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去年下半年,澳大利亚、英国的住房市场开始降温，美国的住房市场何去何从也自然引起了人们的关注。
实际上，今年以来美国的住房市场仍然热度不减。2月份，美国新屋销售增长了9.4％，按年率计算为120万套，新屋开工量为220万套，是上个世纪70年代以来难得一见的高水平。美国不少地区的房价明显高估，根据美国金融控股公司NationalCityCorp.在研究了美国99个住房市场后最新推出的研究报告，加利福尼亚的房价泡沫成分最大，比正常价格高估了43%。>>>进入央行房贷新政专题
尽管美国住房市场眼下还很活跃，但是今年有可能是美国住房市场出现拐点的一年，这主要是因为美国的住房抵押贷款利率已出现较快回升。上周，美国30年期固定抵押贷款利率由前一周的6.01%升至6.04%，达到8个月来的新高，也是连续第七周上扬，15年期抵押贷款利率由前一周的5.56%升至5.58%，而在一年前，这两个利率分别为5.52%和4.84%。推动抵押贷款利率上升的动力来自于金融市场对通胀压力加大的预期。近来美国通胀压力有所抬头，美联储上个月在8个多月内第七次提高联邦基金利率，并在例会后发表的声明中称，近几个月来通胀确实有上升的压力，这是美联储近年来对通胀首度表现出忧虑。美联储的全国经济形势调查报告中也说，生产过程中增加的成本压力正在转化成价格压力。一些分析人士预计，抵押贷款利率明年将达到7%。“蓝筹经济指数”对经济学家所作的调查显示，今年美国的新屋开工量将下降5%，明年将进一步下降，销售量也将同步减少。
现在人们最担心的是，美国的住房市场会不会“硬着陆”。一些分析人士认为，出现这种局面的可能性不大。目前美国经济增长高于人们的预期，去年增长4.4%，为5年来的最高增长率，今年预计将不低于3.5%。40年来美国新屋价格曾出现两次下滑，而这两次都出现在经济衰退期间。经济强劲增长将带来工作岗位和收入的增加，这使得住房需求不会迅速下降。美国逾7000万出生于婴儿潮时期的人即将陆续步入退休年龄，其中不少人出于投资和退休生活需要而要购买第二套住房。移民也有助于住房市场“软着陆”。摩根士丹利的经济学家认为，移民占上个世纪90年代美国新组建家庭总数的三分之一，这些家庭正在陆续购买住房，这有利于支撑住房市场。再者，抵押贷款利率可能不会上升得太快。美国房贷公司房迪美的首席经济学家认为，抵押贷款利率短期内涨幅不会过大，住房市场不会崩溃。
即使美国住房市场出现“软着陆”，对美国经济产生的负面影响也不可忽视。近几年来，住房建筑业对美国经济和就业岗位的增长起到举足轻重的作用。住房建筑业占美国经济的比重不到5%，对经济增长的贡献率却达12%；住房建筑业占美国工作岗位总数的5%，但占近两年新增工作岗位的16.4%。美国住房市场一旦降温，将波及住房建筑业。有分析人士认为，2006年住房建筑业将成为美国经济的拖累。
美国住房市场降温对美国经济的影响并不止于此。这些年美国房价上涨增加了美国人的富有感，增强了消费信心，而住房抵押再融资又增添了美国人的消费实力。2002年至2004年，美国房屋拥有者通过抵押再融资共获得收入4000亿美元。据美联储的研究显示，这些收入三分之一用于偿还债务或储蓄，三分之二用于各类消费开支。如果美国房价涨幅明显减缓或房价出现下降，抵押再融资也将大大减少。房迪美预计，今年的抵押再融资总额将由去年的1392亿美元降至959亿美元，明年更进一步减至612亿美元。在油价节节攀升的情况下，抵押再融资的减少将使美国消费者雪上加霜。
此外，美国经常账赤字的融资能力也将受到损害。近5年来外国投资者共投入4000亿至5000亿美元的资金，用于购买美国的抵押支撑证券。如果美国住房市场趋于疲软，抵押贷款减少，这部分资金也许将流向其他国家和地区，美元汇率或多或少会从中感受到压力。
（ 责任编辑：谢剑 ）
