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“央行不提高贷款利率，很难遏制房地产价格的上升。”去年底，袁钢明等经济学家的建议在今年被采纳。3月17日，央行“房贷新政”出台。在供求关系不匹配时，用货币杠杆进行宏观调控的目的明确，就是给购房者一个风险提示，挤掉虚假的需求泡沫；同时，增强银行的风险意识，将房地产市场引向健康发展的轨道。
○ 本刊记者 原松华
在今年“两会”上，著名经济学家林毅夫提出——“应该适当限制房地产需求，不是什么人申请贷款都批准”。从以往经验看，对消费信贷进行调整，对市场的传导作用是非常迅速的。因此，微调更加适当。
央行宣布从3月17日起调整个人住房贷款利率,并首次提高房贷的首付门槛，各地银行可根据各地房价涨幅等实际情况，适当提高购房的首付比例。与此同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
对购房置业者和银行的风险提示
从本次央行调整房贷利率的效力看，分为“一软一硬”两个手段。“硬”约束取消了原来对房贷利息的优惠，改成正常的贷款利息。在上一次基准利息调整之后，再单独对房贷利息进行调整，使房地产市场、行业的资金成本发生变化，属于市场环境的重大改变。
“软”约束是根据当地房地产的涨幅情况，银行可将首付款比例由现行的20%提高到30%，是一项选择性规定。各地区和商业银行法人单位根据地方的不同情况可自行决定，央行仅仅是一种授权。对于这项政策，去年10月，上海、杭州等房地产投资过热地区银行已采取了这种做法。
分析人士认为，从当前的情况看，在信贷的调控手段不能达到效果甚至收效不是很明显的时候，调控手段开始向市场需求发力，这种做法会对购房者置业预期产生明显的影响。
周小川认为，现行个人住房贷款是一种中长期贷款。其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。
过去，不管经济形势如何变化，房贷利率一直是“优惠”利率。周小川说：“这使有些人对未来风险的判断有所不足。”比如，其房价与收入之比是偏高的，也就是说还贷负担重，时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所考虑，以免一辈子给银行和房地产商“打工”。
与此同时，调整房贷利率更重要的是对银行的风险提示。与传统的贷款相比，房贷不仅是银行的一项新业务还是优良资产。如果房地产从买方市场转成卖方市场，就意味着银行这部分利润来源的缩水。
周小川强调，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。
从房地产贷款的数据看，1998年末房地产贷款余额为3106亿元，到目前房地产贷款余额已上升到2.6万亿元，占全部人民币贷款总额的14.7%。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅,隐含了潜在的金融风险。
瑞士银行亚洲问题专家乔纳森安德森提供的数据表明，中国目前所有新发放的贷款中有76%流向房地产开发商和私人购房者。这个比例令人担忧，因为中国的银行还远远没有清理完1999年之前堆积起来的不良贷款。
2月底，上海市同业公会建议提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准。4月初，银监会对商业银行的房地产开发贷款展开了紧急调查，这次的调查对象重点锁定了上海、北京、深圳三个“一线城市”。
对投机者影响力度较弱
“房贷新政”出台后，市场的一种担忧在于，无论是商业银行还是同业工会力控的是“投机之风”而不是“居民的合理消费”，但信贷门槛的提高将影响到居民的合理需求。而对于“资金丰富”的投机客而言，可能效果有限。据新浪网调查，有近八成网民认为，央行调整利率影响最大的是普通买房人。
清华大学房地产研究所博士谢岳来认为，从局部的、短期的角度来看，已经购房正在还贷的以及即将贷款购房的老百姓，面临着月供增加或者购买力下降的问题。但也只有这样，新政才能规劝大家理性购房，暂缓购房，从而缓解供需矛盾，平抑房价，这对国家和对个人都有好处。正如央行副行长吴晓灵所说，改革举措总会使一些人在短期内遭受利益损失。
“但从全局的、长远的角度来看，对老百姓是有利的。”在谢岳来看来，宏观调控必须注重供给管理和需求管理相结合。既然政策目标必须要压投资，那么也要通过提高利率、提高首付比例等措施来压需求。否则，房价继续过快上涨，更多的人买不起房；更有甚者，一旦泡沫破灭影响经济景气，导致金融系统问题恶化迫使政府出来买单（例如日本），包括已经购房的人在内，所有人都要承担不利后果。
“对投机需求的影响不大。”上海银行发展研究部经济师张吉光从几方面论证了这种说法。首先，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，如果利率上升幅度低于其收益率，投机需求是不大可能减少的。从各家商业银行已出台的利率调整政策来看，此次利率调整，幅度最大为1.2个百分点左右，很容易被投机者消化。而且房地产市场上投机需求的弹性并不敏感。上次央行调整0.27个百分点，房地产市场不降反升就是很好的说明。
另外，利率的调整还有可能导致逆向激励问题。因为市场上的投机者往往会将增加的利息成本（假定他们是通过贷款炒房）转移至下家，这将造成房价的进一步上升。这种虚假繁荣的假象在某种程度上又会进一步刺激市场上的投机行为。同时，我们也必须看到，在房地产市场上还有相当一部分专门炒房的资金，利率的变化对其并无直接影响。
那么，“房贷新政”对开发商会有何影响呢？谢岳来认为，“对开发商的影响不是直接的，但却是重要的。”首先，“房贷新政”可能给火热的房地产市场降温，导致开发商原先计划的销售进度和资金计划落空。其次，任何一个成熟的开发商都会以“客户导向”来做产品。“房贷新政”改变了消费群体的购买力，改变了需求结构（例如投机需求下降），这可能迫使开发商调整原先的市场定位，或者对住宅产品做出修正。
另外，“房贷新政”可能因产生平抑房价的效果而影响开发商利润，以影响开发商对未来房价的预期，从而使其改变当前获取土地的策略与计划。
中国的房地产市场并不是一个健全的市场，许多大城市价格上涨过快的形成机制是相当复杂的，而且地区差异极大。总的来说，小幅加息、提高首付款比例对投机者影响力度很弱。只要房产价格在涨，投机者有获利空间，他们就会铤而走险。而且目前的投机者不仅仅是个人，一些中介公司也加入到投机炒作的行列，他们与开发企业“共守同盟”，借助非银行资金运作，这使得银行信贷紧缩和加息对他们的约束力很弱。
是否能引起房价下降？
此次“房贷新政”针对的是市场上的需求，并没有影响到市场上的供给。利率的上升将在某种程度上抑制市场需求，造成市场总体需求的下降。如果总供给没有发生变化，房价显然会下跌。但如果供给也面临紧缩情况，房市价格的走势就难以确定了。谢岳来做了个形象的比喻，这就好比一脚踩刹车，一脚踩油门，车究竟是加速还是减速，有太多不确定性。
由于市场价格是市场上总供给与总需求两方面因素共同决定的，那种希望通过改变单方面因素来实现预期目标的政策往往难以实现。“所以说，解决目前房价上涨过快问题，仅靠央行是远远不够的。”张吉光说，从措施上来看，应着力增加房产供给、出台相应的税收政策以抑制市场的投机行为；与此同时，加大经济适用房和中低档房的开发和上市力度。
从目前上海市几个部门联合实施“组合拳”的效果看，房价在一个月内下调了3%，房地产贷款实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额3月份增幅比2月份下降1.4％。房贷余额增幅下降说明楼市需求已得到一定的控制，投机者利用房贷炒房的行为受到了一定程度的抑制。央行上海分行官员在解读上述数据时称，房贷余额增幅下降说明上海商业银行正在积极配合调控措施，及时调整贷款结构，严控风险，抑制投机。
“房贷政策的出台若最终能帮助高速膨胀的房地产市场实现‘软着陆’，对房地产行业的发展应该说是利好的。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅面对记者提问说。
业内人士认为，形成高房价的责任不仅仅在需求一方，构成一条可以自由移动的供给曲线是平抑房价的根本途径。抑制房价是一项系统工程，需要国土资源部、地方政府、税务部门、房地产开发商等相关部门共同配合，多种措施互相配套，任何单方面行动和单项措施都将显得苍白无力。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，调控政策只能起救火灭火的作用，要想建立长效机制，还要从制度建设入手。仅有央行的货币政策，没有地方政府的积极性和其他相关政策的配合是很难奏效的。
国家发改委最新的一份报告指出，个人房贷利率今后将按供需情况可继续调整，还可以考虑将政策着力点放在增加经济适用房的有效供给上，并在二手房交易环节上加强税收调节，以抑制投机炒作行为。
加息已被业内专家公认为是调控房地产供给和需求最好的市场化手段之一。但是，在各项生产要素市场化不充分的环境下，利率必须和其他调控手段有机的结合，才能发挥“晴雨表”的作用，将中国房地产市场引向健康发展的轨道。
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（ 责任编辑：李淑琴 ）
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