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张华念 黄涛
刚刚出版的《2005年：中国首都发展报告》披露———
■新开工商品房面积过大
■商品房价格偏高
■供需结构矛盾较为突出
■开发商贷款增速过快，金融风险加大
本报记者报道 在刚刚出版的《2005年：中国首都发展报告》中，发表了北京市统计局郑新的《北京市房地产市场发展空间的分析》。报告指出，1997年以来，北京市房地产开发业进入了新一轮的快速发展期。在全社会完成投资中，房地产开发投资所占的比重越来越大，已成为固定资产投资构成中最大、也是最活跃的部分。房地产业的持续、快速发展的同时也存在一些隐忧和矛盾。因此，当前北京市房地产继续发展面临一些问题。
开工规模过大
1998年来，北京市房地产开发投资规模不断扩大，投资额不断攀升。2003年房地产开发在施工面积达9070万平方米，其中新开工商品房面积3434万平方米，在全国分别位居第三和第六位。全市房地产投资总额达到1202.5亿元，占全社会完成投资的55.7%,比1997年提高了21.3个百分点。而2003年上海的这一比例约为三分之一左右；2003年广州市的生产总值与北京基本相等，而房地产开发投资不足北京的一半。
结构矛盾突出
从供需价位结构看，2003年，售价在商品住宅平均售价4456元/平方米以上的住宅销售面积占全部销售面积的45％，而在岗职工中平均工资线以上的人员仅占37.8％。从地域分布来看，中低收入者主要依靠公共交通出行，但面向中低收入阶层的售价在4000元以下的中低价位房屋主要位于四环路以外甚至五环以外的区域。从市场结构看，美国等西方国家每年上市销售的住房中，旧房占80％多，新房不到20％，而北京市住房交易中新房占75％，适合中低收入居民购买的存量房只占25％。
商品房价格较高
房价是房地产市场的晴雨表，价格过高一直困扰着北京市房地产业的发展。2003年北京市商品房平均售价为4737元/平方米，商品住宅的平均售价为4456元/平方米，基本与2002年持平，在全国省会城市中仍居较高水平。2003年，住宅平均售价除上海以每平方米4989元高出北京外，其余大城市均在3000元/平方米以下。同期北京城城镇居民人均可支配收入13882元，以目前人均使用面积18.67平方米、户均3口人计算，家庭建筑面积为75平方米；2003年平均房价4456元计算，收入房价比为1∶8，处于较高水平。由于，普通家庭不可能将所有收入用于住房消费，所以，目前房屋售价超出了普通居民的购买水平。
金融风险值得关注
2003年，全国固定资产投资增长了26.7％，其中房地产投资增长了29.7％。2003年6月，央行出台了121号文件，严格商业银行房地产贷款条件。
目前，房地产信贷基金业处于刚刚起步的阶段，房地产开发业的主要资金来源仍是银行资金。据了解，房地产企业自有资金约占全部到位资金的10.3％，直接来自国内金融机构的贷款比上年增长了53.3％
因此，一旦房地产市场产生大的波动，金融运行的风险也会随之加大。
另据悉，未来5年－10年，北京市房地产市场将继续保持稳定健康的发展态势，市场竞争将更加激烈，房地产产品更趋多样化、个性化，开发的热点继续向城外扩展。
（ 责任编辑：谢剑 ）
