主持人：新越

    嘉宾：湘财证券 邱志承

    主持人：我们知道，2005年是国内房地产政策频繁出台、房价波动较大的一年。那么，国家出台的一系列对房地产业的调控政策对房地产市场带来了怎样的影响？

    邱志承：与去年控制土地供给和房地产投资的调控政策不同，今年政策调控的重点是平抑虚高的房价，挤压部分城市的房地产泡沫。

    在调控措施影响下，一些地区的房价涨幅开始回落，房地产开发的投资增速也有所下降。

    政策调控也使市场对于房价的预期发生较大改变。在房价较高的长三角地区，房价涨幅大幅回落，房地产市场的交易量亦明显下滑。

    主持人：2006年国内的房地产业还将继续受到国家调控政策的影响吗？

    邱志承： 2006年，中国经济将保持平稳增长，预期GDP增速为9%，消费增长率为 11.5%。我们认为，2006年国家可能采取中性的货币政策和中性偏松的财政政策。

    2006年，房价出现大的反弹的可能性极小，但中央政府基于防止经济大起大落计，对房地产业的调控不会改变，然而出台较大力度调控政策的可能性很小

    目前看来，市场比较关注的出售房屋严格征收个人所得税、物业税，取消房屋预售制等措施短期内实行的可能性不太大。

    综合分析，我们认为，2006年政策对全国房地产业的影响会减小。

    主持人：来年国内房地产市场的需求情况将会怎样？

    邱志承：先来谈谈2006年国内房地产市场的消费需求情况。

    决定国内房地产市场需求状况的两个最主要因素是：城市化进程和居民可支配收入情况。城市化进程是决定国内房地产业长期快速发展的最主要力量，但由于城市化进程在短期内不会有大的波动，因此近期决定国内房地产市场需求情况的因素实际上是居民可支配收入高低，这里说的可支配收入不仅包括居民当期收入，还包括其对未来几年收入增长的预期。目前，国内经济平稳增长，居民可支配收入增长也较为平缓，对未来经济的预期较低。基于对宏观经济增长预测和政策力度的分析，我们认为最近三年国内房地产市场的消费需求增长为15%；但考虑到长三角地区部分城市的房地产过热，使得部分消费需求提前透支。我认为，2006年，国内房地产的需求增长会降到15%以下，约为13.8%。

    再来看看明年投资需求方面情况。

    虽然近年由于受国家宏观调控影响，房地产的投资需求受到较大打击，但从中长期看来，房地产市场的投资需求依然很大。

    一方面，长期而言，人民币升值的空间仍较大。在我国制造业效率不断提高的过程中，人民币有升值压力。人民币升值，会吸引更多境外资金的流入。由于境外资金主要投资于房地产市场中的写字楼和商铺，因此，本币升值将带来写字楼和商铺方面投资需求的上升。

    另一方面，货币过多的流动性会带来资产价格的上涨。

    为了缓解人民币的升值压力，央行一直在买入美元。虽然央行在债券市场上进行了对冲，但基础货币投放量依然巨大。而由于国内银行体系现受资本充足率约束和信贷风险管理日渐严格的影响，信贷增长受到很大限制。在此情况下，充裕的资金无法投入到实体经济，就会寻找其他投资机会。长期来看，这必然带来资产价格的上升。在中国目前资本市场发展尚不成熟的情况下，房地产就成为居民重要的投资对象。在市场的政策预期逐渐明朗后，房地产的投资需求会慢慢恢复，但未来房地产市场的投资需求会比现在理性。我们预测在2006年二季度后，随着各项调控措施效果的明晰，国家出台进一步调控政策的可能性很小，房地产的投资需求将开始恢复。

    主持人：2006年国内房地产市场的供给情况又将会怎样？

    邱志承：国内房地产业的建设周期决定了房地产市场的供给量是由前一年房地产的开工量决定。通过分析今年房地产市场的投资与在建面积，可以预测明年房地产市场的供给情况。

    受去年宏观调控影响，国内房地产市场的投资增速已明显下降。在国家对房价严加调控的背景下，我们预计2006年房地产业的投资增速仍将低于固定资产投资增速。

    与房地产投资增长下降相对应的是自去年宏观调控后，房地产的在建面积和竣工面积增速逐月下降。因此，我们认为，2006年国内房地产市场的供给量会逐渐下降，这一点决定了在目前房地产市场需求下降时期，房价不会出现传言中的崩盘。我们认为：2006年，全国房价将基本稳定。在长三角等房价偏高的城市，房价会进一步下降，但降幅有限，我们测算在15%以内。

    主持人：投资者可对其中哪些上市公司予以关注呢？

    邱志承：由于土地出让制度的改变和2005年3月后国家出台的一系列调控政策，对房地产业的经营带来很大影响。房地产公司的核心竞争力由以前的拿地能力转变为楼盘开发设计能力、资金实力和现金流管理能力。这对于竞争激烈的房地产业将起到加速整合作用。我们认为以下几家房地产上市公司在这方面有较强优势，可能在这轮行业洗牌中胜出。投资者可对之关注。

    1.G万科

    万科在全国品牌知名度很高，长期专注于住宅开发，发展战略明确；具有较好的人才储备和管理机制，很强的融资能力及充足的土地储备。

    2.金地集团(行情,论坛)

    金地集团(行情,论坛)目前实施追随型战略，在经营的许多方面模仿万科。其主要竞争优势是低成本拿地、较强的开发设计能力、较多的土地储备和较强的融资能力。

    3.招商地产(行情,论坛)

    招商地产(行情,论坛)的主要优势是其区域经营能力很强，在深圳蛇口具有很强的行业垄断优势。其在开发区的成功经营为日后的跨区域扩张提供了保障。

    对以上三家公司的股票，我们的投资建议是增持。 (证券时报)