发送GP到6666 随时随地查行情
看到东昌路沿线众多中介门店前“超低价，急售！”、“3天内急售！”的招牌每天增加，杨爱青坐立不安。
杨是江苏人，从2001年开始，从事建筑业的他每年会购进一两套住宅做投资，2003年，受大市的鼓舞，他开始大规模投资房产，今年3月8号，杨在松江区购进他的第9套房产。4年来，在一路飙升的楼市行情中，杨的房产从未转手过。
但杨的耐心在4月底动摇。他接到一位朋友电话，称已经开始抛售手中攒了6年的房产。“万一楼市真的下跌，我就完了！”杨说。
美联物业上海有限公司副总方万昌告诉记者，“最近有很多前来抛盘的投机客，他们的心态很明显，就是要全部抛掉，套取现金。”“一个月以前，高档楼盘挂牌这种事很少有。”
来自二手房网上交易系统的数据显示，3月21日，二手房累计挂牌量为5950套，到3月28日累计挂牌量为6784套，日均挂牌量为104.25套；而从4月3日至4月7日，二手房累计挂牌量由7279套增加到7925套，日均挂牌量为129.2套。不到一个月时间，二手房日均挂牌套数增加了24%。
“今年的调控对投机客的打击很大。”方万昌如是说。
密集出台的政策
上海市房产交易中心统计数据显示，4月17日，上海市住宅成交量创下222套的新低，与此同时，还有46套合同被撤销。而此前很长一段时间，上海房市日成交数额很少低于1000套，但进入4月之后，日成交量则一直处在800套以下。上海房产之窗的信息显示，自3月份以来，上海市住宅成交均价已从11100元/平方米左右下滑至8880元/平方米左右，同时，房市整体成交量也迅速萎缩。
房产交易量锐减与房市政策的出台频度增加形成鲜明的对比。
3月7日，上海市政府推出财税、信贷等四项房产政策，其中包括一年之内交易的房子需交5.5%的营业税及附加，被业内称为“房产新政”。
3月16日，中国人民银行宣布，从即日起上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款最低首付款比例”将由现行的20%提高到30%.
3月26日，国务院办公厅发布一份内部文件———《关于切实稳定住房价格的通知》（即“国八条”）在上海楼市引起震动。其中，第八条意见指出，“国务院有关部门将以适当方式……对部分住房价格上涨过快地区或城市还要进行重点督察。要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。”
3月28日，上海市银行同业公会发布16家银行会员签署的《指引》，明确规定停止一年内转按揭服务。4月1日，上海各大商业银行联手正式封杀“购房一年内转让”。
4月初，银监会开始对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八个省市的4家国有银行和12家股份制银行的房地产贷款情况进行专项检查。
同时，建设部相关领导开始频频往返于京沪之间，4月25日，建设部在上海召开房地产形势座谈会，分析判断当前房地产形势，并对政策走向进行探讨。
据悉，这次“保密级别很高”的内部会议是由国务院副总理曾培炎帅队，出席者除建设部部长汪光焘、副部长刘志峰、房产司司长谢家瑾外，还有统计局副局长邱晓华、央行副行长吴晓灵、国土资源部主要领导以及全国13个城市相关负责人等人士。会上，国务院副总理曾培炎对平抑房价问题提出4点要求，被业内称为“曾四点”。
“建设部来上海开会已经不是一次两次了，而且，这次开完会建设部和各部委人士离开上海后，曾培炎总理还继续留在这里，与上海市有关领导探讨平抑房价问题。”4月27日，一位参与会议人士告诉记者。
上海媒体一反先前的“唱多”姿态，改为“唱空”，“05年上海楼市风声鹤唳”、“上海楼市洗牌”、“上海楼市步入节点”类标题频现报端。
自3月以来，上海地产类上市公司均出现不同幅度的下跌，其中世贸股份（600823）更是从2月28日收盘时的6.93元跌至3.82元，跌幅45%.
“去年宏观调控过后，上海楼市反而涨得更凶，今年从财税、信贷等一系列措施，到‘国八点’，再到这次会议的‘曾四点’，可以看出中央已经再次发力，下决心整顿上海楼市，下一步的关键还要看上海市政府的执行力度。”上海市房地产经济学会高级经济师顾海波告诉记者。
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，这是“建国以来第一次以房地产为主题的”国务院常务会议，温家宝提出了调控楼市的8大措施。
中介开店“风”刹车
4月27日，方万昌告诉记者，美联上海4月份的挂牌量，与上月相比，增加了50%-60%，“现在是有上家没下家。”方说。
据了解，4月份，来美联交易的客户量比上月减少了15%，且成交率很低。“今天已经是27号了，我们4月份的交易量仅做到上月的五六成。”方万昌说。“我接触的很多同行都是这种情况，因为最近总有同行朋友问我，淡市该怎么做？”
“楼市波动给一些小中介的生存造成威胁。”《上海楼市周刊》一位资深记者说。4月26日，记者对上海市长宁区武夷路的房产中介做了简单统计，在步行不超过20米的街道两旁，共有7家房产中介门店。其中3家店本月业绩为“零交易”，另外4家交易量为上月的二三成。“如果你是新手，现在最好不要进来，进来就死！”一位中介店老板告诉记者。“再说，现在停批经纪人证了，你就是有能力也进不来啊。”
4月上旬，上海市工商部门会同市房地产部门出台了“上海房地产市场专项整治措施16条”，其中有一条“专项整治期间工商部门将对新设立的房地产经纪企业的登记注册申请予以严格审核把关。”这条措施被业内解读为“死令”，“在我们这个区，根本就拿不到证。”
与此同时，工商、物价部门对于开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的行为开始严行查处。据披露，上海市房地局曾在3天之内，一连查封了富海商务苑、天赐公寓、红商事大厦、耀江花园、兴盛公寓、颐峰苑、好世凤凰城共7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘。另外，世贸滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园因网上备案合同次数畸高也被有关部门重点调查。
“淡市会对我们的业绩造成影响，但它更多地意味着机会。”方万昌告诉记者，“当撑不过去的中小型中介死得七七八八时，正是我们扩张的最好时机。”
据方万昌透露，美联物业经历过香港上世纪90年代后期房地产崩盘的洗礼，对当下上海楼市这种变化有所准备。“这点小波动跟当年香港楼市崩盘没法比，再说早在春节前后，我们就听到风吹草动，说上海楼市要降，我们当时就跟一部分房东说，房价可能会跌，但当时，行情正火，房东反而说我们是神经病。”
春节过后，方的工作日程中，增加了一项新内容，即与助理小宋进行每日信息集会，“我们加重了对信息层面的关注度，每天上午会有30分钟至1个小时不等的时间对当日各种政府政策、同业动态等信息进行讨论，研究我们的思路。”方说。
据了解，美联物业上海公司已经启动部分降低成本措施，同时，他们正在密切关注市场并购动态。
在降低成本方面，除了将广告投放量压缩20%外，美联上海开始放慢新店扩张速度。
“以前我会跟我们的区域经理说，‘快，给我开两家新店。’现在我会说，‘你先看吧，挑选位置好的试开一家。’”据了解，自2002年以来，美联上海以平均每月1家的速度扩张新店，目前，门店总数已达27家；同期，美联杭州以每2个月一家的速度前进；美联重庆迄今为止共开了5家门店；美联北京开了2家。“这次的淡市会影响到美联上海市场的开店速度，但同时，美联会关注收购市场的情况，以前出价2500万的，这时可能2000万就能到手。下一步，可能会加大这部分扩张。”
上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿表示，在市场波动行情中，汉宇正考虑将上海的房源推到香港去销售，目前他们已在《香港星岛日报》和《澳门日报》上做过广告，他们对于香港购房市场很有信心。
退房进行曲
此前，“退房”对上海楼市而言是个陌生的词汇，直到2005年4月。
4月15日，上海康城三期本已售罄的1000多套房子中有325套被业主退房。据悉，上海康城曾获“2004年上海楼盘销售面积50强冠军”称号。
4月28日，记者从“上海康城”售楼处了解到，两天前，又有2套2居室楼房被退回，现正重新发售。对于两周前业主大规模退房一事，售楼小姐陈蕾说，“这些退房不是集中出现的，而是陆续发生的，跟我们楼盘质量无关。主要是购房者中有70%都是投资客，由于银行信贷卡得严，这些投资客出现资金缺口才退房的。”
继央行3月17日上调商业银行自营性个人住房贷款利率后，4月初，上海市房地资源局发布政策：叫停转按揭。即，将以前房地产交易手续实行的“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办等办法调整为：“还清贷款———房地产抵押注销———申请转移登记”三步分开走，银行凭“房产登记证”放贷。
这一系列信贷政策与上海市政府之前推出的财税政策前后呼应，直击楼市投资客的资金软肋。
一位刚办理完退房手续的浙江投资者告诉记者，2月初上海康城推出新房源时，他买了三套，“当时开盘价6800元/平方米，按照当时的行情，我预计半年后转手至少赚60万，可是银行的政策越来越严，现在我们买第三套房不给贷款了。我的投资基本上都在房子上，哪有那么多资金啊。现在这种市况想抛掉也难，我退房也是没办法的事。“据了解，多数退房者均因银行审查贷款时要求提供资产证明、银行提高贷款利率以及购买第二套房提高购房首付等原因而退房。
4月26日，祥和古浪房地产公司销售经理杨杰告诉记者，他们公司的“祥和星宇花园”3月31日开盘，总共154套，到目前只卖了60套。而两个月前的1月29日，他们公司新开盘的项目，在开盘当天就卖出70多套，107套房在一个月内全部售出。“我们这不算差的，我们附近的‘中鼎豪园’开盘后才卖出5套。”
同日，记者了解到，位于浦东新区北艾路的大华锦绣华城4期自4月14日开盘以来，共卖出一套。一知情人士透露，大华锦绣华城4期比一个月前开盘的3期，每平方米定价低了上千元。
“我们也去福州、长沙等地看过，实在不行就出去开发。”杨杰说。
淡出的外资
4月29日，上海媒体一则“荷兰ING紧急套现，海外基金渐离上海住宅市场”的报道吸引了开发商眼球。报道称，“荷兰ING房地产集团的身影正从上海住宅市场慢慢隐退。”4月25日，荷兰国际房地产以3081万元人民币的价格将松江复地30%的权益转给上海本地开发商上海复地。
荷兰ING不是个例。此前一周，另一位外资巨头摩根大通以每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，交易后，摩根大通持股量由9.28%降至8.97%.
外资曾是推动上海房地产价格上涨的强劲力量。在上海市工商局的记录中，2003年上半年新注册的外资企业里，注册资金超过1000万美元的有59家，其中21家申请了房地产开发资质；注册资金超过3000万美元的有15家，其中7家具有房地产开发资质。
上海社科院的一项研究报告表明，外资投资的主力楼盘大都在200万-500万元一套的高档楼盘，这部分楼盘一般位于市中心。而2004年，上海的中心城区如卢湾、黄浦等地，房价涨幅均在50%以上。
来自中国人民银行上海分行的统计显示，购房款的本外币融资中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比从2003年的9.6%，到2004年前5个月骤升为16.8%。而这部分增长中，主要用于投资。该统计表明，境外资金直接流入房地产的占比从2001年到2003年不断提升，分别为：16.1%、23.5%、25.4%，而在2004年前5个月，相同口径的统计达到32.6%。
“我所接触过的海外资金主要来自于香港、台湾地区以及新加坡、马来西亚等地，欧美资金很少介入。这些外资多以个人形式购房，而不是以公司形式，因为那样将会使购房成本提高。”方万昌说。
中国人民银行上海分行的一份调研报告证实：外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费、中介以及开发环节，而在这个完整的链条中，外资的跨境资本流动和汇兑管制几乎不存在。
“而这次出现的外资房产商‘紧急套现’绝非空穴来风。它与外管局近期针对境外资金的规范措施有关。”一位中介机构负责人分析。
3月10日，时任国家外汇管理局局长的郭树清曾在全国政协十届三次会议上表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为严肃处理。
郭树清表示，不加区分地引进外资可能“后患无穷”。他分析说，投机资本在当地炒房地产，把价格抬得很高，这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。
4月中旬，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》（下称“通知”），对境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记进行了规范。分析师称，此举主要针对违规外汇资金，一是防范境内机构向海外非法转移资产，二是防止投机性的短期资本非法流入。
据上海市房地产交易中心提供的数据显示，4月上半月商品房成交量进一步萎缩，与3月下半月相比，全市19区县中，有16个区出现销售面积下降局面。（见附1）
崩盘？不崩盘？
“很多人都在议论，上海会不会重蹈东京、香港楼市崩盘的后辙。你觉得会吗？”杨爱青有些担忧。
20世纪80年代后期，日本房价一路飙升，最高时期的1990年，东京都的地价相当于整个美国的地价。1991年，日本经济泡沫破灭，房价暴跌，大企业纷纷垮台、几大银行相继倒闭，日本经济备受冲击。14年过去，日本全国商业用地价格至今仍为1974年以来的最低水平。
1997年，亚洲金融危机的爆发使处在泡沫顶峰的香港房市一夜崩盘，很多香港人因贷款买房、炒股而成为“负资产”，由“富翁”变为“负翁”。香港从此步入产业结构畸形、营商环境恶化、财政问题长期突出、社会两极分化加剧时期。
“目前这些政策的确对市场造成压力，不过在上海地产界混了这么多年，无论开发商、中介还是投资者，脂肪都厚得很。”顺驰集团华东分部总经理助理李颖说，“2001、2002年地产利润非常高，2003年市场翻了一番，即便遇到2004年上半年的宏观调控，但是一过9月，尤其到年底，房价更是疯涨。”
据了解，在2001年至2004年，全国所有的土地价格和房地产价格累计的上涨幅度平均为25%，而上海的房地产价格在同一时期内累计的上涨幅度将近70%.2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%.到今年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米，而新开楼盘成交价超过8000元/平方米的更多过50%.
从2000年11月到2004年12月，中房上海综合指数已从711点上涨至1372点，商品房均价稳步上升，从2000年的每平方米均价3326元上升到2004年均价6385元，几近翻番。
上海房价的高速上涨使房市中各个利益群体获益匪浅。记者从房地产开发商上海复地的年报数据得知，该公司自2000年至2004年，营业额上涨幅度分别为133.86%、218.43%、4.12%及9.24%；同期，公司总资产分别上涨了38.28%、34.02%、90.93%及48.57%.（见附2）
“即便是淡季，我们还会继续在上海找地，我想所有大的开发商都不会放弃上海。”李颖告诉记者，“今年调的是需求，主要是想挤掉短线投资者。”
“目前房市交易冷清，但远不至于崩盘。我觉得还可以再观望，到下半年9月、10月，可能会有变化。无论是跌是涨，只要有交易，我们中介就有的赚。”方万昌对后市似乎很乐观。
“上海房价不会出现当年香港、东京那样的大起后马上大落的情况。当年香港在房价大涨之后出现了70%的大跌，使许多投资者和消费者损失惨重。日本东京也有类似经历。但目前上海房市不可能。”尹伯成向记者分析，现在上海所处的经济发展时机以及所处的地理位置都和香港、东京不同。上海的经济在快速持续增长，人民的可支配收入在不断提高，因此，房市中的泡沫并不要统统用跌价来消除，而可以通过发展经济、提高人民实际收入和租金水平以降低房价收入比和房价租金比的办法来逐步消化一部分。
“但是，这不等于说上海楼市不会下降，只能涨或涨幅趋缓。实际上，当房价持续上涨多年并过分高企之后，适度下调不仅不是什么坏事，而是可以释放风险的好事。这样的下调不用大惊小怪，不用惊慌失措。让市场自我调整，就不会使风险越积越大。如果上海房价能有一个适当下调，过了几年或者更长一些年份以后就会逐步向上的话，上海房市会有一个十分好的前景。但是，一定要吸取以前的教训，再不能人为造市，过分透支未来，把本来要10年吃的饭1年就吃光。”尹伯成说。
4月20日，上海市房地局有关人士在一次关于上海房市走势的报告会上表示，如果上海在2005年5月到6月间，房价无明显的下降趋势，可能还会酝酿出台一系列的措施与手段，直到把房价恢复到合理空间为止。
4月28日，记者从上海一家银行信贷部主任处了解到，近几个月内，上海市在银行利率方面还会有进一步动作。此前一周，央行行长周小川曾公开表示，目前确实有些城市的房地产增长过快，央行会就这些城市推出新的调控政策。同时，周小川说，由于房地产政策不是全国性的，而是地方性的，每个城市都不一样，“估计有些城市房价涨得快，我们会对这些城市再推新政策。”
“长三角现在是全国房价最高的地区，上海又是长三角的龙头，如果上海房价降不下来，全国房价就无法下降，因此，中央今年加大调控力度，各种措施连番下达，这对上海市的压力太大了。”尹伯成说。
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（ 责任编辑：胡立善 ）
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