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提要：2005年春节过后，上海房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000－3000块，在外环以内以很难见到8000元以下的房子。
是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。
日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？
1994年，海南的地产炒作己经偃旗息鼓，我应香港中国建设总经理之邀，去上海考察房地产，当时我们在旧城区浦西和新城区浦东进行了认真的调研，得出的结论是：上海房地产市场大有可为。然而一直到2000年，上海的地产市场并没有预期的那么乐观，甚至没有吸引人们太多的目光，最早进入上海的海南置地在上海滩浸淫多年也没有找到感觉。进入新世纪，上海地产在不知不觉中轮番上涨，才让人们回过神来，惊得目瞪口呆。我的一位在英特尔工作的上海朋友简直不相信这样的事实：这两年他家的两套房子居然让他净赚了300多万，他真不明白财富怎么就从天上掉下来了。
上海房价疯涨
在上海静安、黄埔、卢湾等中心城区价格涨幅普遍被认为超过百分之百，翻两番的并不鲜见，单价超过一万元的比比皆是。浦东一些以美元计价的公寓每平方米甚至折合人民币达到了三万元以上。上海市统计局的一份研究显示，2002年——2003年，上海住宅市场单价五千元以下的房产数量萎缩了20％，而单价五千元以上的住宅供给增幅都在30％以上。单价八千元以上的房产增长更是超过了112％。上海电力(600021)(相关,行情,个股论坛)供应部门的一份资料显示，按照电费回收纪录观察，2005年第一季度上海市中心的商品房空屋率超过10％，已过国际认定的红色警戒线标准。一家供电范围覆盖黄浦，普陀、徐汇、长宁与静安等中心区的电力公司，在最近发出的缴费通知中，44万用户，有五万户因为无人居住而无法缴纳。在中心区空屋中，约有60％屋主是外地人，房屋闲置为半年以上，面积约为500万平方米。有资深官员表示，市中心出现较高空屋率不是因为供过于求，而是中心区住宅投资性比重增加，房价过高造成出手困难。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：2004年第三季度，中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，其中静安区达到每平方米12332元，黄浦区达到每平方米12833元，卢湾区达到每平方米14494元，比一年前的价格都有了6000元以上的涨幅。全市九月份商品房成交均价是每平方米8201元，比八月份上涨了8．2％。上海居民2004年的平均可支配收入约为15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房价已经超过每平方米8000元，即使按每居户八十平方米计算，房价收入比已经超过十四倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有十一倍。
民众的愤怒 政府的压力
互联网上无论是什么网站，凡是关于上海房产的新闻都有大量网友的评论。其中也不乏小道消息。有一点是显而易见的，那就是网友对上海房价的不断攀升已经到了愤怒的程度！他们怀疑有关部门、地产商还有媒体和专家合起伙来发布虚假信息，欺骗广大消费者。他们强烈要求市政府出台措施制止上海楼市的过度投机行为，让上海的普通百姓能够买得起房子。
老百姓的愤怒声音引起了上海相关部门的关注。于是上海市政府开始把房价问题由背后遮遮掩掩搬到了台前。上海开始加大力度开发中低价位的所谓的经济房。但是核心问题依然得不到真正的解答。上海楼市究竟有没有大的泡沫。近三年上海房地产为上海ＧＤＰ保持在两位数上做出了巨大的贡献。楼市的繁荣向上，从某种程度上维系着上海的繁荣向上。楼市下跌必然打击投资者对上海的信心。这是一个牵一发而动全身的问题。影响到上海全局的利益。没有哪个领导人愿意看到楼市的坍塌。上海楼市倒了，影响的不仅是大局和中国改革开放的整体形象，而且还关乎领导人的政绩。于是关于泡沫与否成了学者口水仗的核心内容，站在普通百姓一边的有易宪容，尹中立，还有那个被人骂为有狼子野心的谢国钟。为房产商摇旗呐喊的就多的难以计数。陈淮，还有那个就连开发商都认为疯狂后来被认为是天才的王建，就连与吴敬琏对决中失算的厉以宁也不甘寂寞地冲了出来。潘多拉的盒子被踢倒了，大众却迷惑了，毕竟那一个个光闪照人的专家的头衔让人无所适从。
“我的压力很大。” 这是2004年上海两会期间上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天的感叹。他有一个永远无法完成的任务：保证上海房价不跌，上涨幅度在12％ 之内。也正是在这个前提指引下，那个大家期盼的拐点没有出现。宏观调控的主要手段是严格控制土地，于是在上海半年内都没有批租出一块开发用地，开发商831大限后，才从战战兢兢的状态中缓过神来。上海房产市场由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府发言人焦杨在多次政府新闻发布会上表示：上海房产市场没有泡沫，空置率一直在下降，距离国际16％的警界线越来越远，已在11％以下。
炒房
于是那些“狡猾”的温州人卷土重来，美元的不断贬值也让那些金融大鳄闻到了上海房产市场中鲜血的味道。徐家汇的高档房被一扫而空，苏州河两岸重新又回到了温州人的怀抱。大家期盼的那个拐点也出现了，而这次不是向下，却是向上。
市场是最好的证明，2005年春节过后，房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000－3000块，在外环以内以很难见到8000元以下的房子。从上海热线二手房挂牌就可以一看端倪。原来疯传的“内环3万，中环2万，外环1万”看来不是空穴来风，而且还可能提前实现。
很显然，对于房产市场的炒做行为是下大力气干预，还是靠市场自身来调节，对于这一问题的把握上，上海市政府一直处于“徘徊”阶段。而处于这样一种环境下的上海楼市，其发展在一定程度上是脱开了市场和调控的双重压力，才呈现出一种疯狂上涨的态势。
如果说有关部门是为房价上涨保驾护航的话，那银行就起到了一个发动机的作用，上海的房贷规模目前已占上海贷款总规模的70％，几乎所有的银行都把最大的赌注押在了上海的房地产上，也正是银行让政府在很多举措上左右为难。由于在国有企业改革过程中银行负债累累，当发现房贷作为优质资产后，银行就以加息会增加放款压力，会引起通货紧缩，压制内需为理由要挟起了政府。于是百姓在地方政府，银行，开发商支起的大网中迷失了方向，困在了网中央，然而这时候百姓寄予最大期望的建设部和国土部也开始打起了不付责任的口水仗，甚至还指出05年将继续涨价。于是绝望的情绪开始滋生弥漫。上海曾经是冒险家的乐园，而如今那刺激的轮盘赌又吸引了无数的鲨鱼。上海房产成了赌徒的狂欢，资本的盛宴，而普通的百姓却无法品尝。“达非兼济天下，穷难独善其身”。
泡沫之辩
围绕上海楼市的博弈还在继续，这种局面源自各路人马对目前上海房市繁杂信息的不同解读——有人认为上海房市已经到了崩溃的边缘，也有人认为上海的房市还可以再涨上20年。2005年也许会给我们答案，但也许不会。
早在2002 年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理明确表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后，随着每一季度经济统计数字的报出，看着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月，建设部推出了关于房地产市场形势的报告，不久以后央行宣布了9年来的第一次加息决定，管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点，掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮，各路官员、学者、房地产商轮番上场，互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。
这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。
纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件，可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到了利益任何一方都无法抵挡的地步，中国的房地产市场才是真正实现了市场化。
是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握，否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。
房价为何出现持续的上涨，原因是多方面的。首先从供给来看，近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就销售一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格。
泡沫全局性
这一次的房地产泡沫现象其实是全局性的，人们可以看到从沈阳到海口、从上海到成都，全国主要城市都出现了房地产价格同步疯狂的现象。房地产价格本应该是区域经济发展的一个动态反映，如果在遍布各个区域的大城市中都出现了价格大幅上涨，应该称得上是全局性的。即使在日本泡沫经济的巅峰时期，也有部分偏远地区地价基本没怎么上涨，但谁又能否认日本出现的是整体的泡沫经济呢？虽然我国当前出现的房地产泡沫与日本当年相比还有一定距离，但也不能说非要等到石河子、海拉尔都出了泡沫的时候才能叫全局性泡沫。
中国的房价到底是高是低，上涨的势头还能维持多久？
首先看看日本房地产价格在泡沫经济前后的表现。日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。
按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56．3％，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168．6％。
再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44．2％，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50％，杭州上涨则超过了170％。虽然土地的绝对价格与日本相比还有较大差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分城市的表现则更为耀眼。
日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京地区公寓式住宅的平均单价为54．5万日元每平方米，折合人民币4．3万元，每套住宅的平均价格为 4096万日元，折合人民币约为320万元，目前上海市区的商品房平均单价约为1．4万元，平均每套售价约为170万元。2003年上海的人均收入约为东京的1／15。值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。
如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内再涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么可以由此做个大胆的预测，用不了20年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。
鼓吹中国房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算。
是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。中国平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37．7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75％，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300 人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度不会高于德国和英国。
日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？
目前有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”。但是在造就了“地价不灭神话”的同时，也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本“地价不灭神话”的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。
如果我们的学者脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么“土地神话”。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上也是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，这意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。所以“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。
（原文12979字，本报发表时有删节）
（ 责任编辑：吴菲 ）
