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刚刚过去的2004年，在“楼盘供应减少”等诸多政策、市场传言的影响下，浩浩荡荡的购房大军迅速把房产价格垒高。在去年，房价偏高、泡沫严重的呼声甚嚣尘上，甚至引得国家建设部与国土资源部两大权威部门大动干戈，相互推诿、指责。在国家加大宏观调控的背景下，未来一年房价是涨是落，政府官员、经济学家、房地产商们又开始掀起新一轮的争论。
买了房的人喜欢房价上涨，没有买房的人盼望房价下降。房价是涨还是落，究竟是政府说了算，还是房地产商作主？老百姓又该信谁呢？
观点一：房价趋稳局部上扬
以新景祥房地产投资顾问有限公司策划经理欧阳严昱为代表的房地产界业内人士对2005年南京楼市房价的判断是：整体房地产市场价格平稳，局部板块稍有上扬。
欧阳严昱认为，南京楼市从1999年开始启动以来，一直处于高速上升的态势。同时从全国房地产走势来看，价格上升过高已使南京的楼市处于一种畸形状态。经过多年的发展，市场已客观要求南京的房地产业进入盘整期。
从2004年底南京楼市部分楼盘板块价格下滑预测，在未来的2005年中，南京楼市的价格火爆上升的势头将得到遏制，总体趋于平稳，局部板块稍有上扬。
与整体大盘平稳的态势相比，部分楼盘之所以会出现小幅上扬势头，是因为部分楼盘在开盘之初就采用策略的市场方式，以低于市场价的价格挑开市场，按照大盘基本规律，低开高走几乎是房地产商拓展市场的一剂良药，百试不爽。如位于江北的明发地产，开盘之初的均价为2800至2900元/平方米，经过一段时间的销售，尽管南京整体房地产价格走跌，但该楼盘的均价已攀升到3100元/平方米。
同时，2005年房价趋稳的态势必将引发楼市的重新洗牌，楼市价格的趋稳将使以往30％以上的利润将逐步减少，甚至使小型开发商无利可图，从而由房地产行业转向其他行业。
观点二：南京房价走平趋跌
以任学民为代表的专家学者和社会调研机构认为，从大的背景来看，支撑南京房价的上涨因素早已释放殆尽，未来一年中，南京楼市再无上涨的空间，开发商出于收回成本的需要，以低价出手完全符合市场发展预期。
任学民认为，南京通过政府投资，拉动楼市的空间已减少。2004年南京河西预计投资120亿，目前还有60亿的缺口，在信贷收紧的调控下，政府企图从银行获取资金的可能性微乎其微，政府投资拉动经济发展的资金后盾已经消失。
在南京楼市几大板块中，由于过热发展，部分板块商业、交通等配套设施还很薄弱，短期将影响购房者对这些楼盘的认同度。其中尤以江宁、河西两大板块较为明显。
2004年下半年始，南京城市拆迁的标准化和规范化，也使南京未来一年的拆迁量将逐渐减少，以政府为主导的城市拆迁量的减少，直接让推动楼市价格上升的市场需求趋于减弱。即便是外来投资，未来一年，在南京楼市恐怕也难以有大的作为。一组统计数据表明，由于地价上涨和能源不足等因素的影响，2004年南京外来投资的增量相比于2003年趋于下降。业内人士认为，这种趋势还将延续一段时间。
“未来一年内，南京房价整体上不存在上涨空间”———江苏一家市场调查机构发布了一个令房地产开发商沮丧的消息，支持这一判断的是该机构在国内首次提出的“价格偏离度”概念。
中国市场研究协会会员、江苏中创市场调研有限公司“发明”的“价格偏离度”指的是市场供应主体价格与需求主体价格的差异平均值。最近，中创对全省9个城市的房价偏离度进行了调查，结果显示，苏州的房价偏离度最高，达到2250元/平方米，南京为1750元/平方米，扬州1400元/平方米，江都1150元/平方米，常州和江阴550元/平方米，无锡、徐州400元/平方米，而昆山仅为250元/平方米。
调研显示，南京房市的价格偏离度如下：市场供应主体价格在4500至6000元/平方米，需求主体价格在3000至4000元/平方米，偏离度为1750元/平方米。
对这个调查结果，南京华中房地产开发有限公司市场部一位负责人不以为然：“‘房价偏离度’在任何时候都存在，市民期望的价格与市场价格总有所差距，仅仅因此就得出房价没有上涨空间的结论很牵强。”
观点三：楼市价格继续上涨
记者在采访中发现，部分开发商出于前期投入开发成本考虑，认为未来一年，不会允许价格下降，只有上涨。
南京一位不愿具名的开发商表示，成本的增加、购买需求的稳定和政策变化下，开发商的心态决定了2005年南京楼市的房价只涨不落。
到目前为止，很多开发商对明年做什么或下一个项目是什么都不知道。事实上，据记者的调查，2004年下半年少数新开盘楼盘的售价和销售控制体系已经显露了开发商的这种心态。南京东边有一个楼盘，前期运作阶段原本定的最高销售价格为5500元/平方米，下半年开盘的时候，开发商干脆以6000元/平方米开盘，目前已经涨到了6200元/平方米，这位开发商坦言：“我明年能不能做房地产还很难说，如果很快卖完了，我明年做什么啊？再说，现在市场上没有房子，涨价了大家还是抢着买，我干脆涨高
点慢慢卖！”像这位持这种状况和心态的开发商不在少数。
还有一个支撑南京房价在2005年只涨不落的理由是购房需求不仅不会减少，还有可能增加。从长远来看，作为楼盘基石的土地是稀有资源，价格只会越来越高，土地招拍挂带来的地价的上涨，楼盘供应速度的放慢，住房按揭收紧等政策和市场表现对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为很多购房人的共识。
观点四：房价涨落政府说了算
对于未来房价的走势，无论是部分政府官员还是房产商和专家学者，不约而同地形成一个共识：房价是涨是跌，政府说了算。
南京市房产局一位部门负责人为代表的政府官员认为：2004年决定市场的核心政策就是土地问题。土地制度的改革阶段性导致土地的供应紧缺，土地价格上涨，也就意味着2004年至2005年主要城区的房地产价格将会继续上涨。
宏观调控及金融利率政策也是影响房价的因素，虽然在2005年，中国会步入一个加息周期，但自始至终土地的供应是影响房价的最终的、巨大的、占主要和主导地位的影响因素。因此，2005年的核心问题仍旧是政府的土地改革后的配套政策出台的影响，如土地供应计划及土地供应数量（面积）。所有的影响房价的因素都围绕土地才能发挥效应。若土地供应不足，将直接导致房价快速上升，出现当前上海房地产市场的类似的投资与投机并存的现象。若土地有充分的供应，则可以有效地稳定当前的房价。
任学民指出，信贷的收缩完全是中央政府说了算，土地成本的上涨则由地方政府作为，可以说，这决定开发商楼盘利润的两大命脉完全控制在政府手中。
从政府三令五申加强宏观调控政策来看，调控的力度只会加强，不会减弱。
另一方面，2005年贷币发放量的增量与2004年持平，仅为15％，这个增量是不足以支持经济的快速发展的。作为拉动经济的强心剂的地产业自然而然也不存在高速发展的可能。当然，楼市大跌的可能性也不存在，出于保护各方利益集体的既得利益，无论是政府还是房地产商都不会允许楼盘大跌。
（ 责任编辑：魏喆 ）
