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本报记者郝倩实习生罗晨发自上海
3个志同道合的年轻人放弃已有的工作，为了一个“圆家上海”的理想，找一帮人集资建房。未来生活的蓝图将会是：住上符合自己理想的房子，和一群意气相投的人做邻居，并得到也许是每平方米5000元的市区房价……
3个志同道合的年轻人放弃已有的工作，为了一个“圆家上海”的理想，找一帮人集资建房。未来生活的蓝图将会是：住上符合自己理想的房子，和一群意气相投的人做邻居，并得到也许是每平方米5000元的市区房价……
一个由网络开始的梦想，当其回归现实之时，能否依然达成当初在互联网上振臂一呼，千人响应的盛景？梦想与现实的距离，有多远？从网络开始的梦想
“上海家圆”的办公室在宜山路一幢并不起眼的商住两用大楼中。选定这个办公地址不过是三四天前的事情。这间不足70平方米的“新居”需要主人每个月付出3000元的租金。他们目前的办公工具只有一部电话机、自己的笔记本电脑，以及半旧的几部桌椅。
这时，距离2004年12月18日17：30,已经过去了近四个月。当时还在上海市地铁1号线出口处用“棒槌”、“土豹子”这样的网名作为“街头暗号”，在茶社里绘制造房蓝图的几个“核心组成员”现在已经明显老练了许多。
在这样一间“朴素”的办公室里，他们用QQ、MSN以及E-mail与“上海家圆”成员进行联系，甚至在维护一个制作精美细致的网站“上海家圆网：大庇天下寒士俱欢颜”。这3个发起人：应荣军、朱剑、郭宇新有自己的专业背景——IT、外贸、策划等等，唯独不和房产相关。虚拟世界中所有惯用的联络方式，已经帮助他们唤起了400多号人加入个人集资建房的热情，他们通过网络共享着各方面信息。
这是在北京“蓝城计划”实施了1年之后，继续在上海燃起的“个人集资建房”之火。而上海的这群人，也算不上是第一个吃螃蟹的人。因为早在2003年4月份，就已经有一批海归派发起倡议，要在上海集资买地盖楼。但是期望中连拿一块土地都还是遥遥无期的事情。
不论是“上海家圆”，还是“圆家上海”，梦想从网络起始，终究还是要归于现实。1年前的尝试已经归于默然，1年之后，网络依然支撑着这3名年轻人继续梦想。
“第一次大家碰头的时候，我不知道从哪儿获取资金，怎么获取土地，也不知道哪里还有存量房。我仅仅是看了一圈房子。”郭宇新以前是做外贸的，在下决心个人集资建房时，他对于房地产的了解不会多过一个普通的买房人。
和郭宇新一样是对房产知之甚少的，还有网名为“棒槌”的朱剑。他期望在自己盖的房子里结婚。为此，他加入了个人集资建房的“梦想”集团，挂在办公室里的一份上海地图上也被他圈圈点点了十几个地方。目前，寻觅地块已经成为他们工作中最主要的部分。同时展开的工作还有公司的筹备，以及和参与者进一步的联系和资料整理。
“有人说我们是一群IT人在做房地产的专业工作。实际上这是一个误区，因为现在我们的参与者中有很多是专业人士。”这是朱剑的看法。“上海家圆”咨询公司的21名股东即将于这个周末确定。按照郭宇新的说法：除3名发起人外，其他人都是相关领域的专业人士，具体涉及的领域有财务、融资、设计、市政配置等等。
此外，其他非核心团队也都是由买房者和专家两部分构成的。其中有不少专业人士愿意义务为“上海家圆”提供规划、核算等专业性比较强的工作。
这并不是网络的空想。据介绍，“上海家圆”从集资到开发建设再到售房的整个流程设计就是由一名金融风险控制方面的专家完成。流程的设计让很多专业人士看了之后大为惊叹。“信托公司看到流程企划后说的第一句话就是‘谁帮你们做的？’”流程的完善让郭宇新信心大增。对于之后的许多工作，他有信心同样通过网络找到合适的路径。残酷的数字分析
一份完整的资金流程图还在修订之中。但是一份草案已经基本确定。郭宇新详细地对记者介绍说：首先是成立一个咨询公司，其次明确土地意向，然后筹集首批资金（按照成本推算原理，每个参与者首批所付出的费用是15万~25万元，目前这个数额还没有最后确定）；用这笔资金找信托公司发行信托，之后成立一个专业的房地产开发公司；利用公司的股权作质押，进行担保贷款，用这笔资金付清土地款，办理四证（土地使用证、规划许可证、建设工程许可证和开工许可证）；在银行进行项目贷款，付清工程款的30%到40%，付清前期费用；结构封顶，参与者都可以进行银行按揭贷款。
大体分为五个步骤的资金流程图描绘出个人集资建房可行性蓝图。目前最新的进展是，上海的咨询公司正在注册之中，股东将于日前确定，每个股东需要先交1万元，作为前期的操作费用。对于公司能否注册成功，即使是3个发起人也不能完全确定。
目前，最关键的土地取得方式基本确定要通过二手市场进行解决。“通过招拍挂取得土地，土地价格太高，可能难以承受。”朱剑坦言。他认为通过“受让土地项目公司，直接使用很多公司名下需要盘活的土地资源”或是“直接受让土地开发项目”更加具有可行性。
“我们现在将目标锁定上海的中环地区，以每亩300万元的价格计算，楼盘价格中土地成本就要占到50%，也就是2500元每平方米。”郭宇新预测。
“楼盘封顶后，我们的分配顺序十分简单，就是以购买信托的时间来确定。”朱剑说。
然而，分析师对于资本的理性分析似乎更具有说服力。上海方方房产工作室咨询师包灵芝对《第一财经日报》记者分析说：首先是每个参与者入场的15万元。假设在土地明确意向后，集资款是15万元，那么500个人可以募集7500万元。这个费用可能拿地都不够。同时，后续还需要大笔资金的投入。
紧接着就是土地的问题，“银行的贷款如何保证？信用体系怎么解决？即使是可以取得贷款，土地的获取方式怎么确定？二手市场的土地价格并不便宜，特别是‘上海家圆’期望从中环线周边拿到地块，须知宝山地区的土地也要达到每亩200万元。”
一位不愿透露姓名的开发商给个人集资建房下的定语是“天方夜谭”。他承认，目前房产商的利润为30%左右，但是该开发商并不认为个人集资建房就可以使房价降下30%。
“个人集资建房忽略了公司存在的合理性。”如今个人集资建房建立在成立“非营利性公司”的基础之上，但是，这个团队本身依然有风险存在。因为决策和执行机制都不能保证，同时“发起人”和专业的开发商还是有一定差距。最主要的是，人才、资金、关系、人脉等等都是成本所在，不能被忽略。
“从商业地产的角度来说，房产开发商可以用1个亿的资金做3亿~5亿元资金的项目，这就是一种融资能力。房产商的‘交叉融资’可能十分重要。但是，一个着眼于500人项目的新公司能否做到？”
同时，拿地的时候“三分之一靠人脉、三分之一靠能力、三分之一靠实力。”这句话不是没有道理。“如果在开发商的各个链条中都已经变得十分透明，在现阶段只能是一个社会理想。”该开发商说。观望与等待
觉得市场上杯子售价太高，宁愿自己用木头刻一个杯子，是否可以保证成本低于市场价？上海一个房产分析师用“杯子”这个例子来比喻，说明个人集资建房可能会遇到的瓶颈。
2月，搜狐网对掀起轩然大波的北京首例个人集资建房做了网上调查，当时的调查结果显示，61.76%的网民认为个人集资建房可行。但是，还是有大批的人在观望。两种观点在进行激烈撞击。
“这是房地产领域的发展趋势，而且将会扩大到其他的消费领域。”复旦大学历史学系的顾晓鸣教授在等待个人集资建房成功那天的到来。因为随着网络的发展，“一个人”的时代已经到来。网络凝聚了很多“自由选择”的个人，也为“志同道合”的人一同做事提供了广阔的前景。公民的自由选择权在不断增大。
建设部政策研究中心主任、博士生导师陈淮博士接受《第一财经日报》记者专访时指出：实际上个人集资建房不是现在才有的，而从我国目前的情况来看，自建房依然是居民获取住房主要部分。他并不认为这种做法有什么不可理解。
但是，怀有“与其消极等待，不如自己努力争取”这种想法而加入个人集资建房团队的郭宇新并不觉得集资建房“十分正常”。他认为自己只是完成一个从“无奈”到“反击”这么一个过程而已。他并没有百分之百地把握真正探索出一条阳关大道。
对于之前2003年一群留学生对于个人集资建“硅谷楼”的尝试，包灵芝却是记得最后的结局：发起人自己成了开发商。这算不算个人集资建房的变质？
前车之鉴，包灵芝依然认为她有理由对个人集资建房这种方式持有异议。她对本报记者坦言：“连专业的房产开发公司都不能确保做全整个开发流程，而是需要在开发的各个环节找到各种类型的专业公司。开发的流程本身十分繁琐而且专业。一个非专业的公司如何胜任？”
郭宇新并不否认这个房产分析师的担忧可能出现的几率。他承认这种情况不是不可能出现。他们并不清楚房产商的成本构成，也不知道这样一次尝试究竟能为参与者节省多大一笔开支。但是在他们的理想状态中，这是一次公开、公正并且全透明的过程。他表示他们楼盘的最终价格一定只是由天然成本、施工成本以及管理成本这几块构成的，不像房产商那样打入各种利润。
“我们投入的资金不需要回报。”这是郭宇新的理念。
但是，凭借一种对开发商暴利的谴责，能够真正找到一条盖房的途径？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成清楚了解这“三个互不相识的年轻人”目前所从事的事业，他也承认“这批年轻人真正要演成这台戏，圆好这场梦，恐怕还有无数难关要突破”：一是政府准入关。造房要经许多部门批准盖章，这些章能不能盖上？二是资质关。开发房产必须要有资质，有人把关，如何取得资质？三是土地关。你如果想通过竞标获取土地，你连参与竞标的资格都没有，怎么办？你如果想从别人手上买一块地，他的开价你是否受得了？四是资金关。银行肯不肯贷，如何贷，都是问题。五是配套关，各种配套设施如何解决？六是协调关。几百个人的口味怎样一致，也难办。
尹伯成所分析的“六道难关”，“上海家圆”能否一一闯过？
（ 责任编辑：谢剑 ）
