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2004年北京楼市，绝对像一出热闹大戏：政府加大宏观调控力度，“8·31”土地大限，央行调整利率，信贷门槛提高……政府、专家、开发商，为了房价是否合理的问题争得面红耳赤。但反映到市场上，老百姓最关心的房价，依然是“涨”声一片。根据北京市统计局公布的数据，2004年，北京商品住宅平均售价为每平方米4747元，比2003年上涨6．5个百分点。当然，无论哪方观点，都仅供您参考。
今年楼市的价格扑朔迷离，使得一些百姓购房犹豫不决[政府声音]
房价涨幅将下降
“2004年，我市商品住宅价格涨得稍微快了一点，今年房价涨幅将有所下降”，市发改委有关负责人如是表示，而且今年政府要通过信息公开的方式平抑市场价格。
目前，影响北京房价的因素主要有三：建筑成本、供求关系以及人们的心理预期。
从成本来看，去年原材料价格的大幅上涨、搬迁费用的提高等，都在一定程度上拉动了房价的上涨。但为了争夺市场，房地产商一定会适当压缩高额利润。同时，北京的商品住宅将持续保持充足的供应。
自国家颁布“8·31”土地政策后，北京通过筛选的项目有288个，累计建筑面积达4300多万平方米，这已经能够满足近两三年内的需求。而且，目前没有通过筛选的项目建筑面积累计有6000多万平方米，它们可以通过挂牌等方式进行转让，其中大部分都可用在商品住宅的建设上。去年房价明显上涨与人们的心理预期也有很大关系，房地产商与消费者间处于明显的信息不对称状态，房地产商的言论、政府的政策是造成人们心理预期提高的重要原因。
“政府今后要把政策稳定下来，同时增加政策的透明度，把可以供应和准备供应的土地信息公开，通过更广泛的渠道让更多的人了解供应信息，只有这样才能避免那些不必要的担心和恐慌，从而让房价更稳定。”该人士表示。
该人士建议，买房要根据自己的实际需求和承受能力，不要为了投资而急于买房。
[专家论坛]
房价会理性回落
“今年北京楼市房价肯定不会涨！”国务院发展研究中心金融研究所副所长易宪容斩钉截铁地说。他指出，根据官方统计，去年北京房价的上涨幅度仅为3．7％，所以楼价飞涨完全是由开发商操纵制造的假象。尽管去年实行了新的土地政策，但供应量仍很充足，今年的新项目数量不会减少。同时，目前购房高潮已出现下降趋势，去年的高基数使得今年的上涨几率变得很小。政府加大调控力度，以及利率的变化，都会促使房价下降。
某房地产经济研究发展中心负责人李小宁也指出，今年房价将理性回落，其幅度在3％－5％。去年楼价上涨很大程度上是消费者非理性抢购造成的，需求释放提前放量，今年将会疲软。同时，房贷门槛提高，利率继续上调的趋势，都会放慢消费者的购买步伐，而且出租市场租金下滑的现状也会抑制投资行为。从世界范围看，我国房价水平已高出太多，所以今年政府控制房地产的细节政策会更多，使房价回落到合理水平。
专家们建议，有迫切需求时再考虑购房，选房要视自身经济实力，经济条件不好可以先选择租房。投资房产绝对不是“保险箱”，要理性分析才能避免被开发商所迷惑。
[企业心声]
房价上涨10%
“国美第一城”营销总监潘庆生态度很坚决：“房价一定会涨，整体幅度在8％－10％。”首先，去年的“8·31土地大限”，使中小企业短期内激活项目难度加大，推出新项目将会出现断档期。其次，购房需求量仍然很大，销售势头旺盛，特别是中档住宅项目的需求量膨胀加快。最后，随着奥运临近，基本设施和交通环境日益完善，必然会促使房价上升。而且，北京地区的房价上涨空间巨大，不会出现上海、广州那样的泡沫现象，整体增长会非常平稳。从涨幅势头看，依然是东部区域最为迅猛，其次是北部和南部。
“三环新城”销售经理钟争也给出“一般项目有10％上涨”的推断。去年楼盘热销的势头将在今年得到延续，而土地政策紧缩和银行贷款门槛提升，令开发商做新项目的成本会增长几倍，这些成本负担肯定由购房者来承担，最直接的表现就是房价增幅加大。在热点区域上，由于ＣＢＤ这样的传统热点房价已经很高，因此西部、南部、上地、亦庄地区的上涨空间会更大。至于经济适用房，今年供需矛盾会更加激化，虽然号称供应量仍在300万平方米，但已基本处于销售一空的状态。所以，今年政府会加强定向供应的调控措施，使房子落到真正符合购买条件的人群手中。
可以感觉到，与政府和专家的意见相反，开发商依然对今年楼价的涨幅非常乐观。而在抑制房价上被寄予厚望的经济适用房，其发展前景依然不容乐观。
信报记者务名扬 于恒舟
■市场回顾
去年北京住宅价格涨400元
普通住宅市场均价最高月份为9月份，其中普通住宅销售（预售）均价高达6234元人民币／平方米。3－7月份普通住宅的均价呈现上升趋势，直至在接近年底后才有小幅回落，但仍比上年同期增长约400余元。
从热点区域看，朝阳区由于城铁8号线、五环路及八通线贯通，继续巩固着其在普通住宅销售中的霸主地位。海淀区由于受到西四环周边土地供应量放缓的影响，在下半年销售量一路下滑。至于丰台，由于硬件环境的改善，普通住宅销售量则逐步攀升。
2004年，经济适用房放量减少，新增项目只有三环新城、定福家园、西山枫林三个项目，市场新增供应量123万平方米。从整体看，经济适用房的集中销售区域为昌平区，回龙观文化居住区和天通苑的成交面积占整个市场交易面积的53％。经济适用房销售均价为3124元／平方米，较上一年提高了206元／平方米。
在央产房上市和相关政策的带动下，2004年的二手房成交量达到4万套以上，是北京二手商品住宅交易最为火爆的一年，但3108元／平方米的销售价格，相比2003年并未出现大幅提高。
特别值得关注的是，普通住宅外省市购房人群比例进一步加大，他们在京购房面积和购买金额分别占到总体的31．7％和31．9％。据业内估计，2005年这种势头还会延续。
（ 责任编辑：飞舞 ）
