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商品房预售合同范本3月15日正式推行
昨天，市工商局与市建委联合召开发布会，正式推出《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》。这两份示范文本中对开发商和购房者争议最多的退房、公建项目建设、施工进度和代缴税费四大焦点问题作出了规定。同时，还首次规定了“大产权”与“小产权”的办理责任。这两部示范文本将于3月15日正式在全市推行使用。
焦点一
配套设施须按时完成
合同中增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的内容。开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。若到约定日期没有达到使用条件，买房人可按合同约定内容进行索赔。
■示范文本条款
出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1.市政基础设施：
（1）上水、下水：____年____月____日 达到__________；
（2）电：____年____月____日 达到________________；
（3）供暖：____年____月____日 达到______________；
（4）燃气：____年____月____日 达到______________；
（5）__________________________________________；
（6）__________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）__________________________________________；
（2）__________________________________________。
2.其他设施
（1）公共绿地：____年____月___日 达到_____________；
（2）公共道路：____年____月___日 达到_____________；
（3）公共停车场：____年____月____日 达到__________；
（4）幼儿园：____年____月____日 达到_____________；
（5）学校：____年____月____日 达到_______________；
（6）会所：____年____月____日 达到_______________；
（7）购物中心：____年____月____日 达到____________；
（8）体育设施：____年____月____日 达到____________；
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）___________________________________________；
（2）___________________________________________。
焦点二
质量不合格可要求退房
此次推行的合同示范文本中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量必须符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房。开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构进行检测。
■示范文本条款
1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。
2.该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
焦点三
施工进度须写进合同
预售商品房作为一种期权交易模式，合同签订后的诸多不可知因素给合同履行带来了很大的不确定性。一些房地产开发商利用强势地位，在预售合同中单方面加入一些不公平、不合理的格式条款，破坏了买卖双方之间平等的交易关系。其中，延误交房时间是让购房者最为头疼的问题之一。为此新出台的合同中特别对所售商品房的建设进度作出了具体规定，为购房者提供一个明确的时间表，也避免一些开发商在工期进度方面玩猫腻。
■示范文本条款
签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______。（如：正负零、地下一层……地上五层……结构封顶）
焦点四
费用缴纳不得作为收房条件
买房人与开发企业在入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费方面，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，可按有关规定自行依法缴纳。
■示范文本条款
1.出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件。
2.买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
3.买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
马上就访
合同明示产权办理责任
市建委房屋交易市场处处长沈洁昨天接受记者采访时表示，合同首次明确了“大产权”、“小产权”的办理责任。
开发商应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明（大产权）。商品房交付使用后转移登记手续（小产权）的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定缴纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。
此外，所售商品房前期物业管理企业的名称、地上停车费、地下停车费的收费标准，也须在合同中进行约定。
开发商可不退定金
据市建委有关人士介绍，《北京市商品房认购书》对定金做出了明确约定。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。
据新华社
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前天，市建委负责人介绍，3月15日起，购房者可登录北京建设网（www.bjjs.gov.cn）和北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）查阅商品房预售信息。昨天，有关部门就此规定进行了详细解释。
合同文本将网上公示
本报讯 市建委有关负责人昨天表示，从今年3月15日起，本市商品房预售合同以及商品房预售许可证、预售商品房的楼盘表、网上已预订和已签约房屋的标识、按楼栋预售的参考均价、每个已签约合同的成交均价等信息将在官方网站公示。
预售网上公示一天才可认购
本报讯 市建委有关负责人昨天表示，为使购房人及时了解最新预售房屋的情况，申请预售许可的项目经审核符合预售许可条件后，在对该项目预售许可信息和楼盘表基本信息进行一天的网上预告后，开发企业方可领取预售许可证。开发项目领取预售许可证前不得认购、预订、收取预收款，不得进行广告发布和参加展示会。
该负责人还表示，3月15日后，购房合同或认购书要在网上联机备案，且认购主体不得随意变更，这一措施可以限制少数人通过认购房号炒房的行为。
备案信息将定期公开发布
本报讯 市建委有关负责人昨天介绍了预售合同联机备案的具体程序。
（1）房地产开发企业与买受人拟定预售合同的相关条款。
（2）经双方当事人确认后，在线填写合同内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号。
（3）房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案。
（4）楼盘及时显示该单元（套）商品房已预售。
市建委负责人表示，买受人可凭自行设置的密码和合同号，在管理网上查询所购房屋的预售登记情况。同时管理系统还开发了手机短信查询预售许可信息和预售登记信息。市建委将定期编制和发布交易市场价格手册，分区域、类型、价格和面积公布交易市场供求的信息，通过网络、报纸、杂志和资料向社会宣传发布。
开发商八种违规行为将公示
本报讯 市建委有关负责人表示，市建委将归集开发企业经营行为信息，开发企业八种违规行为查实后将在企业信用系统公示（见下表）。
1.未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用、发布预售广告、参加房地产交易展示活动的
2.预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房的
3.预售商品房时，未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑面积的分摊情况的
4.商品房预售合同网上签约后，未在规定期限内按规定程序进行预售登记的
5.开发企业与一方买受人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同的（即一房多售）
6.预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人的
7.开发企业将已预售商品房又抵押的
8.预售商品住宅未按套内建筑面积计价的
本版撰文 本报记者 王秋实 潘澄清
（ 责任编辑：任宁 ）
