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○ 林楠
“终止开发商的暴利时代”、“还我居住权”，这些对房价的声讨近日总是不绝于耳。甚至有人将其上升到利益集团博弈的高度来批判。如果说房地产市场存在一些不合理的问题、爆炒、爆涨的投机行为是大家都认同的，也是房地产市场走向成熟过程中不可避免的话，但如此上纲上线不免有悖理性原则。
房价攀高的起因
房屋作为一种特殊的商品与我们每个人的生活息息相关，随着房屋商品化的发展，房价问题逐渐成为百姓关注的焦点。房价是否真地背离价值存在很大的泡沫呢？记者在采访中与有关专家和开发商仔细探讨了这一话题。
对于这几年房价的持续攀高，国家发改委投资所副所长程选将其归纳为以下六个原因：一、长期负利率，负利率使相当一部分人觉得把钱存在银行不如买房子合适，导致购房需求的提前释放和购房成本的降低，拉动了主动购房需求。二、城镇化，随着中国城镇化进程的加快，越来越多的旧城改造、危改拆迁带来了大量的被动购房需求。三、宏观调控，严格控制土地供给，在需求不变甚至加大的情况下，供给减少，导致房价继续攀升。四、土地价格，我国是一个地少人多的国家，土地作为刚性的稀缺资源总量减少是必然趋势，而地价的涨幅与土地总量的多少成反比，这是推动房价上涨主要的原因。在杭州、上海、北京和一些沿海城市，土地价格的上涨幅度已经超过了房价的上涨幅度。五、建筑材料价格上涨，作为房地产上游产业链的钢材、水泥从去年以来都在大幅度上涨，直接导致了房地产成本的提高。六、外资的进入，由于对人民币升值的预期，大量外资纷纷涌入中国搭最后一班车，在目前股市低迷的情况下，外资的去处大多是房地产领域，境外热钱的推波助澜也是房地产价格上涨的主要原因。
政府部门有关官员和业界有关人士对程选的分析，认为是一个客观、中肯的判断，房价的走势虽然过高，一些城市也出现了过热的情况，个别城市存在泡沫，但就全国房地产市场的发展状况来看，仍然以市场需求为基础，是市场供需关系的直接体现。
房价只要以市场的真实需求为支撑，就不会形成泡沫。从1998年取消住房福利分配制度以来，我国房地产商品化才经历了短短7年，整个房地产业还处在起步阶段；以往几十年实行的住房分配制度所掩盖的住房需求在近几年才开始释放，难免会产生局部过热。而且房地产有其独特的地域性，我国房地产市场发展极不平衡，局部地区有过热情况并不能代表全国的房地产市场，我国广大中西部地区的房地产市场还没有真正启动。另一方面我国房地产市场目前正处于政策调整期，出现局部的价格动荡也在所难免。
京沪房价泡沫有多大
以上海为龙头的长三角区域和北京的房价总能牵动大多数人的神经。一些人认为，上海、北京的高房价是由三方面因素决定的。一、三类市场需求增加。分别是：由于奥运、世博工程引起的城市拆迁而导致的被动需求，两地居民生活水平的提高而导致的主动需求，经济快速发展带来港澳和外国资本国际转移而导致的居住需求。二、建安成本增加。随着能源和钢材、水泥等生产资料的价格上涨，导致能源和钢材、水泥消耗大户的房地产成本的增加。三、土地价格上涨。随着宏观调控收紧土地闸门，开发商拿地越来越难，导致土地成本增加。房价上涨虽然包含以上因素，但在市场需求推动的背后，我们仍然可以看到另一只手在热炒。如上海中心城区7000元以上住房，有50%以上是外省或境外购房者的投资性购房，即使40%左右的本地人购房，投资性购房的比例也不低。据北京市统计局提供的数据，2004年住宅空置量为1123万平方米，比2003年增长22%，收入房价比约为1:8。显然，目前商品住宅平均价位仍超出了中低收入居民的实际购买力水平。说明过高房价形成的重要原因是投资性购房比例过高，不恰当地抬高了房价，而使真正想改善住房的居民望楼兴叹。
香港新世界中国地产公司北京地区总监区炜铨在香港有着长达30年的地产从业经历，他向记者讲述了香港房地产泡沫的破灭过程。上世纪90年代初，港英政府为了保持港币和美元的联系汇率制度，跟着降低港币利率，通货膨胀加上降低利率使港币快速贬值。为了避免资金损失，社会资金大量涌向房地产，引起了全民炒楼，房地产市场泡沫由此形成。1994～1995年，港英政府曾采用多项措施抑制炒楼，但是，没有彻底解决房地产过热的根源，以至于1996～1997年，当港英政府放宽房地产价格控制的时候，市场马上进入了疯狂的泡沫期。经过1998年投机、反投机双方在汇市、股市、期市（简称三市）上激烈较量以后，香港的“三市”勉强保持了稳定。但是，经历了“三市”的大动荡之后，伤了香港的元气和对后市的信心，此外，特区新政府采取了具有保障性质的“居者有其屋”计划，影响了房市的价格预期，房价由此一落千丈，房地产价格只升不降的神话破灭了。
同香港相比，中国的汇市、股市、期市对外开放度要小得多，国际投机家在中国“三市”上兴风作浪的机会和可能性要小得多。但是，不能因此忽视上海、北京表现出来的房地产投机过热趋势。由于房地产开发资金主要依靠银行信贷，如果任由房价飞涨，在惯性的作用下必然导致资金链断裂，难免重蹈香港和日本的房地产泡沫破灭危机。
人人都要买房吗
还有人认为房屋作为人们生活的必须物质不能商品化，而应该实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想。其实这是把居住权和所有权相混淆了，居住权是每个人的基本权利，居住权通过租房也能实现。在发达的美国也不是人人都能拥有属于自己的房屋的，在美国30%～40%的人靠租房解决居住问题。在现代社会，很多发达国家买房者与租房者的比例几乎都是1：1。虽然在计划经济时代，房屋是分配的，但那种人均几平方米的生活质量又怎能比得上现在的商品房呢？另外，我们也应看到，房价是有地域差别的。北京、上海的高房价是建立在城市现代化进程相对发达、国际化迅速发展的基础上的。北京与上海的市民在享受城市化和国际化带来的优越时，为此付出必要的代价也是合情合理的。实际上，怎样让中低收入阶层买得起房子，涉及方方面面的问题，不能单纯情绪化地抱怨房地产开发商，我们必须从市场的角度看待房价和开发商的行为，这是市场经济的客观要求。
在市场经济的今天，作为商品的房屋也要遵循价值规律，房价的涨跌更多地将由市场左右。当我们以更多的商品属性去看待房价时，自然不必再怒发冲冠、悲天悯人了。
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（ 责任编辑：李淑琴 ）
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