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2003年，万科以63亿的年销售额荣登年度房地产销售冠军时，有谁能想到一年以后，国内房地产企业能突破100亿的销售大关？
2004年年关在即，接连有三家房地产公司公开宣称自己的销售额可以突破100亿元人民币。粤军领头羊合生创展、沪派巨子上海绿地、津门黑马天津顺驰，在一周时间内，分别宣称自己的年销售额撞破百亿红线，一时间，引起业内极大关注。
纷纷突破百亿大关
11月27日，北京合生三周年庆典上，陈长缨宣布合生创展集团2004年度销售额已经突破100亿。这是国内第一家宣称自己突破百亿大关的开发企业，业内为之哗然。
“突破100亿，对合生而言是个必然，早在三年前，合生就已经制定了三年销售额上百亿的规划，如今只是按计划完成了而已。”合生创展北京公司某负责人这样告诉记者。
据了解，截至11月底，合生创展集团广州地区公司销售额超过40亿元，北京地区公司销售额接近30亿元，上海地区公司销售额约17亿元，天津地区公司销售额约15亿元，年销售额已经累计102亿元。至今合生创展在全国房地产累计开发面积超过1200万平方米，全国至少有20万合生业主。目前合生创展在全国的土地储备面积尚有1228万平方米。
11月29日，天津顺驰前任“教父”孙宏斌在媒体公开表示顺驰今年销售额将突破100亿。根据顺驰中国控股有限公司董事局主席张桂宗的分析，今年顺驰天津将回款六七十个亿，北京十个多亿，石家庄七八个亿，长三角区域上海四五个亿，南京三四个亿，苏州五六个亿，无锡三四个亿，重庆3.5亿，长春两个多亿，武汉和荆州共三个多亿，郑州和洛阳3.8亿，累计将近120亿元。与此同时，顺驰在媒体见面会上总裁汪浩表示，去年的销售利润大约25%，以后的利润要达到28%-30%，同时，张桂宗还表示：顺驰将明年的目标定位在200个亿，北京地区有40亿元。
12月4日，上海绿地在住交会上宣布自己也突破了100亿。
百亿数据来源各异
100亿的销售额，曾经是国内房地产企业的梦想，这意味着将跻身亚洲一流开发企业的行列，在国内房地产开发行业占据了绝对领先的位置。巨头们纷纷宣称自己突破百亿大关，业内人士却开始质疑数据的真实性。这100亿的销售数据是怎样统计出来的呢？
合生方面有负责人告诉记者，合生宣布的数据都是按销售合同上的签约金额统计的，均可在当地房地产管理部门查到，但因为销售合同备案要滞后一个月左右，所以只能查到今年10月份的备案数据。但是，如果在房地产管理部门查询1-11月份的销售数据，还会包括2003年12月份的销售数据，所以在总数上，出入很小，不妨碍100亿的总数。
天津顺驰方面也表示120亿的销售额也是有资料可查的。
上海绿地方面解释，虽然超过了100亿，但其中只有80亿元的销售收入来自房地产领域，其余20多亿则来自其他商业资产经营、建筑、汽车服务、石油经营四大产业。
记者采访时，有开发商认为，核定100亿元的销售额是否真实，要看开发商根据什么统计的，根据认购书统计和根据销售合同统计的数据将相差很大。甚至有开发商直接表示怀疑某企业公布的数据。
从量到质发生变化
100亿的销售额对房地产企业而言意味着什么？首创集团的老总刘晓光曾表示，要成为亚洲一流的专业地产商，其标准是年销售额100亿元，净资产为50亿美元，土地储备够五年使用。也就是说，年销售额达到100亿，刚刚够资格跻身亚洲一流的专业地产商，离世界一流还有段距离。根据美国PB杂志对全美Giant400研究结果，美国最大房地产开发商PulteHomesInc.销售额高达596亿人民币，是2003年度销售冠军万科集团的13.5倍。
SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，SOHO中国今年的销售额最多不会超过40亿元，但他比较相信企业宣布的销售数据，因为“没必要夸大，否则税务部门也不会放过”。他认为，有企业突破100亿销售大关，一方面说明房地产企业的成长，另一方面也意味着房地产行业的成长。
今典投资集团董事长张宝全认为，突破100亿，将意味着房地产开发企业开始质变。因为，销售额能超过100亿的房地产开发企业都是跨地域的超大型企业，只有具有了鲜明的集团化、规模化等特征的企业才能在当下的经济发展中获得明显的经济效益。
销售额并非综合实力
记者手中有一份国家统计局最新发布的2003年全国房地产开发综合评价领先的企业名单，此三家超过100亿销售额的企业竟然连前20名都未进入。这令记者很是困惑，房地产开发企业的实力究竟如何衡量？
对此，记者采访了不少实力很强的企业。
万达集团北京分公司总经理罗忻表示，衡量一个开发企业实力有三个指标：开发量、资产总量和年销售收入，其中年销售收入是最重要的指标，它是企业的开发量和资产总量在市场上的一个反映。
北京世纪城公司副总经理朱友军表示了同样的看法。朱友军认为，“百亿”销售额并不是神话，也不能代表绝对的实力。一个公司的核心竞争力应该从净资产、项目回报率等各个方面来综合考察，“百亿”并不能代表绝对的竞争力。今年，世纪金源的项目不多，超百亿不可能。但明年我们在上海、长沙、重庆、昆明四个城市都有项目，如果都开的话，超百亿也不是不可能。“
阳光100常务副总经理范小冲指出，虽然销售额很重要，但是一味的单纯追求销售额并没有太大的意义，因为“可持续的发展能力”才是企业追求的目的。
市场份额还待提高
记者采访中，多个开发商都提出，虽然集团化、规模化、品牌化运作已经成为希望在房地产领域有所作为的开发企业共同选择的道路，但是仅就目前房地产行业中规模比较大的企业而言，在整个市场所占的份额还是太少了，影响力太弱。
中国房地产TOP10研究组于今年3月份发布的“中国房地产百强企业”中，从经营业绩来看，销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从百强企业开发规模看，百强企业的开复工面积超过200万平方米的只有3家，开复工面积集中在20万-50万平方米的占百强总数的40%.据广州一家媒体的分析，从上市公司的规模看，香港房地产上市公司市值曾一度占其股票市场总市值50％以上，而广东房地产上市公司市值占股票市场总市值还不足2％；目前香港仅长江实业一家企业市值便高达约1300亿元（人民币），而广东省内最强的万科地产市值也远不足100亿元；香港前10强房地产企业所占市场份额超过80％，而广东前10强房地产企业所占市场份额还不足30％。
显然，如果要成为真正的房地产巨头企业，国内的房地产企业还有一段长期而又艰苦的路要走。
统计数字迷雾
本报记者鲁欢于杨当开发商们对三家企业声称的销售数据表示怀疑时，记者也希望借助官方机构进行核实，但令人沮丧的是，这种核实行为没有任何收效，统计部门的数据似乎对公众大门紧闭，一句企业机密就可以将所有查询拒之门外。
北京市统计局宣传中心副主任张雪原在接受记者采访时表示，“我们统计局从来不会公布企业的个人资料，那属于企业的商业资料，不便于透露。至于发布的企业销售排行榜之类的数据信息我们也一般也不会予以评论，至于数据的准确性无从而知。我们一般是根据企业的报表定期发布各类数据信息。企业自行发布的销售数据完全由企业自己决定，如果与上报数据不一致，自会有税务等部门对其进行核查。”当记者询问，统计局是否会对与统计局发布信息不符的数据信息进行核实，查处的时候，张雪原的答复是，“按照国家相关法律规定，只有国家才能公布统计数据。当数据出现不符的时候，相关单位会对其进行依法查处，但目前很少走到这一步。”
第一太平戴维斯北京分公司的一位负责人认为，目前中国统计领域很多方面都很不透明，由于统计制度不健全、不完善，以至于查找很多数据时比较困难。她提到，一方面，统计局的官方网站更新不及时，有些数据甚至是一两年前的，数据陈旧；另一方面，因为统计方法的不合理，导致数据不准确，甚至出现自己出的数据前后不一致的问题。
这些问题都对企业或中介机构准确地衡量市场造成了很大的干扰。
不过，在记者采访中，也听到利好消息，政府正在逐步加大对数据管理方面的投入，此后在数据的准确性和透明度上，将会有很大改善出现。
（ 责任编辑：任宁 ）
