发送GP到6666 随时随地查行情
人民政协报 民营周刊记者 王悦 公培佳
编者按：连续地追问，决不仅仅是因为不依不饶，更不是"不厚道"。不信？提到房子，你也要问，问的内容不一样，反映的问题却相同。
顾城的诗篇很多都在呼唤光明，他眼里总有个孩子在所有黑暗的地方画满窗子。我们也想做那个孩子，虽然我们并不曾身处黑暗，我们只想多画几个窗子，让习惯光明的眼睛继续向往光明。
记忆中还有一个孩子永远深刻，他很普通，却正是他揭开了一件最不普通的外衣。目前国内的地产界有没有这件外衣，我们无意指责，我们只想让现代版的那个孩子继续深刻。
孩子的眼里不谈利润。如果孩子都在追究利润，只能有一个解释，有些利润的确需要追究。
房地产商打谁的算盘？
如此问似乎是个笑话，商人嘛！但没有人能笑得很开心，因为房子并不是普通的商品。
5月11日，国务院办公厅转发由中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（简称《意见》）中，再次指出政府会保证土地供应量；随之，地方版的《意见》陆续出台。政府开始全面反击“地荒论”。
此前，“8·31”土地政策出台后，曾有地产界大腕诚惶诚恐地著文表示“开发商的冬天来了”。其理由很简单：地荒直接导致了房价上涨。
房价果真上去了，且势头持续不减；事实上，却不是想象中的涨法。据国土资源部提供的数据，房价的涨幅远远高于地价的涨幅。除了土地，决定房价的难道还有更重要的因素？地产商到底在玩什么不是秘密但又不便公开的游戏？一面是批的土地并没减少，一方面是有地都在建房，那么房子都到哪里去了？有句话说“无利不起早”，地产商的利润是多少？公开的数据是20%以上，那究竟多高才合理？
“反正都有对策！”冷眼旁观北京和长三角打得正热闹的房价“官司”，广州奥园集团复合房地产公司副总裁李湘雄近日接受本报记者采访时，谈起房地产市场似乎更“随便”一些。
囤房待沽囤地待价
据说由建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部委联合出台，号称建国以来各部委首次针对某一行业联席办公形成的这份《意见》，不过仅博得SOHO中国公司总裁潘石屹的一笑。
“不是挤压利润就是抬高房价！”同是开发商，北京厚土机构主席林少洲当然会心这“拈花一笑”中“羊毛出在羊身上”的含义。国家统计局公布的数据显示，2004年中国房价平均上涨10.8%。《北京一季度房地产统计报告》中则提到商品住宅期房平均上涨了202元/平方米。而其中，还不乏“水涨船高”者。现在是‘剩者为王’。”林少洲对这话的解释是：“8·31”之前没卖出去的项目现在却占了大便宜。君不见北京万科新新家园没卖出去的房子每平方米涨了2000多元反而卖火了？没有现代城的售罄哪来鲁艺8000多元一平方米的要价？
“五一”临近，位于北京东四环的一处楼盘还剩30套的时候，忽然封盘。该售楼处的负责人明确表示，等到二期开盘时一块高价再卖。
“学习万科好榜样”的结果，就是开发商的“惜售”。购房者持币四处奔走的结果，就是在北京排上好几个月摇号，在上海干脆就买不到一手现房。房子在哪里？一位自一期开盘就开始关注北京城南嘉园的消费者告诉记者，该楼盘的二期、三期的房子早就盖好了，而如今二期的房子还没有全部放盘。
不“惜售”，“放量”如何？东四环的一位地产老总对此仍会一笑：所谓“放量”，都是在市场价基础上先期抬高了价格。
“任总、潘总，你们做开发都做牛啦，随便弄个地，一搞就搞火啦。”上个月李湘雄到北京来考察了一番，“前辈”们这段时间的业绩让他艳羡不已。
还有更省事的，“房子都用不着盖，拿到地以后一转手就是很高的利润。”林少洲拿到的“二手地”与原始价格已经相去甚远。北京市政协委员梁晓华更是指出，在北京大大小小的房地产开发公司中至少有40%都不盖房，做的都是“倒地”生意。
囤房而待沽，囤地以待价。难怪“国八条”出台的第三天，在建设部组织的“房地产市场和房价座谈会”上，建设部部长汪光焘明确向在坐的诸位地产大鳄们提问，开发商的利润到底是多少？
“百分之十几的利润已经是公开的秘密。”李湘雄认为最近被媒体频频转载的“国土资源部某负责人称，北京二、三环的项目利润已达20%，高档商品房可达30%”的评价已经非常客观。而全国政协委员、海南湘琼房地产公司董事长童石军告诉记者，在西方国家，这个数字通常只有6-8%。
"日子不好过也是特指某一个具体阶段，但是总的来说利润的空间还是有的。要不然为什么那么多人涌进这个行业投资？"李湘雄提醒本报记者留意一个有趣的现象：很多企业在原来的行业内做大做强后，马上就会走进房地产领域。初听他提到比如立白集团、国美电器，正如本报记者在三亚看到一块"创维房地产"的牌子时产生的强烈冲击。
难怪即使是在"开发商的冬天"，潘石屹还是有资格对着他的演艺界朋友开怀大笑，放言2004年中国电影产业的全部利润尚不及房地产一个项目的利润。
既是商品别于商品与此同时，北京虎杰投资咨询有限公司的张寅还在期待着，随着宏观调控进一步收紧，北京、上海等地开发商在放盘过程中会涌现出"价格杀手"，然而他却忘了三年前北京鹏润家园在短短两个月的贱价求售过程中，曾经遭受同行的一致打杀。
同是"步入寻常百姓家"，与汽车产业相比，开发商们表现得意外团结。
"即使市场容量萎缩，房子卖不出去，为什么还不搞促销？就说明降价销售的回报与预期的利润空间还有一定距离。"李湘雄代表开发商在促销与利润之间做出的选择，注定张寅的期待不过是个泡沫。
"你不可能指望出现在汽车、家电行业的价格战出现在房地产领域！"清华大学房产研究所副所长季如进提醒本报记者，不动产与其他商品最本质的区别在于土地的不可复制性。北京和石家庄的汽车能统一售价，住宅能吗？
当一个产业受到资本的高度关注，供应增加，而平均利润率却没有下降的时候，只能有一个解释："房地产市场的一个特殊之处是，处于某一特殊区位的土地是不可复制的。假如某一开发商获得该块特别珍稀的土地，对此处的房屋需求也格外强烈，自然会使该开发商因为垄断资源而获得较高利润。"国土资源部土地利用管理司某负责人做出如上诠释。
李湘雄承认自己掌握的是垄断资源，林少洲也表示如果中关村版块再没有新盘的时候，只能洗干净脖子等着"挨宰"。另一方面，于凌罡等人集资建房者，仍是对未来的不确定。
5月11日出台的《意见》中似乎也有打破垄断的意图。潘石屹觉得其中最厉害的一招就是"满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权"。而"建设单位利润控制在3%以内"更是首次超越了经济适用房的概念，将调控之手伸向了企业的核心范畴。
有开发商质疑宏观调控已变成了微观调控，竟然牵扯到了企业的具体经济行为。其实，"富人买房论"提出的也正是这个效益与公平的博弈！
"问题是当一个行业如果形成一种集体暴利，而且这种暴利对国计民生产生了重大影响，我们何去何从？"北京莫少平律师事务所律师莫少平反问本报记者，如果是医药产业，难道也可以完全听任市场行为吗？价格再高老百姓不买行吗？"房地产市场也是一样，国家不干预行吗？"
全国政协委员、中建总公司科协主席陈祥福联想到的则是建国初期上海打击"囤粮"。当投机资本家囤积粮食，哄抬物价时，时任上海市长陈云从全国范围调集粮食保证上海市场供应，中国共产党首次成功运用经济手段解决了市场问题。
"我们国家并不是一个充分市场化的国家，有很多市场经济的游戏规则没有建立起来，在这种情况下完全放任自由竞争的话，有时会起到完全相反的作用。"莫少平提到"国八条"中已经明确指出，将"主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段"调控房价，因此干脆主张"在必要的时候通过法律手段干预那些绝对垄断的行业。"
尹中立已经提出最终要以法律的形式来禁止炒房。正如证券投资的立法一样，房产投资最终也一样会以法律的形式来保护这个市场以及以这个市场为平台的交易双方。
莫少平认为这还不够："开发商拿到土地后所获取的是极大垄断利润。除了主动增加土地供应，对房地产行业暴利进行有效管理也应成为政府治理房价的重要内容，否则，供应再多的土地，也不过是成为开发商谋利的工具而已。"
或许，中国企业追赶微软的速度，正是中国市场经济与莫少平式的《反垄断法》间的距离。
已得经济何妨兼顾社会如此良言相劝国内地产商，似乎会令对方感到委屈，更与其建设者的身份不符。如果言重了，不妨换个说法：在追求前两次分配合理的情况下，保证第三次分配到位。
不论获利的手段，更不谈商品的性质，有一个雷打不动的事实是，盖房子的确在大把地捞钱。说这话不是因为眼红，而是缘于非经济层面上的不公平。
因为今天的国内地产界感觉倒像春天，热情是夏天，盆满钵满的收获则是货真价实的金秋，惟独不像的就是地产商自己大喊的冬天。
2005年《新财富》版的百富榜，房地产业富豪比去年增加了11位，多达94人；与此相对的却是，在国家税务总局2004年公布的"2003年度中国纳税百强排行榜"上，房地产企业一家都没有。
"趁着土地价格上涨等因素，房地产企业在账目上虚开成本'避税'，局外人根本没法控制。"西南财经大学会计学院教授黎仁华称。
事实上，2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。
但这还不足以解释为什么在楼市红红火火的大背景下，2004年全国60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为0.22元，与2003年相比只增加了0.03元，竟然低于市场平均水平。
黎仁华告诉本报记者，类似于"稀释股权"、"关联交易"等转移利润的手法已被普遍采用。管中窥豹，地产商在精明地拨着自家的算盘的同时，早已有外人很难想象的巨资进账。
社科院一位教授从社会学的角度这样阐述："地产商在经济效益上有高额利润空间的时候，更应该考虑的是社会效益；照章纳税是基本要做的，而适当降低利润，让老百姓安得广厦，则是更高层次的责任。"
"地产商能不能打打大家的算盘？"一位普通消费者的话更容易理解。
对此观点，本报记者接触的地产商表现的情绪相当激烈："房地产市场中，国有投资的比重很低，几乎没有准入的门槛与限制，已成为竞争最充分的行业。"
"房地产业不是暴利行业，暴利不会存在于全行业。"有专家的观点很明确，高利润是市场经济发展的合理现象，不能单纯拿30%的数字和国外的6%相比，最主要的是国情都不一样。
而一些业外的人士则针锋相对：房地产利润率大大高于社会平均利润率，"竞争充分"一说无法解释超额利润的来源，房地产市场垄断性极强的事实不能否认。
针对市场经济一说，本报记者采访的一家权威研究机构的专家则拿出了"资本金"和"预售制"，来解释地产企业的利润之谜：多年实行的20%以上的资本金低线，让企业轻松就可以运作项目，即使是后来上调到35%，比例仍不高；而未建房的预售回报高达50%以上，则让企业风险降到了最低点；另外还有建筑企业在包工包料基础上的垫付工程款来"保驾"。
由此，得出的结论是：房地产业高利润是不争的事实，让老百姓买得起房是不变的承诺，承担起除商人之外的义务则是不可推卸的社会责任。
王悦 公培佳
来源：[人民政协报 民营周刊]
搜狗(www.sogou.com)搜索:“地产商”,共找到
3,163,060
个相关网页.
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
收藏本文