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在日前召开的2005年北京房地产形势分析会上，北京市建委副主任、市房改办主任苗乐如，就2005年北京的房地产领域各方关注并猜测颇多的焦点问题给出了“官方观点”，这对2005年百姓买房、发展商建房以及楼市价格定位颇具指导意义。城市规划楼市价格土地供应 销售监控 拆迁补偿……
苗乐如：实话实说北京的房城市功能转移为楼市机遇
国务院批准的北京城市整体规划，从增长方式看，推动了由过去简单的经济增长向实现人口资源环境的协调发展。苗乐如指出，在这一思想指导下，城市规划有几个亮点：第一，是定位国家首都、现代国际城市、历史文化名城。第二，提出了“两轴、两带、多中心”的空间发展战略，改变了过去摊大饼的发展格局。第三，在资源和功能整合的基础上提出了建立旧城中心区、新城连动发展的构想。具体把首都分了四个功能区：一是作为功能区的核心区东城、西城、崇文、宣武；二是朝阳、海淀、丰台、石景山作为城市功能的拓展区，承担人口的转移、服务、科技等功能拓展；三是城市发展的新区，包括通县、顺义、大兴、昌平、房山、亦庄；四是，生态涵盖发展区，即剩下的五个山区县，平谷、门头沟、怀柔、密云、延庆。城市功能的转移对房地产来说，提供了特别的发展机遇。
合理化需求在支撑北京楼市
合理的住房需求是支持北京房地产良性发展的必备条件。而一项针对消费需求问题2004年12月份在展销会的调查表明：为改善住房条件和解决自己的住房问题而购房的比重是81．8％，而以投资为目的的购房者仅占7．9％。这与6月份展会的调查相比，在合理化需求方面增幅0．6％。从收入的支付能力来看，通过这次调查，家庭年收入5万元以下的购房对象所占的比重比上一次下降了11．4％，收入5到10万、10到20万的购房家庭分别比二季度增加了6．3％和4．9％，说明购买能力得到了提高。2004年，北京城镇人均可支配收入达到了15700元，增长了13％，农民纯收入达到了7150元，增长了10％左右，也是相匹配的。从还款的能力来看，可支付月还款额1000元至1500元，以及1000元以下的购房对象所占的比重比上一次调查下降了1．6％和4．1％，可支付1500元以上的购房对象所占的比重比2004年二季度都有增长。苗乐如说，按照市政府的要求，2005年还要继续扩大推动消费需求，在进一步规范工资和收入的同时，要加快实施住房补贴。
新增经营性用地要适当控制和减少
苗乐如指出，2005年首先要加快土地市场的建立。苗乐如还指出，土地供应去年和前年都有增长，2004年和2003年相比大概增长了30％，去年加上“8·31”最后的关门和年底出让金的补交，总体经营性土地供应和2003年相比应该还是增长了30％左右，去年1至11月份新增经营性项目土地5272公顷，同比增长28．14％。随着土地协议出让的关门、原有遗留项目的关门，有1000公顷的用地项目可能会提前释放，因为2004年12月底原来的遗留项目协议出让必须按期把出让金交齐，这就逼着它提前入市，当然，也有淘汰的，原来遗留的可能是8000多公顷，其中已经形成供应的大约占了一半，从总量来看是5000多公顷，如果扣除1000公顷，大概与常年保持平衡（每年应该在3600公顷左右）。在这个基础上要制订土地供应计划，新增经营性用地将要适当控制和减少。
楼盘表、实名制严格规范交易行为
从2004年下半年开始，北京房地产交易市场的管理，得到了不断加强和规范。苗乐如认为这个市场的建设在2005年也会有一个新的体现。他说，首先，从去年10月份开始推进了楼盘表。今后凡被批准销售的项目，必须登承北京房地产交易网，凡是预售的项目都可以查到。过去没有这套系统的管理，如果批准可以卖三层的，开发商连四、五、六层都一起给卖了，结果造成手续不全，纠纷不断，买房人的权益不能得到保障，不能按期办证。还有虚拟卖房的，组织自己的员工买房子骗贷款。配合楼盘表的推出，我们马上还要下发预售管理的规定。这个规定明确，买房人必须实行实名制，主要目的是抑制炒房，抑制虚假。可以公布楼盘销售均价，预售均价可以调整。还要公布楼盘的批准文号、规模、规范用证等。
以市场比较法为主进行拆迁补偿
开复工面积、投资规模、销售环境，价格等等基本信息将要逐渐公布，做到明明白白地购房，清清楚楚地卖房，以解决信息对称问题。苗乐如指出，在加强拆迁管理的同时将研究解决拆迁评估补偿标准问题，走市场评估的原则。尽管我们现在的拆迁补偿并不低，基准地价加基准房价，所有的基准地价是和出让金的地价一致的，如果是拆旧房买新房、小房换大房的，又加了1000块钱的基准房价，再加上旧房子的赔偿价格。有关部门目前正在全力研究修订，要以市场比较法为主进行补偿。
中低商品房供需矛盾目前仍存在
“今年或者在今后一段时期内，北京房地产的市场仍会保持良好的发展态势，房地产市场在今年应上一个新台阶，应该走向成熟。”苗乐如认为，当然在新的情况下还要注意一些问题：第一，现在仍然存在中低商品房供需矛盾问题，在保证经济适用住房建设规模不减少的情况下，怎么解决这个问题要认真研究。不能都追求中高档房，而是高中低档协调发展。第二，产品结构要合理，办公、商业、住宅要发展有序。第三，二手房的交易还要进一步促进。还要研究发掘租赁市场。出租和出售应该是销售的两种行为，租赁市场也应大力发展。第四，还要解决产品的质量，住宅产品的节能、节地问题，这将成为今后的重要课题。第五，拆迁征地关系到群众切身利益，一定要解决好。目前拆迁体制正在完善，规模在控制，政策在调整，面对群众的现实问题要认真解决。第六，市场监管。
货币补贴标准应适合企业实际
苗乐如说，当前的主要任务是：一是要继续落实货币化分配。市级的行政事业单位加上企业有3万多职工落实了补贴，发放住房补贴6个亿。八个城近郊区1．7万职工，已发放补贴3．4个亿。2005年的重点应该是加快落实十个远郊区县货币分配的步伐。加强对国有企业的指导，按照当前的进程，由于涉及到企业的内部分配，现已确定属于中央在京国资委管的大型企业货币分配由国资委批复有关方案；其他在京单位仍然可以找房改办。苗乐如还介绍说，在遵循确定货币补贴的标准如何更加适合企业的现实情况下，有关部门正在进一步研究地方国有企业的解决办法。
（ 责任编辑：田瑛 ）
