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上海在中国近、现代经济中有着特殊的重要地位。它经常开全国经济之先风、执产业之牛耳，同时又是中国与世界交流的窗口。从浦东开发到金融中心建设，代表着一个时代的来临，从新天地到外滩三号，代表着一种时尚的产生。
然而，近两年上海经济似乎走了偏锋。房地产一枝独秀，在海内外热钱的簇拥下，房价日新月异般上升，将普通上海市民推向郊区甚至远郊区。2004年，房地产虽在上海六大支柱产业中排第四，但它对GDP的贡献与第一支柱产业信息业之间相差不足3个百分点。如果加上对钢铁、家电、材料、中介等行业1.36的带动系数，房地产及相关行业共产生了19.5%的GDP，堪称上海经济增长的第一大引擎，其经济房地产化的倾向相当明显。
热钱流入、产业流出，是上海经济近年发展趋势的一个写照。我们估计，去年进入中国的热钱中，有10%即80亿美元投入了上海房地产市场。热钱流入速度和上海房地产价格明显正相关。中国在制止海外热钱流入上的一筹莫展，上海对热钱的欲拒还迎，已经使上海房地产变成海外投机资金的乐园。
与此同时，上海经济发展主要动力之一的外商投资，合同投资额的年增长率从2002年的43%大幅下滑到2004年的12.6%。自2003年起，上海引资数额已落在苏州之后。上海的几大传统工业在全国仍具有一定优势，但无一例外地在今后几年面临产能过剩的考验。更令人担心的是，高企的土地、劳动力价格，推高了上海的商务成本，使得大量企业选择外迁。除了几大重化工企业外，上海制造企业流失严重，中小企业竞争力不足、断层明显，产业空洞化已然浮现。
现代化服务业是上海追求的新目标，为此，上世纪90年代初，上海专门制定了“三二一”战略，将第三产业列为优先发展行业，希望把第三产业占GDP的比重像很多国际大都市那样提高到70%以上。不过，国内金融业近两年的低迷不振，使其第三产业的表现乏善可陈。2004年，上海第三产业增加值占GDP的比重已连续第二年下降。对于上海，无论是金融中心还是物流中心，都是雷声大而雨点小。看到更多的是水泥和玻璃，是酒吧和世界名牌专卖店。
如今的上海，浮华多了，新潮多了，“国际接轨”多了。当F1、磁悬浮眼花缭乱地呈现出来时，上海的外资引进、产业竞争能力却输给了邻近省市。也许上海正在向现代化服务业转型。上面的现象究竟是经济新腾飞的征兆，还是高不成低不就的尴尬？
上海经济房地产化
在金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流的背景下，
房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。
没有了房地产，上海GDP怎么达到双位数的增长？
没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？
没有了房地产，上海人的收入怎么提高？
房地产业趋于独大
2004年4月底开始的宏观调控似乎对上海的房地产只有极短暂的影响。几个月后，各路资本又像着了魔一样把钱投进上海的楼市，最近更发展至不问价钱、不作比较便将整栋楼买下的程度。这种疯狂的行为也为来上海的农民工找到了更为轻松的职业—替人排队买楼，据说每晚的收入达100-200元。
上海的市中心楼价就是在这样的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前还只在万元徘徊。在2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估计40%的住宅成交价格超过8000元/平方米，而新开楼盘成交价超过8000元/平方米的更多过50%。房价上涨之迅猛，在全世界也是罕见的。上海的房子已经不是一般上海市民买得起的了。
同时，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。也许有人反驳，上海的房地产业增加值去年只占GDP的8.4%，信息产业、金融业、商贸流通业不仅都比它的贡献要大，也在全国领先，信息和金融业更是上海市最为看重的行业。不错，如果只横向比较的话，2004年仍在上海六大支柱产业中居第四位的房地产业，确实还不到那么风头无两的地步。但是如果历史地看，房地产的增长速度就不能不叫人另眼相看了。
1999年，上海市中心的房价大约是现在的1/5-1/4，房地产业增加值占GDP的比重也在所有行业中排名第四，对GDP增长的贡献率只有5.2%。其时，由于上海大举进行金融业硬件建设，加上当年中国股市大幅上涨，金融成了上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14%，远远高于房地产对经济的贡献。
但随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，当地房地产价格开始了新一轮飙升。从2000年至2004年，上海住宅销售均价从3326元上涨到6385元，几近翻番。房地产业增加值也随之水涨船高，2004年首度超过600亿元。房地产业与金融业对经济增长的贡献，从5年前的8.8个百分点缩小到约1.5个百分点。当然，中国金融业自身的踯躅不前与股市低迷促成了这种差距的缩小，但是，房地产业的繁荣兴旺无疑是更重要的原因。与上海第一支柱产业信息产业对GDP的贡献相比，房地产业与其之间的差距也缩小到不足3个百分点。
短短5年间，房地产业迅速拉近了与上海第一支柱产业之间的距离，充分反映了房地产发展的强劲动力。按照对GDP增长的贡献率来排序，2003年房地产业的贡献率为10.7%，排在汽车业、信息产业之后，居于第三位。
但从发展的趋势来看，房地产业正成为拉动上海GDP增长的最大引擎。汽车产业经过2003年非理性的疯狂增长、2004年的价格战与高库存之后，已经风光不再。去年房地产业拉动GDP增长了13个百分点，其贡献已经超越了汽车产业。信息产业在2004年仍坐上海经济第一支柱产业的交椅。上海的信息产业多属信息制造业，由于高地价推高了商务成本，使得大量制造企业迁出，其发展速度的放缓只是一个时间问题。
值得注意的是，房地产涉及许多关联产业，如钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等，其乘数效应(或带动系数)居各行业之首。如果以1.36的带动系数计算，2004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，堪称名副其实的上海第一产业。
金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流，是房地产一枝独大的背景。如此情况决定了上海市对房地产价格急升那种既恨又爱、欲拒还迎的心态。今天没有了房地产,上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？联想到近来上海市出台的一系列打压房价的举措，着实令人捏一把汗。
房价高企谁失谁得
房价的急升使得目前房地产业在上海正趋于一枝独大。但高企的房价对于经济的可持续发展并无益处。
以上海目前的房价，本地居民已成了旁观者。上海市房地局最近一次对于浦东两年内新建成商品房的摸底调查显示，热钱购买的比例接近50%。内环以内的新楼盘，热钱购房的比例更普遍在80%以上。与上海市民必须居住在上海不同，热钱的需求是建立在逐利而不是居住基础上的。因此，一旦对于上海房地产的价格预期出现变化，热钱可能在一夜之间消失，最后的接盘者依然是上海的本地居民，房价的调整幅度最终取决于本地居民的购买能力及购买欲望。
房价飙升对拥有房产的上海市民来讲，当然不是坏事—资产价格升值了，但是也未必是多么大的好事。不将住房卖出套现，升值的利润不过是账面上的。对于仅仅拥有一套住宅、必须住在上海的市民来说，财富还不是自己的，至少还没有真正进到自己的钱包里。未见其利，却先受其害。房价上涨带动租金(尤其是商户租金)的上涨，由此拉动服务业价格的上涨。这给上海市民带来两个困扰：一是房价上扬幅度远超过工资增长幅度，带来实际收入下降；二是租金、工资成本上升过快导致部分就业机会(尤其是低端的就业机会)流失。对于上海的经济长远发展，过高的房价则会使制造业过早移出，对此后文会进一步阐述。
经济房地产化同时为上海的金融机构带来极高的风险。中国人民银行上海分行最新公布的数据显示，截至2004年底，上海市中资金融机构累计增加个人住房贷款728亿元，占全部新增贷款的54%，而且在新增的个人住房贷款中，中长期贷款增量的比例也高达48%。这里还不包括借给发展商的贷款。可以想像一旦房价下跌，可能带来巨大的金融风险。
其实，现在高房价的受益者只能是开发商和政府。以2003年拍卖成功的黄浦区144号街坊西块土地为例，其土地价格为37509元，容积率为6 ，则地面价格达到6251元，再加上建安成本、配套成本、贷款利息、各种税费等，估计其建成后成本约在11000元/平方米左右。而当时，这个区域的平均房价还停留在10000元/平方米左右。这种状况下，开发商想要赚钱，惟一的希望就寄托于日后上海房价保持每年20%以上的增长了。现在看来，他们的愿望可以实现了，因为市中心的新盘均价已经在16000元/平方米之上。
更何况房地产是财务杠杆比率最高的行业，项目投资中的绝大部分来自银行贷款。虽然按2004年3月银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，开发商的自有资金比例不应低于项目总投资的35%。但是据业内权威人士透露，实际上开发商能拿出4%的自有资金来作开发已算不错，一分资金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有资金计算，每个项目有20%的利润率，对开发商而言即意味着500%的资本回报率。房地产业之吸引力，可见一斑。
对于政府而言，短期来看，由于房价高企，开发商为追逐暴利而趋之若鹜，无疑会增加政府的卖地收入，令其有充裕的资金加大城市基础设施建设力度，从而提升城市形象。上海2003年的地价收入为约216亿元，如果全部用于市政建设，就可以解决超过1/3的资金。但长远来看，房价畸高不仅会提升当地第二产业与现代服务业的经营成本，造成挤出效应，由房地产业拉动的经济增长，也会在房地产泡沫退却后受到拖累。东京、香港在这方面都有前车之鉴。
陶冬 严侃 刘凌云/文
*陶冬为瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
