发送GP到6666 随时随地查行情
中国城市地价房价谁抬升谁
地价、房价谁左右谁这一“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题已经成为平抑不断高涨的房价的关节点。
地价推升房价，还是房价拉抬了地价的问题一直争论无休。尤其是在国家实施宏观调控政策之后，全国固定资产投资增长率在2004年第三季度下降到27．70％，相比第二季度有所放缓，但房价依然在高位上保持高幅度上涨，这一问题再次被推上了风口浪尖。房价与地价的关系究竟如何？二者又是如何相互影响的呢？
房价与地价变化规律不一致
中国城市地价动态监测项目组10月份公布的数据显示，2004年第三季度全国城市地价总体水平为1372元／平方米，增长率为0．61％。虽然国家实施了停止增量土地供给，并对土地市场进行了大规模的检查，停止了众多的开发区，但地价比前三季度平均地价增长率（1．09％）低0．48个百分点，比2003年季度平均地价增长水平（2．23％）低1．62个百分点。2002年全国城市季度平均地价增长率1．12％，2001年为0．35％。
再看房价，据国家统计局的调查数据显示，2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1．7％，2002年房屋销售价格第四季度同比上涨3．5％，2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5．1％，2004年全国房屋销售价格三季度同比上涨9．9％。季度平均分别为0．43％、0．89％、1．28％和3．30％。
从以上数据看到，地价与房价虽然在总体上都保持上涨的变化趋势，但有两点值得我们注意，一是地价的平均增长率要比房价的平均增长率低。2001年至2004年第三季度，地价季度平均增长率为0．89％，而房价季度平均增长率为1．47％；二是地价的增长幅度与房价增长幅度变化不一致，地价在2003年前增长幅度逐渐增大，但2003年后各季度逐渐变小，房价增长幅度从2001年开始，始终是呈现不断增大的趋势。
地价和房价形成机制各异
为什么会出现这种情况？笔者认为应该首先分析房价和地价的本质及其形成机制。第一，土地和房屋是两种不同的产品，具有不同的市场特性。我国的土地实行的是公有制，国有土地所有权为国家所有，能够形成的“土地产品”实际上是土地使用权。“土地产品”的销售对象是房屋开发者，而不是最终的土地使用者。西方国家房屋产品是土地使用权与建筑的结合体，一旦建筑物被建成后，建筑物和土地就融为一体。房屋产品具有其特有的属性和功能，不能简单地被解释为土地加建筑，房屋的价格也不能简单地分为土地价格和建筑物价格。所以，说房价中含有多少地价，是极为不科学的。房屋的销售对象是房屋使用者，实际上也是土地的最终使用者。也就是说，土地所有者与土地最终使用者并没有直接在市场上发生关系，而是通过房地产开发商的中间行为实现的。
第二，我国城市的地价和房价形成于两个不同的市场环境，受不同的供需平衡影响。在土地市场中，土地供给以政府出让土地为主，受政府的供地计划和供地方式影响很大，具有很小的供地弹性，土地需求主要来自于房屋开发商；而在房屋市场中，房屋供给主要由开发商的市场利益机制决定，完全受市场因素影响，具有很大的供给弹性，房屋需求主要来源于房屋购买者。由于土地和房屋供给与需求的市场条件不同，土地价格与房屋价格形成的环境也不相同。土地价格主要受土地出让市场的供给与需求决定，而房屋价格主要由房屋销售市场的供给与需求决定。从现实的情况看，自从实施招拍挂以来，每一个地价都是由开发商开出来的，而不是房屋所有者开出的。
第三，地价和房价形成机制及影响因素各不相同。土地价格形成的市场影响因素主要有，土地供给计划、土地供给渠道、土地供给方式、土地交易方式、土地的需求、土地市场的宏观调控政策、耕地保护计划、危房改造计划、工业结构调整计划、房屋开发计划等等。比如近几年实行的供地目录、土地收购储备、招标拍卖等政策，从土地供给总量控制和竞价机制上采取措施，对土地价格的变化具有很大的影响作用。房价形成的市场影响因素主要有，房屋的开发计划、实际开发量、房屋供给种类、政府购房政策（包括金融、补贴政策等）、房屋需求等等。近几年来实行的放开二手房、鼓励贷款买房、实施住房补贴等政策，也大大刺激了购房需求的增长，从而引起了房价的相应变化。
地价与房价具有循环关联性
我们不能简单地说地价决定了房价，也不能简单地说房价与地价不相关联。从现实分析的结果看，地价与房价在总体变化趋势上具有较强的相关性。但以上数据显示出目前我国城市地价与房价基本上处于一种不相关的非正常状态，地价的变化和房价的变化相关性很小，主要原因有两个方面：
一是我国的土地供给量与土地的需求量严重不匹配。由于土地实际供给渠道较多，我国城市土地市场供给总量不能得到完全的控制，一些城市甚至出现大量的圈地，将土地囤积起来的现象，致使土地供给量超量。据有关报道，北京市在今年的“8月31日土地大限”时，仅仅是仍然没有办理各项手续的，在开发商手上的土地面积就有1．6362万公顷之多。所以当土地需求增加时，土地供给也能实现无限度地增加，土地价格也就不能因为土地需求的增加而上升。同时，城市土地供给主要是根据计划决定，由于计划周期较长，缺乏对市场信息应变机制，所以地价变化不会因为土地需求变化而改变。
二是目前我国城市房屋的需求并不十分真实。部分城市出现房屋价格虚高的现象，这种虚高的房价不是房屋需求的直接增加所导致的，并不引起房屋供给量的改变，因而也不改变土地的需求量，所以地价也不会因此变化，导致地价与房价缺乏一致性。
从微观上看，由于土地市场与房屋市场各自的不同运行规律和特点，地价与房价的变化不完全同步。一方面，土地市场相对于房屋市场有一个滞后期，同时由于存在土地存储囤积的可能（当土地价格较低时，会出现超量购地现象）。所以，房屋市场的需求并不能够及时和完全地转化成土地的需求，造成需求信号会不断减弱，反过来土地的供给信号也不能完全转换成房屋供给信号，因而房屋价格的变化并不能带来土地价格的同步变化。
另一方面，从价格的变化幅度及频率看，我国城市地价要比房价的变化幅度及频率小。两个市场在价格形成方面的不一致主要是因为，土地交易宗数少，而交易金额大，交易风险也相对要高，因而交易的活跃程度低，价格的变化幅度和频率也要小。而对于房屋市场来说，其供给状况主要由房屋开发量、房屋市场结构、房屋开发融资成本等方面决定，房屋的供给对需求的反映灵敏度很高。同时，房屋交易宗数多，而交易金额小，交易风险低，因而交易的活跃程度也要高，价格的变化幅度和频率就相对大。
从市场层面上看，仅仅从价格的关系上说，一个城市的房屋价格水平的增加，反映了房屋本身整体价值的增加，同时也反映了房屋中分摊的土地价值（注意，并不是土地价格）也增加了。根据市场替代原理，城市的其他条件下的可建设的土地的市场价值也要达到同样的水平，因而土地的市场价格也随之增加。这种土地市场价格的增加并不是土地需求的直接增加所引起的，而是由于房屋价格上涨所带来的。从我国城市的具体情况看，虽然地价与房价的变化的规律并不完全一样，甚至会有阶段性的冲突，但是，地价总体变化的趋势和房价总体变化的趋势是一致的。
再从宏观上看，房屋价格除了受市场因素主要为房屋的供给和需求情况的影响之外，还受房屋开发的社会平均成本的影响。土地是房屋开发的主要成本，但是这种对房屋价格的影响作用具有一定的条件。一是对土地供给实行垄断政策，使土地供给弹性很小甚至为零，使土地取得的社会平均成本控制在一个较高的水平；二是当房屋开发的社会平均利润被压缩到一个临界空间时，只有在这两种情况同时发生的状况下，房屋的整体价格水平才会被迫增加。从我国的具体情况看，我国目前的房价水平还处于利润主导阶段，利润是房价变化的决定性因素，地价作为成本并没有直接影响房价。
土地市场和房屋市场的运行并不是在一个单一的过程中进行，而是在交替的过程中不断地变化。所以地价与房价作为其中的重要指标，是具有相互循环关联性的。从理论上看，第一轮房价的上涨，会带来土地需求的增加，从而带来土地价格的上涨。但是，由于房屋开发的周期性，第一轮地价的上涨会促使房屋开发的平均社会成本的上升，在合理平均社会利润的条件下，房屋成本价格会有所上升。但是这种成本价的上升可能会抑制房屋需求的增加，并不一定带来第二轮的市场价格上升，从而影响土地需求和地价的第二轮变化。因此，地价与房价的变化具有一定的循环关联性。
（ 责任编辑：胡立善 ）
