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———专访国务院发展研究中心副主任、“房地产税制改革”课题组负责人谢伏瞻
3月20日，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”表示，今后一段时期将重点推进房地产税改革，许多媒体随即用“房地产税开征已成定局”、“房地产税即将开征”等标题报道了他的讲话，从而引起了社会各界的高度关注。经本报了解，“房地产税”这一概念是由国务院发展研究中心“房地产税制改革”课题组提出的，该课题的成果也已经成为有关部门的重要决策依据。3月25日，课题组负责人、国务院发展研究中心副主任谢伏瞻接受了本报记者的专访。
房地产税何时开征？
记者：最近有很多关于房地产税的报道，给人的印象是房地产税很快就要开征了，事实是否如此？
谢伏瞻：我们只是研究部门，不是决策部门。就研究工作而言，现在只是出来一些初步的成果，真正出台房地产税，可能还需要较长的过程。特别是财政部税务总局等职能部门大量深入调研和详细测算。我们的工作只是把问题提出来，研究了一些国际经验，对国内现状作了一些分析。
记者：这个税即使开征的话，也是比较远的事情？
谢伏瞻：现在正开始着手设计，从政策的研究设计到实施，必须有一个过程。跟我们以往改革一样，很可能是中央确定一个大的方向，确定一个框架，选择一些有条件的地方先行试点，取得经验，再在全国推广。
记者：但是房地产税肯定会开征是没有错的？
谢伏瞻：这是肯定的，十六届三中全会的文件明确提出的。就是“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但是不能指望现在就有人告诉你哪年哪月开征。
记者：按照我国开征一个新税种的一般程序，从提出到正式的实施要经过哪几个阶段？
谢伏瞻：这个很难讲，不同的税种差别很大，比如燃油税讨论多年了，到现在还没出台。有的简单，有的复杂，没有一定的说法。
记者：房地产税属于简单的情况还是复杂的情况？
谢伏瞻：我的看法是一定不能把房地产税看作是一个新征税种，一定要把它看作是涉及房地产领域税收的一项综合性税制改革，和其他的综合性改革一样，这会是一个比较复杂的过程，不能指望一夜之间就把它推出来。
记者：有报道说国务院发展研究中心正在着手挑选一些城市作为房地产税的试点？
谢伏瞻：我们是研究单位，不是政府职能部门，我们考虑的是一种模拟的、研究性的调研工作，而不是说我们就去在哪个城市实施房地产税，我们没有这个权力。
记者：如果将来职能部门去挑试点城市，您认为是选上海、北京这些房地产业高度繁荣的大城市，还是选房地产业不那么发达的中小城市为好？
谢伏瞻：我个人认为选那些经济比较发达地区的中等城市或大中城市。城市规模太大情况会太复杂，经济不发达的城市示范意义较小。
房地产税会不会让房价更高？
记者：很多人担心，房地产的税费已经够多了，房价已经够高了，再征收房地产税，买房的负担岂不更重？房价岂不更高？
谢伏瞻：这样想是因为没弄清楚开征房地产税的含义。中央提出来开征物业税，本意就是规范房地产领域的税费，而不是在现有的基础上再增加一个税，我刚才已经说过，征收房地产税是对房地产领域的税费制度的一项综合性的改革，它可能不仅不增加负担，还会减轻负担。
现行房地产税费制度存在的基本问题可以概括为：内外税制不统一，有悖公平竞争原则；收费项目过多过滥，且各地方差别很大；税制设计不合理，存在明显的重复征税问题；一些税种的计税依据过于陈旧；税费征收流转环节重而保有环节轻；房产税只对企业不对个人，不利于对居民贫富差距的调节。我们认为，解决这些问题，亟需从整体上改革房地产税费制度。
因此，我们建议将“宽税基、简税种、低税率”作为房地产税制改革的基本取向。“宽税基”就是将尽量多的房地产纳为征税对象；“简税种”就是将现行的房地产税费进行合并和简化，改变目前房地产税费种类繁多且集中在流转环节的弊病，并对拥有环节开征财产税性质的不动产税；“低税率”就是要考虑纳税人的心理与经济承受能力。
此外，由于现行制度下购房者已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，因此房地产税开征后对这部分房产如果不区别对待就会有失公允。我的看法是：新房新办法、老房老办法，对旧房在其土地使用权期限内适用差别税率。
记者：也就是说，先清理、再合并，保留下来的税费合并成一个统一的房地产税，这样一来反而可以降低房地产的税费水平。
谢伏瞻：这取决于税率。清理合并之后，增加了保有环节的税收，而流转环节的税收可能会降低。你可以测算出来按目前的税费总额应当是怎样一个税率，如果你要减轻负担，就可以把税率降低一些，如果你想增加收入，就可以把税率定得高一些。但有一点是肯定的，最终的结果一定是房地产税收的规范化、合理化、透明化、简便化，房地产资源的配置效率会得到提高。
记者：房地产市场的投机行为是否会因此而得到遏制？
谢伏瞻：如果在房地产的保有环节征税，那么你囤积土地就要付出成本，保有房屋也要付出成本，这当然有助于减少房地产市场的投机行为。
记者：去年杭州曾出台过对二手房交易征收20％所得税的政策，但由于投机者税收成本转嫁给了最终消费者，因此杭州的房价不降反升，该政策也不得不停止执行，房地产税会不会重蹈杭州的覆辙？
谢伏瞻：房地产价格的涨跌不是孤立现象，是宏观经济总量关系在房地产市场的反映。房价涨跌受多种因素影响。税收改革只是因素之一，税改的结果是增加税收的总量还是减少税收总量还不得而知，况且房价主要由供求关系决定，所以现在我们很难预测改革对房价涨跌的影响。
房地产税不是以往所说的物业税
记者：房地产税与人们以往谈论的物业税是一回事吗？此前人们曾认为，物业税就是将目前一次性收取的土地出让金在今后几十年内分期收取。
谢伏瞻：这是一个普遍的误区。租、税、费是三个完全不同的概念，土地出让金是地租，地租是土地所有者凭借其所有权向土地使用者索取的租金，在我国，土地出让金由地方政府代表国家收取；税，是政府凭借国家政权为实现其社会职能，满足社会公共需要而参与社会总产品的分配再分配，以取得财政收入的经济活动；费，是政府向全部或部分公众提供了某些服务而收取的特定费用。
在目前的房地产税费制度与土地使用制度下，与房地产相关的税、租、费三者之间界限不清，利益各方对各自应当具有的权利、责任、义务缺乏明确的认识。你刚才所谈到的，把土地出让金从一次性收取变成分几十年收取，这是地租的概念，与我们所说的房地产税是两回事。当然现行的土地批租制度有很大弊端，最主要的弊端，一次性收取四十年到七十年的地租容易使地方政府的行为短期化，寅吃卯粮，并且在征地拆迁过程中造成了尖锐的社会矛盾。
因此，“明租、正税、清费”应当成为房地产税制改革的基本方向。一是与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确，此为“明租”；二是合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并向宽税基、简税种、低税率的国际通行方向靠拢，此为“正税”；三是对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消、或者合并为一个固定的税种，此为“清费”。
记者：房地产税仍然是地税吗？
谢伏瞻：地方税，不会是中央税。房地产税在国外基本都是地方税，而且这项收入可能就是属于一个城市的。因为对于纳税人来讲，相对于增值税、所得税等，不动产税的纳税额是比较容易预知的，所以纳税人对不动产税的抵触较多，只有将纳税与其所带来的公共服务直接联系，才易于消除纳税人的抵触情绪。相对于中央或省级政府，地方政府显然更方便向纳税人提供公共服务。另外不动产税的征收涉及到房地产评估等复杂的基础工作，地方政府更有条件掌握房地产的价值。
记者：对于税率的确定有没有什么原则性的一致？
谢伏瞻：税率当然是差别性的，不同地方采用不同的税率，由地方政府根据本地的经济发展情况、本地房地产业的发展情况去确定，不会是一个全国统一的税率。
记者：关于费这个环节有没有给出一个约束条件，我们知道现在有些地方乱收费的现象很严重。
谢伏瞻：约束条件就是你收多少费就要提供多少服务，这两者一定要对等，多提供服务就多收费，少提供服务就少收费，不提供服务就不应该收费。
住房制度改革的方向是否需要调整？
记者：许多人认为，1998年开始的住房制度改革走入了过度市场化的误区，这是导致目前房价居高不下的一个重要原因，因此需要对房改的方向做出重大调整。您是否同意这种观点？
谢伏瞻：这个问题社会上有不少争议，但是首先要明确一点：1998年以来的住房市场化的改革，方向肯定是正确的。但在实践中确实是有一些偏差，一是把居者有其屋与居者购其屋混为一谈。不少人有一种误解，认为住房市场化改革就是要让所有人都通过买房解决自己住房的问题。其实即使在发达国家，也不是每个人都拥有自有产权的住房，也不是一定得通过购买的方式取得住房。这是一个需要澄清的概念，你有能力就去买房，没有能力就不一定去买房，但这不意味着你就没房住，租房也是市场化的方式。
二是混淆了市场行为和政府行为的界限。作为政府，我们所面对的有穷人、也有富人，对于低收入群体和困难家庭，政府有责任为他们提供最基本的住房需求，提供的方式可以是廉租房，也可以是货币补贴，而不能放弃政府的责任。对一般性的住房需求，要管理和规范市场行为。
所以住房改革的结果，是既要发挥市场的作用，也要发挥政府的作用，既要兼顾效率，也要考虑公平。记者：是不是在经济发展水平比较低的情况下，政府承担的义务要高一些，经济发展水平越高，政府的作用越小，市场的作用越大？
谢伏瞻：也不能这么说，我们现在可能还有问题需要考虑。我个人认为这几年老百姓对房地产领域的风险认识是不够的，一些人在住房消费上存在盲目性，一个刚毕业不久的学生，可能他只挣3000块钱，但也要去买100平米的房子，他没有想到今天贷款利率很低，明天就有可能高起来，到时候你还不起贷款怎么办？日本的人均GDP是三万多美元，我们才一千多美元，日本现在一个中等收入家庭的房子大概就是80到100平米，我们一些大城市的所谓经济适用房，设计普遍也是100多平米。这就可能引发新的分配不公。
记者：那么您觉得过度市场化判断是否成立？
谢伏瞻：我建议不要这么去说，只能说在住房制度改革当中存在一些误区，现在我们在很大程度上我们的住房市场化水平还不够。但是怎样去理解市场化，租房也是市场化，买房也是市场化，我们不能把买房作为解决住房的惟一出路。
记者：实际上您谈到了三个层面的问题，一是消费者应该修正自己对住房的预期，二是对住房市场化要有全面的理解，三是我们需要对市场作用和政府作用有一个正确的认识。现在有很多人提出建议，每年的新增经济适用房的比例不低于百分之多少，还有政府要推出不少于多少数量廉租房，您觉得这是好主意吗？
谢伏瞻：就目前存在的问题来讲，我觉得这是好主意，因为如果都去建高档房为富人服务，那穷人就没房住了。政府确实需要科学规划，通盘考虑，履行职责。在批地，批规划的时候就应该对中低档房的比例有所规定，以满足不同层面的市场需求，特别是话语权较少的困难群体的需要。不能只考虑某一个群体，而是应当为全体民众服务。
观点
“中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。”
———中国财政部副部长肖捷
“近期媒体报道的‘财政部一副部长说房地产税年内开征’的说法，应该指的是‘一两个城市的试点’，是试点启动而不是全面开征。”
———中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓
“综合各方面的情况看，征收房地产税政策很可能在年内出台。”
———中央财经大学财政与公共管理学院副院长杨志清
“关于房地产税的开征模式目前国内有两种说法，一种主张对居民自己居住的房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋开始交税的做法。另一种说法是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等合并，改为在房地产保有阶段统一收房地产税。第一种方式具有较强的可行性，第二种则操作难度很大。”
———首都经贸大学城市经济研究系主任丁芸
“国家从不动产取得的收入，不管是采用统一的混合形式还是租、税、费分流的形式，关键还要明确中央、省、市、县、乡5级征收关系，建议以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税关系，成为地方财政的支柱，并且5－8年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖。”
———财政部财政科学研究所所长贾康
“中国公共财政措施应包括引入能源消费税以控制日益增加的环境污染成本，引入房地产税／财产税以减少个人之间财富差距不断扩大的现象。”
———美国斯坦福大学教授青木昌彦
（ 责任编辑：张雪琴 ）
