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主持人：下面就围绕这个主题乡两位嘉宾提一些问题，或者表达一些自己的观点，大家就交流一下。
问题：刚才那个区域重新划分的事怎么就能影响使得政府那么快把地卖光了？
答复：因为现在地是公有，但是他的使用和经营权可以出让，出让的有一个时间，商品房有30年的也有40年的，70年的很少，一般是三四十年。最后他就把这个土地出让了，今后的政府使用起来就非常麻烦了，你怎么使用啊？如果是农民的土地的有个青苗补偿费，各个地方的算法不等，向我们那边大概是八万块钱，上海那边的是12万。可以理解为短期行为，作出政绩，然后把钱用来座城市美化运动：大马路大广场。最近我到四川的一个地方，南充那边的土地五万块钱一亩，大量的在圈地，而且现在想我们的地产商也参与进来了。他现在提倡的较大盘主义，所谓的大盘主义以前的单体楼现在都不实兴了，要非常大的楼盘里面要有几个游泳池，安个会所，做得非常美，还要有各中庭，一圈就是上千亩，几千亩地，这样是很可怕的。
问题：你们这个对房地产泡沫的判断就是指北京上海这些大城市，其他地方比较好还是全国性的，这是第一个问题。这个泡沫一旦破裂以后他带来的后果是什么样的，我们觉得一旦破裂了以后房价降下来之后对老百姓是好事，他带来的危害在哪里？
答复：这个泡沫式全国性的，虽然中小城市的房价没有大城市那么高，但是对于当地老百姓的收入来说是相对很高的。以前那些仲夏城市房价就是几百块钱，现在都上了一千多，这也是泡沫。因为它的土地来得很便宜，它是谁着那个都市圈一圈一圈的价格递减，但是实际上他对当地老百姓都是非常高的。这个最大的危害就是对银行这一块，我看高法院现在有一个紧急的通知。个人的住房还不能拍卖，就是说他几种财产不能查封。所以现在有些人在钻银行的空子，就是我夫妻两个可疑离婚，房子我这边就按揭了，30年弄了一套房子。这套房子是我自己在住，最后你银行我就不付款了或者停止付款了，银行还无法执行。银行就无法收回这套房子，因为现在按揭得很多人实际上都是在炒房，问题多。
问题：就是现在从观点上来讲泡沫是肯定的，对于这个看有没有什么解决办法，最理想的可不可能实现软着陆，最理想的状况是个什么样子的？这个理想状况的概率大概是多少？
如果说是不理想，那么这个不理想能到什么程度，对社会的影响可能有什么影响？
答复：现在中央政府这一块已经看得比较清楚，第一个不就是我们现在涨息了嘛，对地产泡沫打击很大，现在是信心上，估计再调两三次息地产价格会很受影响，另外一个就是政府控制土地，现在开口了，前段时间把土地冻结了，地产商是拼命的炒，说是政府不给土地了，以后土地经过拍卖，价非常高。现在实际上是把土地口子也打开了。
拍卖交易透明化。以前是协议转让，有些开发商通过某一个项目来圈地。比方说我搞一个公益项目，或者我进入你一个工业园区，我是给你搞什么标准件加工的。这种拿土地就非常便宜公益项目是零地价。还有就是动用资本大量投资的这种地价也是比较便宜，几万块钱一亩地。就是把地圈起来，坐上标准厂房，两三年以后马上在规划里面就把他改过了，用作房地产，利润是非常高的，现在这种情况时基本上把它限制了。你说的那个大限就是一个要限制他不能调整，另外以后事都得挂牌交易。中央对这个事情很重视，现在还在干这个事情的应该是地方政府。几次加息后能实现软着陆，软着陆之后把土地这个口子放开以后还可以慢慢下来不是很陡的下来。如果现在如果不采取办法，各个地方，向我们重庆这块地方市领导就公开讲没有过热。杭州搞一个不准转按揭，对炒作这块儿的打击很大。
就是你这个按揭房你只能本人暗揭，这样你也无法炒作。如果我们决心下得比较大的话，应该还是可以处理这个问题。
杨帆：我觉得这个问题比较大，没你那么乐观，我看泡沫已经形成了，很难解决，崩盘之后影响银行。
问题：银行垮台是人民币要贬值吧？
杨帆：银行垮台意味着货币改革，旧币换新币。我讲了半天蒋经国，你们看一下历史就知道了，把老百姓存款洗劫一空。一万块钱换一块钱(就跟俄罗斯改革的那个卢布一样）那不就是嘛！都换了两回了。
问题：我来自重庆，现在在北京工作，据我所知重庆这个房产价格一直是风平浪静的，新领导带来上海思路，经营城市的思路。这两年重庆的房产价格确实是涨得很厉害，如果那个新领导不来的话重庆的房产价格是不是会不那么涨，他走得话房产价格会不会应声而落。领导的这种个人取向是不是有特别大的关系。
答复：关系很大，我还同意你这个判断，就是他个人的，有时候我们不好指名道姓，他来了以后简直是对重庆起了推波助澜的作用，但现在还不好指责他，这种人都是很有背景的。
杨帆：所以我说解决不了，1998年我就说中国避免不了危机。
答复：前两年重庆是个好地方，一个丰衣足食的地方。现在房价三千多，重庆人算帐是非常坏的，我们是典型二元结构。把重庆叫三大经济圈。老重庆是九个区，以渝中半岛这块儿就是九个区，加上三北地区，我们把它叫做都市发达圈。这块要讲经济，GDP我们和沿海的发达地区持平甚至还要超过，完全可以并驾齐驱。以前渝西经济走廊那块儿，也是1984年搞了个区划调整从四川划过来的，那块儿现在发展也可以，延成渝高速路成渝铁路展开，那边有十几个县也可以。最麻烦的是库区给我们带来十九个县区，以及五个少数民族地区，土家族的那一块儿，加上库区那一块儿现在基本上没什么产业。他算房价就是把全部给加权平均然后报给中央，算起来好像是不是特别高，我们是大城市带大农村。所以我们现在的城市居民是非常受苦，很多老百姓夏天就是把盐给炒一下来下稀饭，就这样就下饭了。工人阶级这一块儿也很苦，你重庆来的你知道我们什么十八野，很多人家里连电视费都交不起，特别苦。工人阶级这一块儿是什么都没有，可以说是上无片瓦，下无立锥之地。
问题：2004年12月有消息，说上海那边温州炒房团退下来了，因为加息，但海外很大一股势力又过来购买上海房地产。我想问这种海外的资金注入中国的房地产市场是一个有利还是有弊。
答复：海外资金它有一部分是来搞开发的，有一部分是来炒作的，有一部分可能是奔着人民币升值来的，包括一些对冲基金，所以现在大概是有一万亿美金的资金是盯着中国的。
我都不清楚这个事情，不清楚这个来路。肯定影响很大，我发现现在来了很多地产商，想什么印尼的。我前两天看了新闻讲英国的一个老太太把自己的私人的十几万拿了出来，盯着中国来炒，虽然她中国一次都没来过。所以有很多事来赌中国人民币升值的问题。
问题：中国的银行呆坏账那么多，那实际上人民币是应该贬值的，怎么会升值呢？
答复：所以现在银行在改革，在试点改革，我感觉是应该各家银行是应该同时改革，不要再搞试点了，时间不多了。
问题：16号《凤凰周刊》上谢国忠就讲，鉴于中国银行的呆坏账那么多，人民币式应该贬值的而不应该升值的，不知道是怎么回事？请杨老师讲。
杨帆：近几年人民币肯定是升值趋势，没有贬值趋势，呆账的事儿要后几年，三年之后，这几年肯定要升值。这个事儿比较深了，升值压力来自中国价格体系的双重运动，就是说发展中国家的二元结构。在工业化初期和中期这一段时间，他会出现一种情况。计划经济末期工业品的价格高于国际市场，而基础设施，粮食，服务价格和资源价格低于国际市场。这要说起来理论性很强了，简单跟你们说几句。
计划价格对国际价格扭曲，改革不就是改这个吗？改的过程一定是工业品往下跌，这边往上涨。把工业品叫做可贸易品，大部分产品可以参加国际贸易，这部分产品价格的变化决定汇率变化，所谓非贸易品这边就包括房地产，服务医疗教育水电煤气，包括粮食，这些东西是基本不能参加国际贸易。价格在改革过程中是一步一步往上涨，说通货膨胀是指的这部分在不断涨，可贸易品价格在不断下跌，压迫汇率升值。再听不明白我就没法解释了，你们学国际金融之后再来听。升值压力是很清楚的，但政府不承认。这是正儿八经的经济规律。
可贸易品价格下降，是相对变化，可贸易品价格是相对于非可贸易品的价格是在不断下跌的。同时相对于美国的，国际市场可贸易品价格也不断下跌，因为可贸易品生产率提高的速度比工资提高速度要快。首先是出口部门在改革开放以后大量出口，这个部门是资源投入最多的，这个部门很快引进设备先进技术。大规模引进时期技术提高快，大量加工贸易，几乎100%进口外国设备原材料，加工之后再出口，在中国出口里面50%，一般贸易用外国材料，生产率进步比美国还快。它引进技术而不是原创技术。这个部门工资跟着上涨，会拉动其他非贸易部门和落后部门的工资也跟着上涨，但这些产业的生产率提高得很慢，出现工资长得快，生产率提高慢。价格体系除改革初期本来不合理，生产率提高快，所以价格下降速度很快。非贸易品价格一直上升，所以人民币汇率在相当长时间内是升值压力。
人民币在1978年到1994年连续16年贬值，贬值400%多。主要是改革因素，从计划价格把财政补贴甩掉，一步一步加到汇率上。包括外贸，外汇体制，计划体制，投资体制，价格体制同步改革造成汇率贬值，制度方面因素在前十六年基本释放完毕，人民币已经超贬，留下来的只能是升值。这就是用制度因素来解释人民币前十六年贬值，后十年稳定就必须计算进去，价格因素，通货紧缩因素，特别是技术进步因素，和引进外资因素，特别是出口结构变化造成了现在的情况。其实早就该升值了，现在人民币低估程度至少20-30%。升值之后可遏制国内通货膨胀，可以使进口价格降低，且不打击出口。政府不愿意升值，表面上就是说由于产生了升值的预期，投机资本来得太多，想让他们走，人家其实不走，就是廉价买你的人民币资产。一个美金来可换8。2人民币嘛，其实一个美元根本值不了那么多，谁有美元谁得利嘛！全世界美元泡沫到这边来换人民币，这是理性行为。一个美元不值8。2人民币，只要卖给国家就给8。2。
为什么非要这样做，决策层受新自由主义影响，核心问题是这个。我就不相信就这么个问题他不明白？或者他们受到出口利益集团长期影响，只能思想残余，因为中国外贸体制已经改革，经贸部以前是出口集团，所以力主贬值，因为贬值对出口有利。现在中国早没有什么出口集团了，所有公司都是兼作进出口两样的。跟着一帮学者什么都不懂，就会算出口换汇成本，前几年这些人还代表出口利益集团，计划经济利益集团。现在哪儿有啊？
现在我的解释就是他们脑子里面老想自由兑换，把人民币变成完全自由兑换货币，他们脑子里有这个毛病。想在有升值压力情况下把人民币尽快自由兑换了，贬值预期时怕资金外逃。在有升值预期时候，完成自由兑换没风险，所以43项关于资本管制现在放开一半以上，今天有个记者采访我，说又放开两条，我说那是皮毛，不关痛痒的有什么意思啊？
自费留学的用外汇可以放宽，个人财产可以转移到外国。合法财产外转的没几个人。
算什么呀？说你娶了或者嫁了一个外国人，移民了，你原来的房子可以卖了带走钱，这有几个人啊？非法的贪污一直在转移财产，人家也不敢来你这里登记啊！私下里转几千亿了，最近查出4000贪官赚500亿美金走。该跑的都跑了，要跑也不会到你这里来正式跑，私下里也可以跑啊！你把它变成正式的他还是跑那么多啊！也不会再增加跑一些啊？除非腐败又升级了，跟你这放宽没有什么关系嘛！根本消解不了啊！根本问题就在于脑子里中新自由主义毒。原来外管局的局局长李福祥还经常请我去，聘我私人顾问，现在用一帮海归再也不找我了。外汇非得出危机不可，唯一能听我意见的就这一个。
人民币该升为什么不升啊？就是想自由兑换，投美国人脾气。怎么自由兑换啊？能放开都放开了，剩下永远不可能自由，包括大规模进出炒股票，这是不可能做，WTO也没有要求，日本台湾资本项下都没有自由兑换，他们尽是在那儿胡说，自由两字儿已成病了，好像拜上帝似的，一切都琢磨这个，所以就有保持升值压力，把人民币自由兑换。现在反过来用升息办法，我认为不应升息，应该人民币升值。升息办法不可能控制国内物价，物价是成本推动型。除了粮食涨价就是进口价格，两方面都是成本推动，涨利率和限制货币供应解决不了物价，最大作用是打击股市和房市，股市现在已经崩盘了，2005年打击楼市，连续加息几次之后楼价肯定跌下来，股市上半年可能涨，下半年楼市跌了之后，跟着一块儿再跌，会跌得比现在还惨，让中国老百姓看看什么叫崩盘，看看市场经济有没有那么好。
现在说要涨到七厘，还有五个百分点，一次涨0。25，涨20次，这得涨到哪年呀？不可能这么慢，大房地产商囤积那么多土地，自己会开始抛。他们现在极力的哄抬房价就是为了把手里土地盖房，怎么也要托半年市。北京地产商已在卖土地，不敢再开发了，开发周期长，连土地和项目卖给另外一个人。
我碰到一个广东老板，这老板还真不错，赞助保钓的。也是经济自由主义观念。刚从北京什么地产商那里签了合同，有点害怕，表面上嘴硬。他说：“北京市的好地，将来是黄金土地”，我说，将来是哪辈子的事儿，你等着蹦盘之后不是可以更便宜？他说我问了好多人都说要涨。北京那些房地产商私下弄了好多地。一个办法就是极力鼓吹房价会涨，实际上自己悄悄地把地给卖了。他盖房子明年下半年卖不出去。他们是骗老百姓，骗那些没有他狡猾的商人。我们非主流有希望，就是那些受骗的商人会接受我们思想。只有工人和农民，我们连饭都没得吃，安全口也支持我们，解放军没军费，新自由主义说先经济后国防，要忍耐，要以经济建设为中心。
别以为老百姓，工人农民治不了你们！新自由主义倒行逆施，首先侵蚀国家安全，国家机器首先不会答应他们。金钱搞垮中国，我看这些人是做梦是做错了！
他们这么做会得罪中国中产阶级和民族资产阶级，大型国有企业，都是有实力的。你还能把大家都耍弄了吗？他耍弄的可不是我，他耍弄的是老板。人家老板也是搞了多年房地产业积累下来一些资金，大概七八千万，把一块地卖给人家。大城市这伙房地产商要造这个势，是为了把屯的土地卖出去。
最基本判断标准，最基本逻辑就是收入房价比，跟股市的市盈率是一个概念。收入房价比一高，一定有泡沫，一定会跌，这才叫市场经济规律。
上海北京有国际资本，中国那些有钱人都到这些地方买，还不能用北京人或上海人收入来比自己的房价。因为支持北京上海这七八千一平米房价的只有三分之一是本地人，三分之二是外地有钱人，你说他泡沫大吗？
外地300一平米的泡沫比北京还大，这泡沫是全国性的，基本就是收入房价比。再有就是投资，北京上海不知道有多少人是炒卖的，上海有个统计，大概四分之一。
我说五星级宾馆的例子，只要十分之一作为投资，就是泡沫了。北京好些人是买了新房然后用旧房出租，去养新房，出租旧房也是投资。
再一个标准是银行贷款比例太高，在这种刺激下，大家增加了100%的住房面积，住房信贷利率高，是5%，赶上美国了。收入是美国人几十分之一，你能承担那么高的利息率吗？根本就承担不了，一升息还要跟着往上调，你别以为现在利息是2%，住房贷款的利息从来是5%，什么时候下来过啊？那么高额利息中国人照样贷，说明这些人贷款时没考虑过还。这是理性人吗？
什么叫理性人啊？学经济学不要让他们给骗了，经济学谁不懂？你假设是理性人，我就说你假设的就不对，人不一定就理性。我们都假设是理性人，都能比较交易成本，追求利益最大化？那你说我现在是买房子还是不买房子？
贷款还还是不还？完全是相反的结论。等三年之后跌了咱再买，这叫理性思考吧？问题是你现在可以贷款，你还得熬三年啊！理性思考就是现在租房，租房便宜。但是你买新的三十年分期付款！反正也不见得还，那还是这好啊！这是理性思考啊，你可以不还嘛！不还银行也不能把房子收走。学经济学千万别被他们误导了啊！被误导太多了，比比都是。要不怎么把我们惹急了自立山头叫非主流吗？
说贷款买房对银行风险不大，因为房子跑不了？那是非系统风险。比如突然你重病，你不能工作了，家里没收入，这时银行才可能收回房子，把你轰出去，再拍卖。银行必须把房子卖了才能收回贷款，只有少数人不还时是可以的。如果是系统风险就不可以，拍卖也没人买。把他轰到天安门去那就又麻烦了，政府出来干预，维护社会稳定，银行最后还是收不回来。如经济崩溃大家都还不起，他更没法收，收完之后还得拍卖，那价格不就更低了吗？不可能的，告诉你们，这种风险最后只能是政府承担，金融泡沫出来之后就是这样。消费者听了我的话就是大胆的去买房子，我那旧房子卖出去了准备还贷款，现在我一想算了吧，我把旧房子卖了几十万，再买个三百多万的大别墅，找最好买一个，用我儿子名字贷上三十年，完了租出去。经济形势好的话，我还可以收租金，用租金去还贷款。经济形势不好，咱大家都租不出去，那房子是我的，谁还贷款啦？
中国非常特殊，盖房子的也不怕。比如你是老板你盖了100套只卖出五十套。在中国一点也不惨，只要50套卖出来就赚够了，因为有回扣，从工程承包回扣里已吃肥了，40%的回扣，各环节包括自己都肥肥的。剩下的卖不出去拉倒。能卖就卖，卖不出去也不着急。盖房子的钱主要是银行贷款，楼市崩盘老板宣布破产。
国际信誉制度，宣布破产之后永不能当老板，不能跑，不能有汽车。这些制度中国全没有，中国这些老板宣布破产就走了，赚大笔钱，把卖不出去的房子交给银行了。建筑体制黑暗，生产和消费都可用银行钱，可以不还，我就不信没泡沫。这不是讲制度学派吗？讲供给。
讲需求就是收入房价比，你说是高还是低？黑幕重重的供给体制能不造出泡沫来就奇怪了，他们垄断，上下勾结，有效控制舆论。现在大房地产商特乐观，他们的力量到了可操纵政府和舆论的程度。就是他们自封为企业界领袖，吹捧新自由主义经济学家做所谓“神甫”，象小法西斯。我们说给工人农民补偿，他说政府根本就不能补偿，几年前就这德行，说政府不能补偿弱势群体，在国务院经济中心主张市场经济。市场经济是讲自由人权的！讲民主的！这些人有吗？弄出来一个骗、偷、抢，然后垄断。搞市场经济就搞出个垄断来，口口声声骂政府垄断，他们就没垄断啦？
讲到这里又有一个悖论，自由派就老说政府不能托市，不能干预市场，这成了信条，说政府退出市场。那么现在出了泡沫为什么要让政府出来了？以建设部的名义出报告？还是要政府嘛！现在又主张政府干预了，房地产泡沫要政府赶快托，要不然经济就要下来了，为什么又不讲市场规律了？市场规律就是要跌了。政府到底干不干预市场啊？没道理可讲，慢慢你们就明白了，这个世界还是一个强权说了算，自由是强权。政府是强权，垄断资本一样是强权，谁也不比谁好。但是，希望大家有记性。记住谁说了什么，大家都是要负责任的。
问：人民币如果象您预期真的升值20%，房地产价格是什么走势？
杨帆：一般来说，货币升值使本币资产升值，股市和房地产会继续上升。在中国，股市已经崩盘了。下一个是房地产。如果人民币一下子升值10%，然后继续浮动升值，那么房地产价格应有正常回调，比如下降20—30%，因为在升值以前，由于升值预期的原因，大量投机资本已经进入房地产价格，升值以后会抛售住宅。但是人民币利率就可以不提高，或者少提高，消费信贷的利率就不应该提高。房地产价格会稳定下来。这是最好的结果。
最后呼吁中国人，如果没有判断能力，能不能长点记性。为什么总是被泡沫经济的舆论所蒙蔽？我现在修改这篇文章时候，是2005年1月19日，股市已经跌到了1210点。真正的崩盘了。难道房地产不能步股市后尘？中国是受计划经济之苦太深，因此对于市场经济有幻想，不能识别其谎言。加上权力资本形成，每次都被利益集团操纵舆论和政策。
但是现在有网络，他们毕竟不能完全控制舆论。我的话大概还是有影响的。希望大家做一个历史见证人，他们说房价会持续增长20年，我看最多维持两三年，最多奥运会那年。随着美元和人民币加息，只要预期一变，跌起来就象股市一样。房地产本质是金融，
是在实物经济背后的金融，房价高的本质是是地价泡沫，而不是那个房顶和四壁，不是绝对需求。我在1988年天津开发区是第一个研究房地产法律，并且主持中国第一块土地使用权的出让。那时他们这些所谓“市场经济主流派”在那里？大学还没毕业呢！这套骗人戏法能够在中国实行，说明我们经济有危险。一旦房地产泡沫继续扩大并且崩盘，我看比股市崩盘要危险得多。贷款买房比贷款买股票的人不知要多多少倍！金额要大多少倍！
如果房地产泡沫真的扩大并且崩盘，我们的社会会不会清算那些骗子？能不能记得是谁骗了他们？还是，又去相信新的骗局？最后相信这是市场经济规律的必然结果？最后说一句，我现在记性差了，外语记不住，但是年轻时候的一句话还是忘不了，他说：不要让修正主义骗了，最后自己脑袋掉了，还不知道怎么掉的！！！
（ 责任编辑：xiaobohu ）
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