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5年期以上房贷优惠利率下限调高0.20个百分点
房价上涨过快城市首付款比例可提高至30%
就在房地产价格一片涨声中，央行出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。
央行决定从3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，住房贷款优惠利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。
二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。不过，央行并不指定提高首付比例的地区。具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
央行认为，本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。央行提醒购房者，未来利率很可能不会像现在这样低，要掂量着现在的钱袋子和未来的进项量入为出地理性消费。
社科院金融研究所金融发展室主任易宪容对房贷政策的调整表示欢迎。他说：“去年底央行加息之后，房地产商纷纷站出来说加息对购房影响不大，但其实不是这样，加息对购房者来说隐含着利息风险”。
他给记者算了一笔账：如果利率上升为10%，以复利计算，借款100万，8年后连本带息就得200万。如果购一套房子总额120万，首期付款20万，100万住房按揭，时期30年，以利率10%计算，每月付款880元，那么这笔贷款付款总额为320万多元。一套房子要支付三套多房子款项。
“一些城市的年青人，二十多岁还单身就贷款买150平方米的房子。”易宪荣说，在这种高负债的情况下，个人不仅生活质量没有改善，反而为了偿还银行贷款变成了房子的奴隶。
社科院经济研究所研究员汪利娜认为，与前两年央行房地产政策主要针对房地产供给不同，此次央行出台的政策主要是针对需求方的，能抑制当前房地产投机炒作等“虚假的需求”。
她分析，政策给各个商业银行以自主权——对于银行来说贷款风险较大的高档房和炒作房都不应该享受低息政策，老百姓买普通房和自住房则可以享受低息政策。
近几年来，我国个人住房贷款增长迅猛，个人住房信贷余额直线上升。易宪荣分析，目前国内商业银行之所以大力追逐个人住房抵押贷款，一方面在于把个人住房贷款看作是商业银行风险最低、收益最为稳定的优质资产，房地产信贷增加，不良贷款率自然下降；另一方面，希望借助房地产市场的短期繁荣来增加更多的利润。他认为，央行调整贷款利率对于控制房贷风险是有利的。央行也表示，将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
清华大学房地产研究所黄英说，央行此举能有效抑制房地产的过热需求。根据地区和城市不同而采取差别化策略，这说明央行的差别化策略是深化的。
不过，她也表示，这个政策一方面能够有效抑制房地产的过度投机，另一方面也会造成房地产的真实有效需求受到抑制，这可能对整个住宅市场的整体需求有负面影响。同时，贷款成本进一步提高，如果国家缺乏有效的金融创新工具，如信托、产业基金等不能有效建立和合理运用，那么民间融资现象可能会加剧，整个金融市场的风险会加大。
央行房贷新政策对于平抑房价到底能起到多大效果，汪利娜认为效果有限。她说，只有各个地方政府根据各地的实际情况采取相应的措施，才能起到更好的抑制房价的效果。
（ 责任编辑：田瑛 ）
