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新华报业网讯 牵一发而动全身！昨天，央行再次动用调息手段，出鞘之剑直指房地产行业。一时间，从普通市民到开发商，以至整个房地产业内一片哗然。
根据已知的确切消息，从3月17日起，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。新政策的最直接影响是个人住房贷款利率有所上升，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比现行优惠利率5.31％高0.20个百分点。
不仅如此，昨天，中国人民银行有关负责人就此次调整答记者问时表示，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78％调整为3.96％；5年以上贷款由现行年利率4.23％调整为4.41％。
那么，此次突如其来又在预料之中的房贷政策调整会对南京的房地产市场格局带来怎样的影响呢？南京的房价会因此而“一蹶不振”吗？在这样的大背景下，市民应不应该买房呢？
昨天，记者采访了南京的房地产业内人士，他们认为，此次央行调整房贷政策，短期对市场会产生一定的负面影响。但是，他们相信，该政策的出台并不是为了打压房地产行业，从长远来看，对整个房地产业的影响不大。
加息是在棒喝炒家
南京硕润房地产策划顾问公司董事总经理刘玉秋认为，因为有去年11月份加息的先例，所以此次加息应该是预料之中的“温和”之举。对绝大多数购房自住的市民来说，支付房贷的负担增加了5％至10％，并没有多大影响。从央行的口风来判断，这次调整针对的不是普通购房者，而是那些以投机为目的的炒家。这一举措是对房虫发出的一个警示性信号。
央行有关人士昨天下午对媒体表示，房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。房贷政策调整是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。这些言论表明了中央对目前房价的高度关注，也说明国家动用宏观调控手段并不是为了打击房地产业，而是旨在棒喝炒房一族。
据了解，截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23％，对解决居民住房问题和促进房地产业的发展起到了重要作用。近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全国新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。因此，央行认为，对个人住房贷款政策进行调整是必要的。
没人会因为加息而贱卖房产
虽然已经经过了一轮加息，但是全国房价上涨依然势头强劲。根据去年南京市房价的走势，在年初国家宏观调控和下半年加息的双重影响下，去年南京房价上涨还是超过了10％。尽管上涨幅度受到了一定的遏止，但是宏观调控的影响已经渐行渐远。过度房地产开发又有抬头之势。
央行再次动用加息手段，显然意欲巩固上一轮经济调控的成果，进一步有效控制房价快速上涨，保持经济稳定增长。
“尽管面临加息压力，但是通过前期加息之后的市场表现，很多人都看到，楼市非但没有崩盘，房价还有小幅增长。所以，即便在下一个加息周期里央行仍然加息，也不会有谁将用于自住的房产拿来贱卖。”刘玉秋认为，“而对资金压力巨大的炒房族而言，现时抛房将会相当困难。”
根据刘玉秋的市场走势分析，加息对每一个开发企业都带来了资金方面的压力，但江宁、江北片区的市场压力会更大一些。主城区的房价今年会顶着压力继续攀升，至少有10％的上涨空间。对有经济实力的开发商来说，此番房贷政策调整只存在一个短期适应的问题，但是还远远没有到开发商需要靠贱卖商品房来度日的时候。
持币观望氛围加剧
加息之后，多数准购房者的第一个反映就是：等一下，看看形势再说。这和去年11月份央行加息后的市场反映应该是一致的。这样，房地产市场上消费者持币观望的气氛会急剧上升。直接的后果就是，开发商回笼资金的周期会加长。
南京浙商投资有限公司总经理张国安说，购房者观望的周期一般在3个月左右。现在开发商的困难在于，上一轮加息带来的观望情绪刚刚稍有好转，现在又有了调整房贷的消息。连续六个月的持币观望对开发企业带来的资金压力还是比较大的。
“因为加息，消费者不再愿意购买期房，也就是说，开发商想先套用消费者的首付款滚动开发的路子几乎行不通了。而开发现房或者准现房又需要大量的后备资金。因此，今年南京房地产市场上会出现这样的情况：开发商咬着牙卖现房，也不愿意降价卖楼花。”刘玉秋告诉记者，“开发商之所以宁愿在煎熬中等待潜在消费的释放，也不愿自降身价，除了有成本加大的原因，对市场前景的谨慎乐观也是一个重要因素。”
加息增加房价的议价空间
显然，在新一轮的市场较量中，开发商面临的压力会更大一些。一个简单的道理是，没有销售就没有资金回笼，一旦资金链出现问题，后果将十分严重。所以，刘玉秋认为，迫于销售压力，开发商会暗地里给予买房优惠。在接下来的几个月里，如果要买房用于自住，应当毫不犹豫地出手。
“特别是江宁、江北和河西的楼盘，因为整体上市量比较大，彼此之间的竞争也会加大。一些楼盘极有可能会采取变相折价的方式来拉动销售。这时的主动权在消费者手里，议价的空间也就相对较大。”这一点，从去年江宁等板块出现楼盘打折之风可以得到验证。
鉴于这样的分析，刘玉秋预测，在今后的两三个月里，全南京市的商品房销售会出现一些新的趋向。具体到板块上，江宁、江北板块“交易量上升交易额度下降”；河西、城东和城中“交易量萎缩，而成交额持平”。
相关链接：房贷利率上调将会刺激提前还贷
业内人士分析，虽然此次房贷利率调整幅度不大，却仍然会刺激提前还贷。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。房贷升息加上目前股市等其它投资渠道处于低迷的情况下，不如一次性付款购房来得安全。
银行提醒，提前还贷并不一定合算，购房人还须谨慎。目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。据了解，各家银行收取提前还贷违约金的对象，一般都是贷款不到一年就提前还贷的市民，超过一年则不收取。据了解，中国银行收取的违约金为一个月的利息（按照5.31％的年利率计算，以下同），工商银行为剩余月数的利息，建行为违约天数的利息，最多一个月，农行也是一个月的利息。由于今年已经实施新利率，那么提前还贷的违约金也相应上涨了。
因此，借款人在选择提前还款前，应到贷款受理银行进行咨询，或者根据与银行签订的个人借款合同关于提前还款的相关条款，在权衡提前还款的成本后，再决定是否办理提前还款。
专家分析，由于新利率将从明年1月1日起实施，因此，预计“提前还款”在年底前还会形成一个小高潮。
有关资料显示，去年年底之前曾经出现还贷“放量”增长的情况，去年12月还款日前后，工行提前还贷额每天都在6000多万，比上月日增1000多万。而来自上海市保险业同业公会的消息说，提前还贷从未停止，去年上海房贷险保费收入6亿多元中有超过4亿多元用于支付退保，从金额上看达到三分之二。因此，到了年终奖金发放，资金充裕后，必然会引起新的提前还贷高潮。
来源：[新华报业网]
（ 责任编辑：杨茂银 ）
