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二手房投资的年收益率能有多高？大概在6％－7％。但对专业的公司来说，却可以通过专业化和规模化来提高收益率。成都的周中文先生就发现了一个投资渠道:为自己的10.4万元找到了7.59%的年收益途径。
2004年9月，在外面打拼了近20年，我从海南返回了故乡成都。如何用好多年积攒下来的20来万元的积蓄，在工资之外挣些“外快”，很快便提上了我的议事日程。
我看中了二手房投资，但怎样入手却令人颇费脑筋。我发现购买二手房并不像自己原来所想的那样简单，除了价格因素外，还要千方百计查明产权状况、考察房屋结构、选择合适的中介机构、办理转让手续、支付的房款方式（特别是贷款购买房屋更要慎重）、哪些税费该售房者交纳哪些该购房者交纳等等。
投资二手房不像新房那样一目了然，而且购买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度，要比购买新商品房难得多。任何一个细节考虑不周，就有可能做上亏本买卖，甚至钻入别人的圈套。
就在我一筹莫展的时候，一家公司引起了我的注意，经过数次接触和了解后，我最后跟这家公司签定了一份《房屋委托租赁及出售合同书》。
这份合同让我投入的10.4万元每年均能稳获7.59%的年收益。在我看来，这个投资像买国债一样稳定，却能获得比国债高得多的收益率。
“雨伞”下的操作方式
我所说的这家公司叫成都昭德销售有限公司，我与该公司合作出租二手房的具体操作过程如下:
首先我与这家公司签订《委托购房合同》，交纳1万元定金，委托该公司给我找一套二手房。
他们承诺，在我们签订投资意向合同后，他们在10天内找到相应的房屋。没有一个礼拜吧，他们叫我亲自过去看房子。我看过并且表示满意后，他们在接下来的10个工作日内，把这套二手房的产权过户、保险、贷款手续办理好，我就得到了以我本人为业主的《房屋产权证》，以及办理相关手续的有效单据（如保单、行政收费单据等）。这些基础工作结束后，我就与他们签订了一份10年期限的《房屋委托租赁及出售合同书》。
在合同期限间，对方按合同约定，他们公司代替我经营该套二手房。他们自己组织装修队伍对该套房屋进行精装修，配备家具、家电，而后通过各种渠道（包括跟成都市1700多家房屋中介机构通报信息、在媒体上做广告、通过网络渠道传播房源等），把该套房屋出租出去，实现赢利。当然啦，出租过程中的一切繁杂手续、事务，都由这家公司代为办理，我只是按照国家的相关规定，给他们公司缴纳相应的代理费。
在合同期间，他们公司按照每月租金及房价增值之和来综合计算我这套二手房的年收益，委托贷款每月将还贷后的余额划入我的账户。合同期满后，公司按合同约定将这套房屋出售，把我的购房本金（即首付款+每月还贷的本金×12个月×10年）完全返还给我，房子归他们处理，我的投资到此就结束。
他们给我找的这套二手房在成都武侯区的棕北竹苑，三室两厅，建筑面积100.16平方米，总价22.4万元（含各种税费在内），我办了12万元的贷款，10年期限。
我与他们约定的月租金是1300元，加上每月的增值额633元（他们算的，有一个详细的计算方式），扣除还银行的贷款和利息1275.13元，我目前每月有657.87元的收入，投入的10.4万元资金一年的收入就是7894.44元，年收益率为7.59%，大大高于银行5年期整存整取年利率2.79%（2004年10月28日银行没有加息前——编者注）的收益率。这样稳定的收益是10年。
据他们介绍，对于投资者一次性付清购房款的，年收益率为8%，而在银行按揭购房的，年收益最高可达17.4%。
风险来自何处？
在我初步了解了这种投资方式后，我觉得很不错，不论是在资金的使用上，还是在个人精力的耗费上，都比自己去经营二手房出租要好得多。但是，天下没有白吃的午餐。他们公司的利润从何而来呢？我自己投资的风险又在哪里呢？我不得不弄明白这些问题。
在我第二次拜访这家公司的时候，出面接待我的是该公司经理陈杰。
据陈杰介绍，他们公司一般会选择在2000年以后建设的房屋，有花园、物业管理、停车场、外墙砖等设施和装饰的成熟社区。从讲价的角度来说，公司无论在人际资源还是在市场经验上，都要比我们单个的客户要强有力一些。考虑到房屋价格的成长性，他们要求投资者的投资金额必须在15万元以上，因为他们认为，在成都，15万元以下的房子，基本上已没有增值的可能——除非被拆迁。
任何商品都有可能贬值，唯有房产，因为和有限的土地资源联系在一起，只会增值。他们正是看准了这一客观存在的规律，从而来实现自身的经营理念:创造市场，与伙伴共享！他们公司的利益来源主要是三个方面:寻找高出我们合同约定的出租价格;收取我们投资者的管理费;我们合作约定结束后房子的增值部分。
在合同约定期间，他们公司负责对房屋进行经营管理，将房屋进行装修、配置家具和电器，使租金上涨，从而实现升值。例如我跟公司约定的房屋出租价是1300元，公司在进行了一系列的装修“手术”后，房屋可以租出1500元的价格，高出的200元就是公司的第一笔收益。而且，随着租房市场的发展和经济的繁荣，房屋租金肯定会上涨。
公司的第二笔收益是向我们投资者收取的代理费。我就给他们交了1%的代理费。
合同期满，房屋出售后的增值部分，也就是公司的第三笔收益来源。这应该是他们最大的收入部分了。如果我购买的这套二手房10年后卖出40万元，那么减掉我投入的22.4万元，剩余的17.6万元就是他们公司的收益。
假如公司经营不善，中途无力支付我的月收益怎么办？这个疑问最初一直在我脑海里翻腾。陈杰给我作了如下假设条件出现后的回答:
假设他们公司在经营两个月后无力支付我的月收益，那么公司已经投入支付的装修、家具、电器等将全部归我所有。因为在办理银行按揭时必须投保，而投保时房屋产权和家庭财产都是我的名字，也就是说，我拥有这套房子的权属。到这时，对我来说就是找了一个不要钱为自己装修房子、配置家具和家电的公司，而且还通过银行得到了两个月的“礼金”，即有两个月的投资收益。
假设他们公司经营三年后无力支付，那么我将得到三年的收益，房屋产权也还是我的，装修、家具、家电也将全部归我。
如果他们在经营六年后无力支付，那么我将拿到六年的收益，房屋产权也是我的，装修和家具、家电是我的。
不难看出，任何时候以上的假设一旦成立，对我而言都没有多大的风险，而且还有一点利益可得。陈杰介绍，这就是国际上目前通行的投资理财模式，叫做“雨伞型基金”，公司移植过来，把这个项目被称为“雨伞型房地产基金”。
还让我高兴的是，投资过程中一些琐碎的细节，如跑有关部门办理手续、交纳税费等烦心事儿，就不是由自己去办的。至于在租赁客户租赁过程中，水电费的催交、电话费是否缴清、家具电器是否有损坏、连闭路电视效果的好不好，今后客户都不会打电话来找我了，而是由他们公司出面解决。
当然，这次投资的最大风险在于这家公司的信用。我是经过一定的调查了解对他们有信心后，才选择这种投资方式的。当然，这只是我个人的判断，正确与否，还需时间检验。
（ 责任编辑：影子 ）
