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5年来，中远两湾城的上市、成长，见证了上海房地产市场从低谷到复苏、一直到今日疯狂上涨的全过程。
低谷
那是在 1998年，上海市政府大力推进的上海“365危棚简屋”改造工程遇到了前所未有的困难——因为东南亚金融危机，上海房地产业遭受重创，市场上的大量空置外销房难以消化，原本占到上海房地产投资近四成的外资大幅撤退。受此影响，内销商品房同样大量空置，国内地产企业投资上海房地产的热情也降到最低点。
在此背景下，作为上海内环线内面积最大、最集中的棚户区——普陀区潭子湾、潘家湾和王家宅地区改造工程，由于建筑密度高，人口密集，居住条件艰苦，配套设施不完善，治安环境复杂，改造前期成本大、动迁数量多、改造难度高，让众多地产企业避而远之。“两湾一宅”毗邻上海新客站，位于普陀区东部，总占地面积49．5公顷，有居民9500户，企事业单位147家。
“当时因为市场大环境不好，这些旧区的拆迁难度很高，加之我们自己资金量也不够，所以都不敢去尝试这种大型旧区改造。”静安区的一位国有地产企业老总事后表示，“现在看来，是缺少长远的眼光。”
大型国有企业中远集团接下了这一工程。曾主持过两湾城动迁改造工作的傅平回忆当年的情景，依然感慨万分，“像中远两湾城这样超大型棚户区动迁与改造，堪称世界城市改造史上的一大奇迹。其一次性动迁人口之多，动用资金之巨，涉及面之广、之复杂，可以说在中国乃至世界范围都是绝无仅有的。在中远两湾城的建设中，仅前期的动迁费用我们便动用了70亿的资金。”
1998年12月，“两湾一宅”改造工程正式开工，这也被视为揭开了本市城区改造危棚简屋“打好攻坚战，迎接新世纪”的序幕。初冬的寒气中，时任市委书记黄菊、市长徐匡迪亲自到场，出席开工典礼。
按照规划，五年内，这里将建成一个与环境和谐统一，面向21世纪的居住新区。
复苏
1999年，上海房地产重新获得生机。其一，上海外销商品房大都是由东南亚客户购买后转租给欧美客户，1999年亚洲金融危机趋向好转，使外销商品房市场有了新的转机；其二，一些空置外销商品房纷纷降价销售，绝大部分打七折或八折，少数楼盘甚至四折，大大刺激了客户的购房欲望。自浦东珠江玫瑰园从1500美元单价跌至5000元人民币之后，不少外销房跌价五成至四成。振安广场、中山广场、嘉汇广场和玉佛城的房价都从1500美元左右跌至人民币4000－6000元，和平花园、恒昌大厦、金柏苑等外销楼盘也开始降价销售；其三，上海市房地局在全市全面实行预租、先租后售和售后包租政策，使房屋租赁市场空前活跃，从而促进了外销商品房的销售。
加之从1998年开始实行的“购房退税”政策，吸引了更多的高收入阶层和境外人士在沪购房。按照这一政策规定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。“购房退税”政策为上海房地产业带来明显的积极影响，这从房产销售的统计上可以看出：1997年上海的住宅销售面积为617万平方米，而到1999年则突破了1200万平方米。
同样，自1998年以来，上海市政府出台的搞活房地产二、三级市场的各项政策，从1999年开始初见成效。自1996年起，上海市住房交易手续费标准已先后3次大幅下调，由当时的按房屋成交价2％降至每套500元其中30万元以下的，每套250元，降幅超过90％。
而在1994年试行、1998年调整过的“蓝印户口”政策效应，也在上海楼市中得以发挥。
正是在这期间，1999年10月，中远两湾城一期首度上市，均价不足4000元／平方米。到2001年3月，一期工程Ⅰ区已预售96％，同年9月开始交付使用。2000年10月，该工程一期Ⅱ区开盘，如人们预期的那样比一期稍有涨幅，但并不惊人。
更大的转折出现在2001年8月，上海实行内外销房并轨后。这让上海成为全国首个对住宅类内外销房实现并轨的城市。其实质性内容有两点：一是在土地供应上统一出让价格，取消原有的内外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别；房地产开发项目不再另立内外销房，土地供应按照市场的价格出让；二是统一内外销商品住房的交易，包括统一租售对象。从此，在上海的商品住房都可以向外商销售，就是以前建造的内销商品房也可以向外商租售。另外，统一交易手续和交易税费，外商在进行商品住房交易时，不再需要缴纳特别的税费。这一政策的实施，成为上海房价持续上涨的一大主推动力，让上海掀起了房地产开发和交易的热潮。
疯涨
从2002年开始，上海房价进入快速上涨通道，并持续至今。尤其是在进入2003年后，上海房地产价格开始疯狂性上涨，年涨幅超过20％。而在此前的三年，房价年上涨率分别为3％、8％和13％。
这种上涨在中远两湾城得到了集中体现。当众多上海本土购房者的脑海中仍留存着最初三四千元的均价时，2003年三期“晶彩视界”开盘的中远两湾城几乎让所有人都大吃一惊：13000元／平方米。“中远两湾城售价也上万了”也成为那一时段很多购房者的经典对白。
人们不敢相信的原因更多来源于历史：“两湾一宅”与临近的朱家湾、药水弄一起，曾是沪上有名的穷街陋巷——“三湾一弄”，在上海本地人看来，这一区域只能属于“下只角”，而非“上只角”。
2004年8月，中远两湾城收官之作四期“璀璨天成”开盘，和三期一样，追涨者络绎不绝，为了能在177套房子中抢购得到一套，购房者不惜排上五天五夜的长队。据开盘当天的媒体报道记载，这些购房者们早已自发组织起排队次序，长廊中的柱子上贴着一张“排队公约”，从001号一直到111号，每10个人一个组长，还有总秘书长、监理、证明人、抄录人以及他们的手机号码。“公约”内容包括：遵守公布名单顺序号码；每个号码都应保持随时有人日夜值守；变更号码由组长跟九位组员集体签字方才生效；所有排号公布并抄送中远售楼处存档。
虽然这期房子的开盘均价降为1万元／平方米，但周围中介处挂售的两湾城二手房价格并未随之下调。如今，这一大型楼盘的二手房抛盘价最高已经涨到接近16000元／平方米，即使是最早开盘的一期，抛售价也在15000元／平方米左右。
（ 责任编辑：田瑛 ）
