2005已至年末，现在看来，经历2005众多政策挤压后的上海别墅市场所受到的影响并没有普通住宅那么大。虽然一度大量财政政策直接指向别墅，但从市场表现情况来看，别墅的销售状况稳定之中甚至有所上升，而一些地产商开发的城市别墅的良好表现使得这类楼盘成为市场难得的亮点。

    2002年开始出台针对控制别墅市场的政策调控以来，政府对于别墅市场的控制一直没有停顿，而今年的大量政策更是集中在别墅市场。

    首先是信贷的收紧，2005年调控伊始，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”，别墅的首付款由原来的20％提到30％，这样做是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用。而另一个被认为完全指着别墅市场而来的税收政策则对当时的市场造成了巨大的心理影响。6月1日起，上海开始针对别墅转让交易开征土地增值税，而且最高税率可达60％，最低也有30％。也就是说，一幢别墅的转让有可能要缴纳几十万，甚至更高的转让增值税。

    双重政策影响很快从市场表现中显现出来。数据显示，上海4月份别墅成交量开始逐步下滑，仅成交565套，5月成交442套，6月成交301套，7月则跌入最低谷，仅成交189套。

    但是，土地增值税的直接影响很短时间内就被消化掉了，进入8月份，别墅销售开始抬头，成交上升到229套，9月份则继续上升至368套。

    而在商品房价格开始出现下调的同时，高端别墅市场价格体系并没有受到太大冲击，甚至一些楼盘还上调了价格。高档别墅销量走高的同时，城市经济型别墅也出现了火爆的销售状况。上海几大开发商大华、合生珠江、保利等开发的联排以及独栋别墅成为市场销售热点。由于离市区较近，加上总价较低，几乎所有上市的这类楼盘都成为开发商旗下表现最好的楼盘之一。

    万科销售经理周海峰表示，高端别墅购买者基本都是实力较强并有自住需求的人群，其对于成本以及价格敏感程度并不高，正因为如此，别墅市场可以很快从宏观调控的影响中调整过来。大华营销中心副总经理杨子江则表示，城市居民对于生活条件的改善要求不断提高使得城市型别墅正成为市场宠儿。

    今年三季度起，纯独立别墅销售比重由二季度的23%上升到40%，9月份上海独栋别墅成交162套。均价在1万-2万元/平方米的高档独栋别墅在别墅市场新增供应中占到60%，至10月份纯独立别墅的供应量持续增加。数据显示，三季度单价1万元/平方米以上的独立别墅项目，销售率多在30%左右。

    业内人士把独栋别墅的旺销归结为高档别墅项目的稀缺性所致。专业人士指出自停批别墅用地的政策出台以来，别墅的稀缺性便成了最大卖点。