搜狐首页 - 新闻 - 体育 - 娱乐 - 财经 - IT - 汽车 - 房产 - 女人 - 短信 - 彩信 - 校友录 - 邮件 - 搜索 - BBS - 搜狗 
搜狐首页 > 理财频道 > 媒体专栏 > 卓越理财 > 卓越报道

加息后的房市“众生相”

BUSINESS.SOHU.COM 2004年12月15日14:39 [ 谢岳来 ] 来源:[ 《卓越理财》 ]
页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭

理财为什么有人富了 而有人不行 银行还款是怎么算出来的 老公有钱 女人就高人一等吗
股票中国股民一定要活下来 托起的千点能走多远 “国九条”成了谁的道具
评论马英九胜利得太窝囊了 中国人应该感激格林斯潘 “买椟还珠”与商品过度包装
  发送GP到6666 随时随地查行情

  目前,中国已进入加息周期,抵押贷款利率存在很大上升空间。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策,人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的,美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用,决定了人民币加息几乎不可避免。

  一般认为,加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么,加息到底是如何影响房地产市场的呢?我们不妨从微观的层面,来看看加息对各类市场主体的不同影响。

  (1)已购房者:月供增加,资产可能缩水

  目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的,按照规定,如果利率上升,则已经签订的住房抵押贷款合同,自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产,按照5.04%的现行利率,月供为4314.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%、7%、8%,则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91%、122.54%、134.38%,上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供,并且三年中收入没有增长,则月供占收入的比重将上升到67%,业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言,二十年期的贷款风险要稍微小一些,上述情况下,月供在后续三年分别上涨为第一年的107.86%、116.01%、124.11%。

  除了月供增加,在少数房价存在泡沫的城市,由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出,业主拥有的房产很可能发生贬值,贬值的幅度有可能相当惊人。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中,房价贬值达三分之二,也就是说,100万的房子只值30多万了。当然,贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比,目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区,也不可能出现这样巨幅的房价贬值。

  (2)持币待购者:支付能力下降

  月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元,家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供,则根据前面的测算,该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6%、7%或8%,则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%,换而言之,该家庭将买不起100万的房子,而只能购买70-86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动,假设供应维持不变,则房价必然要下跌,这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。

  (3)投资者:融资成本提高,投资利润下降

  假设投资者的资本构成是6成银行贷款,4成自有资金,投资物业的市场回报率为8%,银行抵押贷款利率简化为5%,则自有资金的投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%,而其他条件不变,则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%,回报率的下降是非常显著的,必将导致投资性需求减少,这也将在一定程度上引起房价回落。

  (4)投机者:融资成本提高,价格预期改变

  对于投机者来说,同样存在融资成本提高的问题,购入价值100万的房产,闲置一年后转让,如果6成资金来源于银行并且利率是8%,则贷款融资产生财务费用4.8万元,加上转手的交易费用,房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是,由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场,这将导致泡沫迅速被挤出。

  (5)开发商:建设贷款利率上涨,面临市场风险

  对于开发商来说,财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期,居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外,还会增加土地储备的成本和风险。

  (6)银行:违约可能增加

  在部分城市,由于住房价值缩水和业主月供的增加,可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供,或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损,也会威胁到建设贷款的安全。这都增加了银行的风险。

  总的来说,加息有助于挤出资产价格泡沫,有利于房地产市场的长期健康发展。特别是自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来,我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期,尚未认识到偏低的利率所隐含的风险,因此首度经历加息过程对于居民消费心理的成熟和风险意识的树立都将非常有益。但是,加息也会给过去几年低利率之下的火爆楼市降降温,房地产市场可能面临阵痛,特别是如果对利率风险未能提前有所认识,则无论是消费者、开发商和银行,都可能遭受比较大的损失。

  本文的测算建立在未来三年利率平均每年上涨一个百分点的假设之上。当然,实际上利率变化可能在进程上更为缓慢,在幅度上更为微小,这都可能使得利率风险没有这么大;反之,利率风险超乎本文的计算,也是有可能的。总之,作为房地产市场的参与主体之一,必须要尽早认识到利率风险,提前考虑到利率风险。



页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭
相关链接
  • 房市“解剖”进行时 中国期待一个好楼市(12/15 14:32)
  • 部分投资者抛售房产 导致二手房市场供应充足(12/13 13:44)
  • 分析显示 上海二手房市场供应充足(12/13 07:23)
  • 国外热钱炒高楼价套利 未大举进入北京房市(12/07 16:19)
  • 加息后的房市“众生相”(12/05 16:18)
  • 二手房市场升温 中介公司“跑马圈地”(11/24 11:48)
  • 成都房市虚假繁荣房价涨10% 房价猛涨房租略降(11/23 09:39)
  • 经济住房僧多粥少 纽约住房市场火爆因缺口大(11/01 10:26)
  • 该作者文章
     ■ 我来说两句
    用  户:        匿名发出:
    请各位遵纪守法并注意语言文明。
     
    *经营许可证编号:京ICP00000008号
    *《互联网电子公告服务管理规定》
    *《全国人大常委会关于维护互联网安全的规定》



      -- 给编辑写信


    本网站提供之资料或信息,仅供投资者参考,不构成投资建议。
    搜狐财经频道联系方式:热线电话 (010)62726113或62726112

    ChinaRen - 搜狐招聘 - 网站登录 - 帮助中心 - 广告服务 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍
    Copyright © 2005 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有
    短信内容:
    手 机
    自写包月5分钱/条 更多>>
    搜狐天气为你抢先报! 魔力占卜姻缘一线牵!
    金币不是赚的是抢的! 爱情玄机任由你游戏!
    猪八戒这样泡到紫霞! 帅哥一定要看的宝典!
    你受哪颗星星的庇护? 萨达姆最新关押照片!
    精彩彩信
    [和弦]两极 一分钟追悔
    Forever Love
    [音效]天下无贼主题曲
    GoodFeel铃声
    [原唱歌曲] 夏日恰恰恰
    桃花流水 一直很安静
    [热门排行] 要爽由自己
    向左走向右走 飘移
    精彩短信
    [和弦]快乐崇拜 江南
    [音效]情人 猪(搞笑版)



    搜狐商城
    vip9.5折免运费
    暑期特惠总动员
    爱车清洁用品大检阅
    小家电低价促销
    哈利波特现货发售
    玉兰油超低惊爆价