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■弘述
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）出台后，房地产市场确实也多少出现了些动静，但仅仅是价格的波动并不能够消除甚至减少对风险的担忧。
易宪容曾经撰文指出，《意见》的出台并没有真正打到房地产市场泡沫的要害上，因此对调整国内房地产所起的作用不会太大。（见《中国经济时报》2005年5月18日，第5版，《房地产“新政”的解读与成效》）。此文认为房地产市场投资过热及房价飙升的最重要原因是银行贷款的低成本和易获得性，假收入证明导致大量购房条件不足者轻易进入房地产市场。
与许多有明显市场倾向的文章相比，易宪容此文的确点出了某些关键，但真正的要害性风险远不仅于此。笔者认为，真正的风险在于所谓的“虚假性按揭”及开发商用于向银行进行抵押贷款的房屋的“价格掺水”问题。
银行放松对个人住房信贷的审查及收入假证明毕竟只是导致购房条件不足者进入市场，这固然埋下了风险的隐患。但更大的风险实际上存在于所谓“虚假按揭”之中。
由于银行审查及其现行制度等方面的原因，开发商完全有能力借用他人的资料，甚至伪造资料，然后以购房人的名义从银行得到按揭款，从而先将销售所得资金拿到手，并有充分的时间再以高价待售房屋。显然，这种情况下的成交价并非真正意义上的市场价，是掺了水的高价。如果房屋销售不利，将按揭房屋归银行所有也是一种选择。这一方法能使开发商维持高房价，并获得高利润率。
更为严重的是，这种高价格下成交的市值还为开发商将其它房屋用于向银行抵押贷款，从而转嫁风险提供了条件。高价格导致高市值，从而可使开发商用同样的房屋进行抵押后得到更多的贷款。从法律上讲，无论是按揭购房还是抵押贷款，无力偿还或不愿意偿还时，都可将房屋交银行处置。但银行毕竟不是典當行。因此，上述手法导致的风险若不暴露，或许还能维持表面上的运作与平安，价格甚至仍可继续上涨。但是一旦出现资金链断裂或因房地产价格变动而使还款中断的情况，其风险将是全社会性的。
尤其危险的是，银行本身从近期利益考虑，有可能采取客观上使矛盾处于隐蔽中加剧的作法。如果银行采取严格审查个人收入等紧缩信贷的措施导致房价下跌，意味着已在银行手中的抵押贷款房屋和按揭抵押房会贬值。在信用制度不健全的情况下，房价下跌还使拒绝还贷的可能性加大。这又会使潜在的风险成为现实。这是银行所不愿看到的。而继续采取较宽松的信贷政策则可使房价至少不会马上下跌，甚至还有可能使价格上涨，也使风险得以继续掩盖。但房地产价格的飙升虽然可掩盖风险，却并不能消除这种风险。从长远看，银行的姑息难免会使风险在价格的掩盖下继续膨胀。
由上可见，要想真正解决房地产市场的问题，关键在于理清开发商与银行间的关系。《意见》的出台仅仅从某种程度上加大了中小炒房人的风险，并未使银行与开发商的关系彻底理清。要缩小泡沫及降低风险，必须首先对开发商与银行的关系进行清理，同时对银行涉及房屋抵押贷款和按揭信贷的业务进行清理核实 而后才有可能实现房地产价格的真正回归，在降低开发商、购房人、普通投资人以及银行风险的同时，降低整个社会的风险。
从出台的时间及房地产的形势上看，《意见》的作用很可能主要限于对房屋价格进行高位护航。这一做法虽然通过使价格有限波动的方式避免短期内泡沫破裂所导致的价格下滑，但难以使价格真正在调整中回归，也难以在更大范围内有效降低风险。
改革至今，中国实际上尚未经历过真正意义上的银行风险，更未经历过在金融市场对外开放下，特别是银行业务对外开放下的银行风险。从一些发展中国家的经验看，金融风险极易导致社会性风险。这使得采取进一步的措施尤为重要，其意义远不限于对房地产市场的影响。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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