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来源： 中国时代经济出版社 审计署金融司
对房地产贷款的审计，从在对资产、负债、损益的真实性审计中揭示虚假按揭贷款的个案，到全面审计住房贷款的全过程，审计开始了对消费信贷中住房贷款的系统审计。在此基础上通过揭露银行经营管理中存在的重大违法违规问题和突出风险，从制度、政策和监管上分析原因，提出完善房地产信贷管理的宏观建议。
房地产业不仅是今年宏观调控的一个重点，而且与之相关的银行业务也将成为今年审计署金融审计工作的重点。“房地产开发贷款和个人消费贷款的合规性成为审计人员关注的重点。” 近日，审计署金融司范鹏司长在接受记者采访时说。
今年，审计署对商业银行的审计重点是中国农业银行。在此之前的5月初，由审计署统一组织18个特派办的审计人员陆续进入中国农业银行总行和北京、河北等21家一级或直属分行，开始了对其2004年度资产、负债、损益情况的审计。
“从揭露虚假按揭贷款入手，我们将从检查农行各项业务的合规性入手，结合五级分类的真实性，审核2000年以来新发放贷款的合规性。”据范鹏介绍，这次对农行的审计围绕着“防范风险、提高效益、规范管理”的目标，农业银行的各项经营业务的合规性、风险性成为这次审计的重点。
“这一次，我们对住房贷款的审计已不单单注重查处虚假按揭的个案，而是从住房贷款的资金流向、贷款的企业等贷款业务的流水线进行系统的全面审计。”范鹏说。
对住房贷款的审计，在以前的商业银行审计中，主要是从在对资产负债损益的真实性中发现、揭露虚假按揭贷款的个案，到这次全面审计房贷的全过程，审计开始了对消费信贷中住房贷款的系统审计。在此基础上，通过揭露银行经营管理中存在的重大违法违规问题和突出风险，从制度、政策和监管上分析原因，提出完善房地产信贷管理的宏观建议。
事实上，为了有效的发现银行在内部控制和操作手段方面存在的薄弱环节和漏洞，在组织安排上，农业银行总行审计组还专门成立了资产质量与业务经营审计小组。与此同时，对房地产企业开发贷款和个人消费贷款业务合规性的调查也体现在具体的实施方案中。
审计揭开虚假按揭的“黑洞”
从2002年审计披露的“骗取中国建设银行广州分行10亿元房屋贷款虚假按揭诈骗案”，再到今年披露的中行“北京森豪公寓6.45亿元虚假按揭大案”——近三年金融审计披露出的一起起虚假按揭大案令人触目惊心。虚假按揭风险已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。通过这几年审计查出的大案要案也表明，银行“内外勾结”和“内部管理糟糕”是虚假按揭案涉案金额如此巨大的主要原因。
关于虚假按揭，目前尚未有明确的定义，但业内一般是指房地产开发商利用内部职工或者其他关系人员的名义，将暂时无法售出的房子购入，从而套取银行贷款的行为。
此前，对于虚假按揭的严重程度，业界也存在分歧。一些人认为，涉嫌虚假按揭的，只是一些规模很小的项目和开发商，无关整个房地产大局；但也有不少人认为，虚假按揭实际上已经成为房地产业的“潜规则”，区别只在于结果和程度而已。有房地产业权威人士曾经在接受媒体采访时表示，虚假按揭在业内是一种很普遍的“融资方式”。以上海市为例，2004年上海市一些商业银行个人住房按揭贷款成倍的增长。截至2005年2月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；2005年1-2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87.7%，房地产贷款占新增贷款近90%。早在2004年，随着房地产价格持续较大幅度的上涨，中低收入居民购房困难的现象，就引起了政府有关部门的关注。针对此现象，有专家指出，房地产贷款是当前政府实行紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的一个调控目标。
有专家针对房价的疯涨指出，必须从银行个人住房信贷入手。首先必须对以往的个人住房信贷全部进行审计与检查。不仅要全力追回银行可能造成的损失，而且要全力追究直接责任人及领导人的责任，并严厉处罚，决不可放过任何一个有责任者。
进入2005年，职能部门纷纷出手对国内的房地产价格进行调控。“两会”期间，温家宝总理明确提出“要重点抑制房地产价格过快上涨”，曾培炎副总理也指出“一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫”。3月16日，中国人民银行宣布自3月17日起调整个人住房贷款政策，取消了个人住房贷款的优惠利率。5月11日，七部委又联合出台了以打击投机炒房为核心的房地产新政策：自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节的营业税政策，对个人购房不足2年即转手交易的行为征收交易额5％的营业税。
这些政策出台后，商业银行立即做出反应。目前，招商银行上海分行已停止了对第三套房子的按揭贷款，四大国有商业银行基本上执行6.12%的贷款利率上限。截至3月末，中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额3730.9亿元，比年初增长8.5%，增幅同比回落0.65个百分点。
以稳定房价的系列宏观调控政策频频出台后，各地商品住宅价格上涨开始趋缓，成交量明显下降。一些高中档房，投机、投资性房的需求下降比较快。有资料显示：5月16日到22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11个城市商品住房价格已经开始出现负增长，像南京两个规模较大的在售楼盘均价已经比4月中下旬下调了五六百元，降幅达到10％左右。与此同时，多数城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市日交易量下降20％以上。七部委联手出台政策的目的还是为了稳定市场，控制房价的过快增长。
据媒体报道，七部委新政策出台前后几天，上海等地的炒房者已试图快速离场，与此同时，新房市场正显露出疲态。上海有关机构的5月15日数据显示，当日，静安、虹口、崇明和嘉定四区县签约套数同时告零。中国指数研究院华东分院报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37%，其中内环线内区域下降54%。
银行资金的收紧给了投资者的心理预期明确的打击：房产市场不能再获得廉价的资金支持，“空手套白狼”的日子将一去不返。
但虚假按揭骗取住房贷款依然是需要大力防范的。一位来自银行的人士告诉记者，事实上，自2003年6月央行121文件出台以来，各家银行都收紧了对房产开发商的贷款，房产开发商获得银行贷款的难度增大，但与此同时，采用种种虚假按揭手法骗取银行贷款的情况屡见不鲜，并有上升趋势。
2005年新年伊始，就在上海房价继续飚升之际，人民银行上海分行向总行提交的报告在总结2004年上海金融机构房地产信贷形势时指出：“上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高，各商业银行信贷结构趋同明显。房地产市场风险有可能转变为银行信贷风险。”
数据显示，截至2005年3月末，中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额3730.9亿元，比年初增长了8.5%。增幅较去年有所降低的同时也表明，依靠商业银行按揭贷款来举债炒房者还大有人在，这类炒房者如果资金出现问题，或者房价大跌，大量放贷的商业银行将受牵连，商业银行的个人住房按揭贷款风险不容忽视。
住房信贷成为审计的重点
最近几年，审计署的审计工作做到了真正的与时俱进。这几年的金融审计，既关注了单一金融机构的风险，又在着力揭示金融行业存在的突出问题和重大风险方面很是下了一番功夫。
从2002年对中国建设银行的审计中开始，这一思路一直成为金融审计的指导思想。在审计中以“真实性”为基础，以检查内部控制制度为切入点，以揭露重大的违法违规问题为突破口，以从宏观上提出加强管理、提高效益的意见和建议为最终审计目标，发挥了审计作为宏观调控重要手段的作用。
“以防范风险为主，立足于从政策、制度以及监管等方面提出审计建议。”范鹏司长告诉记者。
早在2002年，审计署就紧紧围绕着宏观经济运行中存在的突出问题开展工作，揭露和反映了宏观经济运行中存在的突出风险，有效地促进了宏观经济运行和金融运行机制的健康运行。
其中，商业银行的经营业务中与房地产业相关的业务也一直在审计署的审查范围内。
在2002年对建设银行的审计中，通过揭露房地产开发商虚假按揭骗取银行资金，制造房地产虚假繁荣等问题，促进了国家有关部门对房地产市场的有效管理。
但是，经过几年的发展，房地产开发贷款已占银行中长期贷款的近三成，不断积累的金融风险已经引起了政府高层的重视。有统计表明，2004年，在中国国有银行不良贷款余额最大的十个行业中，房地产业位居第四。“这说明，有很多房地产贷款在银行的资产已经不具有流动性，这种情况对金融秩序的稳定构成很大威胁”，有业内人士这样评价。
近期，国务院为引导房地产市场健康发展，提出八项措施，其中一项即为加强信贷管理、防范金融风险，要求各商业银行加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
据了解，近几年部分商业银行为开拓业务、抢占市场、追逐部门利益，从而放松风险管理的问题日益突出。加之没有真正建立起法人治理结构，风险管理存在较大缺陷。四大国有商业银行经营目标短期化、激励机制官僚化、经营机制行政化普遍存在的现象，致使不少银行通过大量发放中长期贷款——做大分母达到降低不良贷款的目的。
对于银行来说，个人住房按揭贷款一直被认为最具成长性，而且风险性最低的银行业务之一。 而住房信贷又被业内认为是风险较小的业务，正是因为个人住房贷款业务不良率低，各银行都将之视作优质业务，往往降低门槛，再加上内控制度不严，导致内外勾结，虚构销售合同，骗取银行贷款。
在这种状况下，审计署的审计加大了对商业银行风险业务的揭示力度，通过对关联企业贷款业务、票据业务、个人消费信贷业务等方面存在的风险问题，给商业银行内部管理存在的潜在风险发出了警告。
以揭露商业银行风险管理存在的突出问题，促进银行加强管理，防范化解商业银行潜在风险为着力点的金融审计，把住房贷款作为审计关注的重点，也就是顺理成章的事情。
据了解，在审计过程中发现当前突出的风险业务，消费性贷款业务名列其中。2002年，审计曾抽查了建设银行广州地区八家支行的楼宇按揭贷款，发现由于银行贷前审查不到位或违反贷款程序，有的甚至是与不法分子内外勾结，导致虚假按揭金额达10.15亿元，占抽查资金的7.7%,大部分已形成或面临损失。2003年，在对中国工商银行的审计中，发现上海市分行外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，购买住房128套，用于“炒楼”赢利。2004年10月，审计署武汉特派办在对信达资产管理公司审计时，在对该公司接收的“第二次剥离”不良贷款的审计中，着重关注了个人住房贷款形成的不良问题。随后揭露了北京“森豪公寓”骗取银行贷款的违规案例。就在这次审计署开始全面审计的同时，农业银行海南省分行临高县支行原副行长陈建学贪污挪用巨额公款案，于2003年12月17日东窗事发，有关案情及相关人员的处理情况成为人们关注的热点问题。据媒体披露，因虚构借款人信息、发放虚假按揭贷款等，中国农业银行海南省分海口某支行行长被省分行给予党内警告、行政记大过处分。
看来，虚假按揭并不限于建行一家。实际上各家开展个人住房按揭业务的银行，很可能都“或多或少发生过虚假按揭”。
这就意味着，随着中国工商银行、中国农业银行等相继开展住房贷款业务后，单独对建设银行一家的虚假按揭进行审计，实际上也已经完全不足以反映整个市场的势态了。就个人住房贷款余额所占比重而言，在2001年之后，建设银行就已被工商银行超越。
而以前的审计，虽然揭露了几个典型的、有影响的虚假按揭的大案，但这仅是通过对在商业银行信贷资产的质量审计中查出和发现的个案，而没有对房地产贷款业务进行系统的审计调查。
采访中，范鹏司长告诉记者，这次对农业银行的审计中，总行审计组专门成立资产质量及业务经营审计小组。从信贷管理和业务经营的内部控制入手，全面、系统的对消费信贷中的个人住房贷款和开发企业贷款的情况进行审计。
记者采访中了解到，农业银行某家分行的审计组，在实施方案中将个人住房和商业用房贷款的重要性水平列为第二位。房地产开发贷款和个人消费贷款纳入了审计的视野，其业务的合规性、风险性成为检查的重点。通过审计“揭露有无违反业务操作程序违规放贷、内外勾结诈骗银行资金”。
进而，通过揭露房地产开发贷款和个人住房贷款经营管理中存在的重大违规问题和突出风险，从制度上、政策上和监管方面分析原因，提出加强管理的建议。
“围绕着为中央继续重视宏观调控工作服务，其中金融领域是一个重点，比如提高住房贷款利率来抑制房地产价格增长过快的势头，我们在审计中，要加大这方面的力度。”范鹏司长强调说。
重在揭露大案要案线索
今年，审计署进一步对参审人员明确了揭露银行经营管理中存在的重大违法违规问题和突出风险的审计目标。
这一目标的明确源于近期银行业的问题频出。
进入2005年，金融系统颇不平静，从黑龙江中行高山案之后，中行北京分行、大连分行又连续涉案，农行包头分行等一系列的重大违法犯罪案件被连续暴露出来。
在审计署正式对其审计之前，农业银行在2月至5月开展风险专项大检查，出动8万人次，对2.5万个经营机构进行检查。在这种情况下，“今年对农业银行的审计还是要把揭露重大违法犯罪案件线索作为一个重要内容。我们需要研究近期中行、农行等金融机构暴露出来案件的作案手法，从中总结如何发现大案要案线索。”审计署分管金融审计的董大胜副审计长在4月初的金融审计培训班上这样指出。
配合宏观调控目标的实现，对住房信贷的审计成为这次农行审计的重点。采访中，范鹏司长也告诉记者，以前强调以资产质量为重点，但从当前金融领域仍大案要案频发的现实出发，今年的金融审计还是要把揭露重大违法犯罪案件线索作为一个重要内容。
防范和化解金融风险，一直被视为金融审计的责任和使命。尤其是今年，金融领域出现了一系列的大要案，对此，有关监管部门也组织了专项检查。“这种情况下的审计人员的压力可想而知”。联系到目前正在开展的保持共产党员先进行的教育，审计署自上至下开始了对今后工作的思考。对农业银行的审计，成为金融审计进一步解放思想，找到差距，开拓创新的起点。
据了解，今年审计署金融审计工作将围绕以下原则展开：以真实性为基础，以检查内部控制制度为切入点，以整体资产质量为主线，以揭露重大违法违规问题为突破口。
于是，今年的农业银行审计则在于通过揭露金融领域重大风险问题和违法案件线索，注重从体制、制度、政策和监管等方面分析原因，提出建议，促进建立安全稳定的金融运行机制。
据总行审计组的一位审计人员介绍，审计人员在审计中结合群众的举报，加大了对违法违纪案件的查处力度。对此，以下几个方面成为审计人员关注的重点：对被审计单位及个人严重违反《会计法》等财经法规，情节严重、性质恶劣的；对违规经营、严重渎职等造成重大损失或浪费的；对挪用侵吞私分国有资产，涉嫌贪污、受贿的；对以各种方式骗取银行资金的，一定要查深、查透、查实，准确定性，并落实责任人，涉嫌违法犯罪的将及时按程序移送司法机关。
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（ 责任编辑：魏喆 ）
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