房价的比较是1：6到1：8，上海现在已经超过了12了，为什么还涨？其实房地产价值是房地产产出比上房地产的价格，东京是纽约房价的五到六倍，但是东京土地的产出也是纽约的五到六倍，对于投资来说，确实是一个以投资者的角度去考虑，因为我认为任何的制度都是有成本的，或者是有缺陷的，任何政策也是有漏洞的，任何的市场也是有失灵的情况，投资人的需求就是抓这些机会去盈利。
洪曦：如果东京的每平方公里的产出和房价的比和纽约的比较是差不多，那东京是没有泡沫的，现在我们看一下上海，谁知道纽约和巴黎每平方公里有多少人？密度最高的是一万，但是谁知道我们上海在中心城市一平方公里是多少人？这个将近10万，所以一平方公里里面经济产出是多少？地产所产生的价值比上价格这个才是合理的。第一只有变是不变的，第二条是关联是普遍存在的，第三点价值永远是相对的，我从来不关心这个地区理论的价格是多少，我关心的它是涨还是跌，我为什么三年前到上海来，去年的数据上海市的GDP是六千多亿人民币，北京是三千七百亿，也就是说上海的面积是北京的二分之一，人口是差不多的情况下，但是上海将近创造了北京的1.5倍的GDP，当时上海的房价平均是三千，买上海就肯定挣钱，最后运动的均衡就是上海应该超过北京，到现在也是一样的，我发现土地资源和人口资源有一个比价关系，在我的概念里面价格仅仅是符号，价格仅仅是表现稀缺程度的符号，用人民币标明了水的价格，用人民币表明了房价的价格，这个里面是有一个均衡的。
洪曦：把汽车看成抽象的，就是一堆铁加一个发动机和喝石油的这么一种工具，而房子看成是人的仓库，我非常赞成政府拆迁的时候不要把老百姓拆到外面去，但是没有任何一个机构是活雷锋，因为逻辑上来讲，一个机构要变成活雷锋它的现金流就是净输出。
洪曦：如果拥有土地的一方，如果是业主一方肯定是希望房价上涨的，如果没有房子住的，要满足居住的需求，当然就只有看跌的，政府所有的2005年的经济报告就是一个字－－稳，我认为政府会持续稳定的这种方式，不希望看到社会动荡，也不希望看到大起大伏，我认为利率可以预期，是对宏观经济，对市场的一种负责，如果央行本该加息而不加息，最后搞一个突然袭击，对市场的冲击会更大，当然我们也已经看到了预期的可能性越来越大了。
洪曦：上海的密度是高于其他地区，为什么外资在赌人民币升值的时候，是买的上海房产，而不是买其他的地方，为什么人民币升值的时候我们大陆是加息，而香港是减息，这一系列都是相关的，作为投资人来说，不去关心房价是不是公共资源，我非常同意余教授的观点，本应是公共资源，本应是公共合理的。
代建功：洪总从经济学的理论方面，包括自己的切身体会也进一步阐述看多市场的立场，有请蔡总来阐述一下他的观点？
蔡为民：两位在我看来都是无可救药的多头，原来洪曦所代表的是投资人的立场，我所考虑的，我们所考虑的是消费者的立场，而不是从投资人角度出发的。刚刚欧总讲了钞票印多少，房价就涨多少，可是我不知道钞票到底在哪里？至少不在我这里。问题就出在千万要注意希望钞票在口袋里面住得很久，不要一不小心就夭折。
蔡为民：我举一个台湾企业家的例子，在他的企业王国倒闭前一个月说，曾经估算过他的资产，他有两百亿的资产，结果到了倒闭那一天，换算一下负债三百亿，所以在台湾有一个非常有名的刊物写过一个文章叫做莫名其妙赚大钱，糊里糊涂赔光光，我认为今天在上海很多购房盲目的投资人，有一天会走上新加坡、日本走过的路，我不是因为看不懂，而是因为我看得太懂所以才会有这样的问题。
蔡为民：第二，我觉得现在好象很多的人也好，媒体也好，好象还有助涨的心态，我们可以发现在三四年的时间里，没有卖不掉的房子，只有排队买不到的房子，可是进入到今年尤其是下半年开始，我们可以发现景气衰退现象已经越来越明显，按照我的说法是同心圆的扩散现象，当好的时候是由中心往外围扩散的，上海也没有脱离这个准则，也是从外环、中环、一城九镇去炒作的，现在一城九镇面临到销售上的困境，外环已经进入到一个要死不活的状态，现在中环有中环线通车的利多在支撑，可是一旦通车之后会是什么样子不知道。有一个数字11月份上海的房价突破一万块的均价，在我看来这是一个利空。所有的热钱都集中在一个区块，这就是内环，不要从内环看上海，这个会在认知上有很大的问题。
欧成效：如果明年的货币供应量再增加25％？房价应该怎么样？
余南平：明年肯定不会增加25％，这是毫无疑问的，从今年开始我们M2总量在急速刹车，最初预定是17％，估计今年会完成13.5％到15％的货币供应总量，明年央行的货币供应总量也不会超过15％的水平上，所以在未来的任何年度里货币供应总量会下降，而且国家的财政投资也会下降，央行是比较理智的，如果不这么做到2008年经济就会掉下来，在这样一个负利率时代，有这么大的货币发行总量，就会要一个投资场所，那就是房产市场，我只是反对这么做是错误的，对我们的理念来讲公正和理想永远是做事情的追求，因为其他人会有利益集团，如果我们再有利益集团，天下还有谁会说真话？
蔡为民：我认同刚刚两位提到很多市场上的因素，财富的因素，人力集中的问题，这些的确都是房地产上涨的必备条件，但是政策、经济等都影响到房地产的增长，从政策的角度而言是被推被动的行业，从来没有主动决定升或降，政策决定了供需，按照其他国家地区涨跌来看，没有一次房地产的下跌是自然形成的，而是政策决定的。当其他国家达到一千美元的时候，城市化的人口占了50％，上海的城市化人口，中国的城市化人口达到一千块美金的时候只有30％，为了要引进更多的城市化人口就必须控制房价，而不能让很多有钱人买了更多的房子，靠它出租，或者靠它获得更大的利益，这些事情政府都看得到，所以我在文章当中也提到，现在政府是基于2008年，2010年的需要，希望稳，但是这个稳如果被投入了太多炒作的元素，这个时候政府就面临取舍了，因为稳不住只有让它跌下来，这从消费者的角度来讲，我们这时候可能要特别注意的。
蔡为民：刚才余教授也提到，很多买房子的人都希望房价不断的上涨，这些其实是帮人家作嫁，因为房价的上涨跟你一点关系都没有。
欧成效：首先我要指出蔡先生的错误，如果我只有一套房子房价的涨跌得我来说是非常重要的，到了明年下半年我们会出一种新的金融产品，叫做倒按揭，倒按揭就是说房子是你的，但是可以把继承权卖掉，如果一套一百万的房子，一个60岁的老头可以卖掉2800块，如果卖掉继承权保险公司就会给你2800块，所以这是非常重要的，如果接着房子涨价，涨到两百万，用这个倒按揭一个月就可以有5600块，所以房子只有一套不能卖掉，涨跌对我没有意义，这个是错误的，在不久的一两年之后这个金融产品就会出来，所以房价上涨对千千万万的上海市民来说是非常重要的。
欧成效：刚才余老师说M2的控制是17％左右，但是我认为明年是25％，为什么要控制到25％？这个数字哪里来的？宏观调控是控制一个乘法，比如说原先有五万亿的基础货币，翻四倍所以是20万亿，但是宏观调控就把利息提高，把贷款控制严，但是这样做的话对内外资是不一样的，对内资是有损伤的，是肥了外资，损了内资，我们认为明年的宏观调控不会那么严谨，可能银根会松一点，如果合理的预期是25％的M2涨幅，所以我认为货币的增长速度仍然是非常快的，远远快过造房子的速度，所以大家在考虑房价的时候，一定要把货币先考虑进去，所以我的观点一直很明确，不是房价在涨，是货币在跌。
听众：很有幸参加今天这样的会议，我们楼市到目前为止是唱同一首歌，上海楼市不能跌，上海楼市的理论不能讲，所以多空双方辩论会是一个很好的卖点。
听众：宏观调控调控一个是银根，一个是地根，银根和地根导致了固定资产的投资，导致了钢铁、电解铝等等的膨胀，房地产过热要调控从02年开始就有了，从中央的宏观调控政策密集出台之时但是房价越调越高，我们没有一个政府认为宏观调控是针对自己的，都是认为我们的城市是世界级的城市，我们的房子要卖给谁，我们的土地要卖给谁，在如此低的土地下面，卖如此高的房价，老百姓答应不答应？有没有给老百姓一个交代？
听众：上海不能成为暴发户的乐园，上海首先是上海人的上海，其次再是世界的上海，再是全国的上海，这是政府的价值取向问题，现在房地产下降是分分秒秒的问题，这个需求不是有效需求，有效需求是有支付能力的需求，现在看整个房地产的开发，80％的开发商的资金是来源于银行，上海要不要开发商？不要，上海只要有建筑商就可以了有建筑商也不要有代理商，土地为什么要给它不给我？我建议上海的土地政策应该拍卖，向世界接轨，所以中国的楼市是一个政策市，接下去在高位放量，多空双方意见加大，由于以前是同一首歌，所以这个歌耳听能熟，空方的声音是比较薄弱了，要其死亡必然要先疯狂，所以我认为也可能上升，也可能下降，有可能降得很厉害，也可能升得很厉害，我的建议是静观其变，暂时休息一下，不失为一个很好的方式。
听众：另外一点敬看政府的政策变化，接下去最大的危机是金融危机、政策危机，2006年以后人民币的自由兑换，银行的存款是不是会存到渣打银行里面去？如果通货膨胀了以后纸币就变成了一堆纸，所以我认为要做功课，要听，如果没有良好的心态，没有多的资金，休息一下。
听众：所谓的有效需求，现在人民币个人的按揭每年的增幅达112％，远远超过工资收入，上海现在不缺房，我是建议分类住房，一类是保障性的用房，投资性的用房采取不同的税收政策，上海的税收是1.5％，政府不能做房托，政府是规范秩序，政府不要让房价涨跌，让市场来说话，市场秩序不规范，交易乱搞，中介公司乱加价，抓一个逮一个，另外适当的升息，还有增值税上去，以及建设诚信体系。
听众：三个代表主要是代表绝大多数中低阶层人民的利益，这是我们的国情，也是我们的市情，我们希望人人安居乐业，中国的经济一片繁荣，谢谢大家。
听众：我们的工资还没有涨多少，我们的购买力已经和过去不一样了，最大的受害者不断在银行存钱的人，欧先生从多方来看的话还是要拼命的买房，希望能够涨到两万块钱一个平方米，三万甚至四万，这种结果最终会导致房地产市场泡沫迅速的破灭，因为80％的工薪阶层已经买不起房，这个市场已经是处在风口浪尖，蔡先生的观点是看空的，他是比较理性，他是站在消费者的角度来看这样的问题，欧先生的观点是站在投资客的角度来看这个问题，如果看空的话要问一下自己是不是有钱人？
听众：上海70％、80％的人，三口之家夫妻两个人收入只有一万块钱一个月，目前的房价已经承受不起，所以从未来的角度，上海人口要达到一个亿，肯定是看好的，连续涨20年也没有什么价值，因为现在钱在我们口袋里，我们现在多空双方来做决策，马上要买，还是卖，这个时候希望多空双方给我们出一点主意？
欧成效：我是希望大家尽量回避现金量资产，可以买一点黄金、珠宝、首饰甚至出去吃饭，没有说一定要买房子，货币是有风险的，而且这个风险是非常大的，不建议各位持有货币，但是如果保持的话是有很多种的选择。
蔡为民：真正有权做决定的是各位，房地产是一个信心产业，各位一窝蜂去买房子就要涨，涨时是看势，跌时是看值，这个还是要各位做一个判断，当各位都觉得再这样涨下去不是办法，政府要出手了，这就是它跌的时候。
代建功：最后听一下每个专家对明年房地产市场走势的预测。
欧成效：大概是一个环，今年内环的价钱明年只能买中环，今年中环的价钱明年只能买外环，今年外环的价钱明年只能买周浦了。
洪曦：其实我想告诉大家一个方法论，其实我并不是看它绝对的，我只是看它是不是有机会，作为房产的投资客来说是一种博弈，要对这个社会有深刻的认识，就是对社会认识得越深刻，投资理财效果越好，在我们手里所有投资理财工具是语言，用这种语言来描述社会的变化，来描述资本市场的变化，如果描述得越精准，理财效果就更好，明年我还是会看多，如果没有做空的必要条件，如果外资没有出去的出口，上海房地产很难下跌。
余南平：目前城中心区在上扬，会带动高档楼盘往上走，从投资角度来看中低价楼盘能不能同步跟上，这是做投资基本的原则，如果中心房价大幅上涨，由两万涨到了四万，但是低价的房子跟不上来，这个在投资角度来讲以我这么多年看各种市场的情况，在股票市场里面就属于高价股在最后一波拉升，对指数也好，对整个平均价也好有拉动效应，国内的市场会形成一个问题，如果仅仅是中心的房价放量上涨，或者缩量上涨，价格涨得很快，边上的房价跟不上来，我就觉得是一个顶背离的情况。
余南平：我们会看美元的加息，尽管美元现在在贬值，但是还是看美元的加息，如果格林斯潘退也好，不退也好，会把美元加到2.7％到3％这样的合理水平，至于加息的原因是等到经济下滑的时候有足够的手段把它升上来，如果明年预期的通货膨胀不会低于3％，因此，明年上半年的通货膨胀率不会非常低，因此中国的央行有可能按照既定的政策，明年再涨50％，上海平均房价是一万五，一年的可支配收入不可买一平方米的房子，这是比较严重的事情，所以如果明年出现加速上涨的时候，可能从中央到地方政府会出台一些控制的政策。
余南平：作为我们会建议对目前两千万一栋的别墅增加30％或者50％的年使用税，五千万一栋的别墅占这么多的土地，要增加30％的使用税，真正和欧洲有钱人一样每年都付使用税，明年可能在年初价格还有浮动，但是到06年从总体来讲可能往下走的概率要更大一些，所以在投机价格上涨的尾声阶段，有可能还往上涨，现在房价在一万的水平上，如果房价到一万二、三千块钱，我觉得是属于比较有风险的区域，如果没有上涨下跌会比较平缓一点。
蔡为民：台湾在1988年的时候进入了房价最高峰，房价涨了3.8倍，到1990年，十几万的人聚集在台北市最精华的地皮上，一声令下十几万人可以趴睡在地上，这是非常可怕的，台湾的房地产从此就进入到一个房地产政策强烈干预的时期，也让台湾的房地产进入十年的黑暗期，当然上海未必会这样，但是如果真的像刚刚所讲的明年涨50％，我觉得这样的日子可能不是很远。
蔡为民：我非常认同顾先生所讲的，上海首先是上海人的上海，未来的干预其实只会让更多的人面临一些困扰而已，能够这样一直顺着涨上去，因为过去的经验告诉我们，房价就是这样涨上去的，我们仔细思考一下，上海从来没有真正的遭遇过房价崩盘的经验，所以难怪大家认为房价就这样涨上去的，其实不是这样的，在很多的发达国家地区房价的涨幅都是很正常的，而不是非涨不可，不是不涨就不看好上海，看好上海跟看好上海的房地产，非理性的房价这之间绝对不是等号。
蔡为民：第三，上海的房地产很明显已经从全面火爆进入到线，逐渐进入到点，某一些区位可以创高价，有景观有一些附带的条件创造高价，不应该是全面现象，也不可能不会是全面现象，当我们参考这些案例的时候，必须做更加全面的审视。
蔡为民：今天更好的题目应该是来谈一谈，涨到底是实涨还是虚涨？我认为2003年6月以后全是虚涨，按照国际的经验，疯涨之后腰斩是正常的，我们没有那么多的时间去关注、了解市场的变化，这时候我们还盲目的购物，然后作为未来投资之用，以租养房事实上已经越来越不划算了，大家必须清楚的审视这一点，所以我们今天探讨更细致的问题应该是到底应该买什么区位，在涨的时候可以涨得更多，当它跌的时候可以保值，或者至少有一部分增值的效果，这才是更重要的。
洪曦：首先是一个方法或者是方式的创新和思想互动，在经济学里面，就是价格包含一切信息，就是价格是最实的，没有一个产品是可以计算出来所谓的社会必要劳动时间，就是买与卖，成交，人为的分成实或虚，也不能证明其实也不能正确其伪，我反复在强调，我是不得不持有上海房产，因为我跟股票进行比较，跟存款进行比较了，因为A股真正是有庄。第二上海是上海人的，这其中从来没有变化，只有欧先生是真正的上海人，我们四个都不是，我从来就没认为我不是上海人，所以上海人这个概念需要重新定义，另外说一下波动，为什么西方的房地产市场是可以波动的，因为西方的资源三要素是波动的，第一人力，第二资本，房产是被动的迎合劳动力的，这个城市人和资本往外流的时候，房地产就是跌，如果涨我就进，我把它当成股票了，现在上海当人口以及资本往里面注入的时候，这个是不会跌的。
洪曦：凭什么可以把外地人挡住，资本是一样的，只要对内外销并轨了，外国人也可以买了，就是这个价格，凭什么土地就不让人家买？
洪曦：第三，作为一个独立知识分子表述更大公平，我们凭什么把农地变成廉租给城市的居民？那农民不是最大的受害者？归到本位的时候是土地要素和人的比例关系，我们把农民的利益拿出来做了廉租屋，人力土地资源没有变化，所以说认清社会制度，我认为在房产市场上是资本说话，就是当一个产品变成资本做多和做空的时候，如果不能去拿资本说话的话，我们就是这个市场的话外音。我希望上海房价更多，上海房价更低的情况就是投资客会买的更多，因为市场是自由选择的。
代建功：通过今天的辩论，我们这个楼市多空的话题将继续的延续下去，每个听众心中都有一杆秤，来判断这个市场是走空，还是走多，今天要感谢四位嘉宾，要感谢第一理财网，大家的相关信息可以到网上去查阅。
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