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■ 尹中立/文
时间已到2004年的年末，回首一年来的中国房地产市场，出现频率最高的名词应该是“房地产泡沫”。这场争论，先是由摩根斯坦利经济学家谢国忠发起，后有国内的诸学者的呼应。
一石激起千层浪，尽管持有“泡沫论”学者的人数并不是很多，但产生的影响不可忽视。2004年12月初在上海召开第六届住交会的主题就是“批判房地产泡沫论”，可见“泡沫论”对业界的影响之大。
不知是偶然还是巧合，2004年关于“房地产泡沫论”的交锋和三年前的“股市泡沫论”的争论如出一辙——
2001年，上海股票交易所综合指数突破2100点时，国内关于股票市场是否存在泡沫的争论开始白热化。持“股市泡沫论”的一方认为：“股市平均市盈率已经超过50倍，而成熟股市的平均市盈率都在20倍以下；股市的年换手率达到600%以上，是美国的10倍之多，投机气氛太浓”。这和今年关于“房地产泡沫”争论的正方意见“国外发达国家住房收入比一般为5比1，而中国部分城市已经超过10比1，上海达到了14比1；有些城市的投资购房的比例达到40%，投机气氛太浓”是何等的相似。
当年反对“股市泡沫论”的一方认为：“中国股市是新兴市场，不能用成熟市场的标准来衡量中国股市，中国经济正在高速增长，中国股市市值占GDP的比重还不到30%，而发达国家的股市市值都超过GDP数值，因此，中国股市不是被高估了，而是被低估了；换手率高说明投资者积极入市，对股市充满信心，应该像保护婴儿一样呵护股市，不能对股市泼冷水”。如今，反对“房地产泡沫论”的主要观点是“中国刚刚开始住房的制度转轨，是新兴的市场，中国房地产增加值占GDP的比重还不到5%，而美国的房地产增加值占GDP的比重为10%；销售面积大于竣工面积，表明房地产市场的需求是真实的。因此，中国的房地产市场不仅不存在泡沫，而且可以高速增长20年。”
这些几乎是当年反对“股市泡沫论”理由的翻版！
时隔三年，当年“股市泡沫论”讨论的余音在耳，而股票指数已经从当年的2200点直落到目前的1300点不保，若按照不变权数计算，现在的上海综合指数已经在1000点以下，跌幅超过了50%。孰是孰非已经一目了然，不知当年坚决反对“股市泡沫论”的学者面对目前如此廉价的股票作何感想？是自己错了还是市场错了？
同样错了的还有反对“房地产泡沫论”的学者和市场人士。
就在第六届住交会把反对“房地产泡沫论”推向高潮的时候，房地产市场已经按照自己的轨迹悄悄地发生了变化，就如同当年著名的5位经济学家舌战“股票泡沫论”，把“股票泡沫论”的论战推向顶点之后股票泡沫开始破灭一样。
静观10月份以后的房地产市场，趋势性的变化越来越明显，以房地产龙头上海为例，11月份交易的住房面积比10月份下降了20%多。另外，根据上海市房屋土地资源管理局局长庞元先生12月初在住交会上的介绍，上海外环线卖房的均价已经从5480元每平方米下降到4660元每平方米。外环和中环之间，从7174元每平方米，下降到6095元每平方米，中环线和内环线之间，从9345元每平方米降为8967元每平方米。但从日平均成交价格看，前段时间上海的房价出现成交均价超过10000元每平方米。
这是一个非常危险的信号：第一，说明上海的房地产市场高位缩量；第二，说明越来越多的成交集中在了市中心区域，也意味着这一地区成了惟一被看好的地区，内地及海外投资者只愿意聚集在这样一个狭小空间内，市郊的吸引力正不断下降。
台湾不动产研究所所长蔡为民指出，任何景气衰退现象都像一个同心圆从外向内逐渐发展，正如上海的外、中、内环线的划分，今年下半年起市郊成交量的下降，使得景气衰退的现象越来越明显，上海的房地产正经历着从全面火爆转向现在的部分区域的看好。
就在上海地产发生转折性变化的同时，长三角的另外两个重要城市的房地产市场也呈现山雨欲来风满楼之势。
有权威经济媒体最近撰文称杭州房价有崩盘之忧，题为《杭州政府出击硬性“泡沫”,房价暴跌有崩盘之忧》的文章指出，2004年10月底的杭州商品房均价较之上半年跌幅为14.6%，杭州商品房实际成交量也首次少于批准预售量，杭州商品房开始由热销转为滞销。另外，根据浙江省建设厅办公室官员的介绍，根据浙江省城调队调查，今年1到9月份，浙江省房屋售价每平方米为5252.3元人民币，与去年同期相比增长了13.1%。但是与一季度和二季度相比，分别下降了4.2%和2.8%，不少房地产开发企业在商品房定价上开始更多考虑加快资金周转等因素而更趋合理。
2004年12月9日出版的《南方周末》还刊登了题为《南京隐现地产变局》的文章。
种种迹象表明，当前继续讨论房地产泡沫问题已经没有太大的必要，作者惟一的希望就是房地产市场不要重蹈股票市场的覆辙，希望三年后的房地产价格不要像当前的股票价格一样被拦腰斩断。
（ 责任编辑：马芳 ）
