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文前提要：走出上海征战全国的绝大部分都是上海房地产开发企业中的佼佼者，他们在外地的表现让人刮目相看。目前上海本土“房产大鳄”主要选择长三角和中部地区作为他们征战的主要战场。
对于到异地买房置业的上海人来说，到底是选择当地的开发商好还是选择上海的开发商好呢？这个问题让很多人颇费思量。当地的开发商中有品牌企业，也有一些规模不大的小企业，不过上海人对他们未必熟悉了解，而能够走出上海征战全国的绝大部分都是上海房地产开发企业中的佼佼者，他们是在上海这片大市场上站稳了脚跟后再“分心”走出去的，“走出去”既是他们的市场战略，往往也是他们超强实力的体现。
在上海“走出去”的房地产企业中，上海绿地集团、上海上实发展、上海复地集团三家大型房地产开发商可以称得上是“排头兵”。这些“房产大鳄”为什么要走出上海，他们选择在哪些城市开辟战场、如何运作？他们开发的楼盘在当地房产市场上的表现如何？本刊记者近日进行了专门采访。
逐利外出寻发展
上海绿地集团第一次走出上海是在2001年12月，第一个外地项目建在了江西南昌市。楼盘的名称颇为响亮，叫滨江豪园，地处南昌市红谷滩中心，小区占地175亩，总建筑面积为20万平方米，分四期推出，目前第四期正在对外销售。据了解，其他房地产公司走出上海的时间有早有后，如大华集团在2002年初，而中凯集团早在2000年就在郑州成立了分公司，上实发展则更早一些。
“你们为什么要到外地去发展？”当记者把这个问题抛给各采访对象时，他们都会一再强调会坚守上海本土市场，强调上海才是他们的主要“战场”。对于“房产大鳄”走出上海的目的，各公司都表示本土房地产发展到一定的程度之后，向外扩张是必然的，同时，基于整个中国房地产市场行情的不断升温，将上海比较先进的开发经验移植到内地，能够在当地能形成较大的优势。
但在采访中，记者也听到了这样的说法：“目前上海房地产市场随着房价的一路上涨，房价已经高企不下，这也导致地价以及其他门槛的提高，所以，去一些市场发展得并不是很充分的地区来开发楼盘，相对比上海要容易一些。”
从他们的话中不难体会到，随着门槛的提高，利润空间也会被压缩。那么，去那些有发展潜力的城市进行开发，可能获得的利润会多一些。而这对我们投资者来说，道理也是一样的，随着上海房价的不断上涨，利润空间可能也在变小。这样，还不如去一些极具投资潜力的城市进行置业投资。
眼光敏锐可借鉴
回忆起绿地集团在南昌开发的经历，上海绿地集团房地产研究发展部总经理助理陈磊告诉记者：“当上海别的开发商都还不看好南昌时，我们发现那里有非常大的发展潜力，结果表明当初的判断是正确的。”事实的确如此，绿地集团在南昌开发的楼盘滨江豪园和上海绿地山庄，现在已经成为南昌市内的知名楼盘，同时也为绿地集团投资带来了丰厚的回报。
大鳄的眼光比较独特，因为他们建立了专业的研发机构，在投资决策上能够尽可能地做到减少投资失败的风险，也就是说，他们绝不会拍一下脑袋就做出决定。这对于投资者来说，如果把大鳄的去向作为自己投资参考坐标，这其实是等于省却了投资前考察的步骤。
“房产大鳄”对于应该选择在哪些城市进行开发，哪些区域具有不错的成长性，他们都会让自己的研发机构进行详细的研究。同时，“房产大鳄”不会轻易冒险去做一些自己的力量无法控制的事情，他们一般在力求稳健的基础上进行投资，这也保证了他们开发的楼盘至少不会成为“烂尾楼”。
陈磊说：“我们每个项目都有明确的定位，而不是靠拍脑袋做出来的决定。每个项目该做成什么样的产品，受众集中在哪些人群等等，在动工之前已经了解得非常清晰。我们还要一再论证投资开发区域的成长空间，直到确信能够保证万无一失才会有下一个动作。”记者在采访复地集团、上实发展有关人士时，也得到了同样的说法。“房产大鳄”一般也会选择专业的合作团队和伙伴，这样在开发过程中，对一些细节的处理就比较完美，如在开发地址的选择上，会比当地一般的开发商要慎重而且专业。
所建楼盘表现不凡
上海开发商在外地的表现让人刮目相看。如绿地集团在外省市开发的楼盘在当地的市场占有率较高，销售排名位居当地市场前列。“合肥上海城”销售额在合肥市排名第一；“长春上海城”2004年销售面积居长春市第二位，销售额居前三位；成都事业部2004年的销售额在“四川省首届地产综合50强”中排名第三，其开发的“新里·维多利亚”公寓在四川省“首届房地产电梯公寓”中销售额排名第一。这些无一不是超强实力的体现。
因为是参照上海的标准来打造外地的楼盘，各“房产大鳄”表示楼盘的开发成本普遍要比当地的常规成本高，力求所有的项目都成为品牌项目。精品自然会受到市场的青睐，据了解，“房产大鳄”的楼盘在当地开盘时，总能引起不小的轰动，也会出现“排队”购房现象。
因为有了品牌和品质的保证，“房产大鳄”们在外地开发的楼盘在市场上往往底气十足。三家公司都表示，他们在外地开发的楼盘价格是属于“比较贵的”那种，是中高档楼盘，就如上海房地产市场上联洋社区内的楼盘。部分地区“房产大鳄”们的楼盘售价甚至是最贵的，起到了标杆作用。
绿地集团在南昌开发的滨江豪园，目前价格在3400元/平方米左右，比周边附近的楼盘售价要高。因为存在全国的差异性，所以无法具体量化“房产大鳄”开发出来的楼盘到底比当地楼盘售价高出多少，但相对于当地的一些中小开发商，“房产大鳄”们的优势则显露无遗。陈磊说，如果我们周边是2000元/平方米的楼盘，那么绿地楼盘的售价就可能要贵20％的水平。上实发展的霍丛钢也表示，他们在重庆和成都开发的楼盘，目标客户就瞄准了当地的高收入人群，故售价也比较高。
海派文化体现投资价值
绿地在郑州开发的一个楼盘名称为“郑东老街”，一看到“老街”这个字眼，就会让人自然而然地想到上海的老街，一种特有的海派建筑风格。的确，绿地集团有关人士表示，他们就是有意识地将海派建筑艺术文化融入到在外省市开发的楼盘中。
不仅仅只是绿地集团这么做，上实发展在重庆开发的别墅项目中就移植了独特的花园洋房建筑风格，中凯集团在郑州的开发的楼盘“中凯城市之光－海上·香颂”中，也加入了海派建筑艺术风格。
上实发展企业管理部总经理霍从刚认为，如果开发的楼盘中缺乏文化元素，就会缺乏内涵，也会缺乏市场竞争力。上海的“房产大鳄”已经充分意识到了这点。文化作为表现其差异性最为明显的表现手法来说，已经为各大鳄所运用。各开发商基本以文化作为基础来打造自己的产品，如绿地集团就有意识地在外地的楼盘中引进上海老街和新里的海派建筑艺术风格，这些产品对应的是不同的产品业态和客户人群。当然他们并没有完全照抄照搬，也在寻求与当地文化巧妙结合的最佳效果。
大鳄外出征战逐波推进
据记者了解，目前上海本土“房产大鳄”主要选择长三角、中部以及西部作为他们征战的主要战场。记者从上海房地产协会了解到，目前上海本土开发商走出上海已形成一定的规模，房协准备就此召开一些外地房地产开发经验交流会，让各在外地打拼的开发商相互交流经验。大鳄们征战主要集中在长三角和中西部地区，而南部除了海南外，“珠三角” 则不在各大鳄的考虑范围之内，此外西北部诸如新疆、青海等地，也难以见到大鳄们的踪迹。
上海绿地集团无疑是上海本土所有外出打拼企业中步子迈得最大的一个。2001年年底，上海绿地集团在江西南昌投资 20亿元，建设了“滨江豪园”和“上海绿地山庄”两个大型居住区，由此迈出了走向全国的第一步。
据上海绿地集团房地产研究发展部总经理助理陈磊提供的一份资料显示，在南昌、合肥 、长春、昆山、成都、西安、郑州七个城市开发的楼盘，已经销售出去了5277套，销售面积为63.6万平方米。其中2004年全年楼盘销售套数为4511套，销售面积为53.51万平方米。陈磊透露，绿地集团在全国16个城市同时进行房地产开发，签约建筑面积达1400万平方米，项目总投资超过300亿元，目前累计开发量已经达到400多万平方米，正在施工建设的项目有200多万平方米。
大华集团“外出”的时间也比较早，在2002年初，取得湖北省武汉市汉阳区的10多公顷土地开发权，并启动运作，由此大华集团开始走出上海。随后，大华集团先后转战沈阳、长春、南京、大连、马鞍山等地，据不完全统计，大华集团目前在外地的签约开发土地面积已达140万平方米。
在上海，中凯集团以打造顶级楼盘而闻名，位于成都北路上的中凯城市之光花园，是目前上海少有的顶级豪宅之一，为其赢得无数殊荣。中凯企划部一位人士透露，目前中凯的业务范围已经拓展到了杭州、郑州、海口、南昌、重庆等地，总开发面积已达80多万平方米。
复地集团和上实发展在外地的拓展步伐走得稍小一些。目前复地集团已确定在南京、武汉、北京、无锡等城市进行开发，在武汉、南京等地的签约开发土地面积约50万平方米。上实发展在成都、重庆和郑州等地有楼盘开发，开发面积约30万平方米。
长三角和中部地区是重点
在各“房产大鳄”征战的足迹中，我们可以发现这样一个现象，即“长三角”地区是各大鳄最为热衷的区域。在“长三角”14个都市群中，所有的城市中都能见到大鳄们开发的楼盘，而南京、杭州、苏州、无锡、常熟等地更是大鳄们抢夺的重点城市。绿地集团在昆山的昆山·绿地国际家园项目，占地20000亩，这相当于95个上海的人民广场那么大，总建筑面积约600万平方米；同时在南京投资30亿元要兴建江苏第一高楼绿地广场紫峰大厦。大华集团在南京浦口区也取得了120万平方米土地的开发权。此外，复地集团在南京和无锡、中凯集团在杭州也都有开发项目。
在中部地区，合肥、武汉、南昌、郑州、沈阳、长春及大连等也是上海“房产大鳄”们的重点开发地点，基本上每个城市都有两个开发商进去，如郑州就有绿地集团、上实集团、中凯集团前后进行投资开发。
对于西部地区的选择，各大鳄都表现得比较慎重，目前重点开发区域主要是重庆、成都和西安三个城市，其中成都和重庆是热点地区，如绿地集团、上实发展都有项目在建设。
部分由上海房产大鳄开发的重点楼盘
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城市 |
开发商 |
楼盘名称 |
地址 |
建筑面积（㎡） |
简介 |
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南京 |
大华集团 |
大华·锦绣华城 |
浦口区浦珠路 |
180万 |
预计今年5月份推出一期房源。小区内将建设31幢建筑，周边生活配套设施齐备，交通便捷，商业发达，景观资源丰富，教育设施一流。 |
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复地集团 |
复地朗香别墅 |
阜成西路138号 |
12万 |
目前有房源出售 |
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成都 |
绿地集团 |
成都·维多利亚公寓 |
神仙树南路 |
19.6万 |
售楼电话： 028—85121188。均价4400元/平方米。 |
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重庆 |
上实发展 |
华新水天花园 |
北碚同兴镇 |
17万 |
住宅以四层半为主，辅以低层(二或三层)的高级住宅或别墅，局部点缀十二层的小高层，已于2001年6月份入住。 |
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上实发展 |
锦绣山庄 |
渝北人和镇 |
3.67 |
为别墅项目，建筑类型为上海的花园洋房，绿化率达57 %。 |
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武汉 |
大华集团 |
大华·南湖公园世家 |
武昌区丁字桥路 |
44.86万 |
处于浓郁的人文氛围中，武汉大学、武汉理工大学、华中农业大学环拥在侧。
售楼电话：027-87398866 87398666。预计2005年中开盘，目前接受登记，预计开盘价为3500元/平方米。 |
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复地集团 |
复地翠微新城 |
汉阳区翠微横路 |
项目占地面积约20万平方米 |
该项目毗邻汉阳区商业中心，分两期开发，目前已施工。 |
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郑州 |
中凯集团 |
中凯城市之光－海上·香颂 |
东明路 |
9.5万 |
海派建筑风格，售楼电话：0371－6362988，所剩房源为130平方米的三房，均价为3300元/平方米左右。 |
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中凯集团 |
中凯城市之光－东西大街 |
东西大街 |
7.98万 |
分两期开发，目前所有房源已售磬。 |
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绿地集团 |
郑州·郑东老街 |
东方东路 |
45万 |
为海派风情大型社区，售楼电话：
0371-5613521，房源面积在83～140平方米之间，均价为2990元/平方米左右。 |
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沈阳 |
大华集团 |
大华·水岸福邸 |
东边城街 |
基地占地10万平方米 |
预计于 2005 年 5 月中旬正式启动 |
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长春 |
绿地集团 |
长春上海城 |
皓月大路 |
300万 |
一期工程湖畔国际有房源推出，售楼电话：0431-7088888，房源面积在80～166平方米之间，均价为2600元/平方米左右。 |
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南昌 |
绿地集团 |
南昌·滨江豪园 |
红谷五路 |
24万 |
地处南昌市红谷滩中心区域，与南昌市政府毗邻，属于高新CBD区域。已进入开发尾声，
售楼电话：0791-3866015，所剩房源二房面积为107平方米，三房面积在135～150平方米之间，均价为3300元/平方米左右。 |
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绿地集团 |
南昌·绿地山庄 |
青云谱区与南昌县交界处 |
39.1万 |
建筑风格以欧式风格为主。有独立式、双拼式、联体式等多种档次的别墅品种可供选择，小区内配套齐全售楼电话： 0791-5987000，房源面积在200平方米左右，联排均价为3200元/平方米，双拼为3500元/平方米。 |
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杭州 |
中凯集团 |
杭州中江都市花园 |
体育场路16号 |
13万 |
分期开发，近期已进入尾声 |
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西安 |
绿地集团 |
绿地西安世纪城 |
锦都大道 |
120万 |
目前有房源推出，为新里特色。
售楼电话：029-88332222，房型有二房、三房，面积在95～125之间，均价为3800元/平方米左右。 |
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马鞍山 |
大华集团 |
大华国际广场 |
益寿路 |
13.81万 |
是该市新兴现代商业中心的重点项目 |
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海口 |
中凯集团 |
中江香榭丽花园 |
海甸岛和平大道 |
2.48万 |
生态型度假公寓，升值潜力大 |
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昆山 |
绿地集团 |
绿地·国际家园 |
昆山花桥镇 |
600万 |
长三角区域内真正超级大盘，未来导入10万人，售楼电话： 021-52418388。目前推出房源为别墅，叠加别墅均价为4000元/平方米，独栋为8500元/平方米。 |
（ 责任编辑：李江平 ）
