作者：谢红玲 来源：中国经营报

　　２００５，专门针对房地产实施的宏观调控政策引发的新一轮地产业盘整大幕开启。这是中国房地产行业发展２０年来，继１９９２年针对海南、北海的第一轮宏观调控之后的第二次，威力不减当年。

　　１３年前的那一次重创，让房地产业跌入谷底，后来借１９９８年福利分房寿终正寝、货币化分房启动、商品房市场大扩容才步入回升期，并在２０００年后渐入高潮。之后的４年里，来自各行业、世界各地的资本都向房地产流动，商业银行对房地产业的支持力度不断增加，房地产投资以每年２０％的速度递增，开发热点城市平均房价涨幅在两位数字之上，出现了年销售额接近百亿的数家房地产企业。市场大热，行业产出猛增，房地产被国家确定为新的支柱产业。随着行业地位升级而来的，是国家为规范这个行业而出台的多项新法规。

　　首先是土地交易方式的革命。２００４年土地协议出让叫停，经营性用地使用权出让全面实施“招、拍、挂”，国土部收权实施垂直管理。此项政策，让中国的房地产开始与国际接轨，地产金融的属性突显。动辄上亿的土地出让金抬高了行业的准入门槛，资本有限、融资能力不强的企业从此出局。第二是金融政策趋严。在中央强令之下，各商业银行把降低风险放到工作首位，拧紧房地产贷款阀门，严控开发贷款，提高个人房贷首付成数，调整房贷利率，对不同情况的房产消费者区别对待。第三是调整与房产交易相关的各项管理措施，规定网上透明交易的方式、修改房地产交易税收取办法等。

　　可以说，土地、金融政策的调整主要波及开发企业，影响的是产品供应方，企业洗牌、产品优化，作用是积极的；与房产交易相关的政策调整则直接影响到市场需求方。

　　今年３月以来，中央政府向地产施加的调控“组合拳”直指房价，严打投机购房行为，明确对中低收入人群安居问题的重视，相关政策深刻影响了买方的市场预期——人们对房价下降抱以希望，继而从５月份开始全国多个城市的准购房人选择了持币待购的观望行为。市场由此进入胶着状态，行业急速降温，在２００５年的夏季，房地产行业进入寒冷的“冬天”。直到９月份之后，密集的调控政策不再出台，大多数城市的消费者逐渐放弃观望，房地产市场才逐渐有了暖意。

　　毫无疑问，２００５年将成为房地产行业的一道分水岭。在经受了政策调控的洗礼、营商环境发生质变之后，企业的经营行为也面临着全方位的革新。

　　首先，必须确立战略导向或实施战略转型。未来地产业，将从项目竞争层面上升到企业竞争层面，战略制胜。用有地产界的“思想家”之称的冯仑的话解释，今后企业必须做出发展战略选择，首先定位自己是单纯的住宅开发公司还是综合开发公司，是一级开发商还是二级开发商。根据不同的战略导向，再确定各自不同的融资模式。

　　其次，尽快做出商业模式调整。原本一直坚持的土地增值获利模式，将转向通过产品开发获利或通过持有型物业经营获利，抑或通过资本运营获利。从“吃土”到“吃砖头”已经是不争的事实，企业要生存要发展就必须在商业模式上做出调整。可以选择城建地产、北辰地产的传统模式，也可以选择万科的住宅公司模式，还可以选择万通、金地比较西化的模式。可以选择做规模取胜型的企业，也可以选择做开发能力至上的企业。

　　第三，突破传统生产模式，共同促进住宅工业化生产。大面积湿作业的生产方式是造成房屋质量问题的根源，也是企业生产规模难以突破的原因所在，以干作业为主要特征的工业化生产房屋是质量有保证的规模化生产之道。只有更多企业参与，这一生产模式的成本才能下降，才能为社会提供更多质优价廉的房子。

　　第四，告别粗放，走向精细化开发。无论企业选择何种发展战略、何种商业模式，都将面临一个基础性的问题：提高产品力。随着消费者的成熟，房屋消费需求向舒适性住宅的转化，高性价比的产品将成为市场赢家，粗制滥造的房屋将被市场淘汰成为城市垃圾。

　　第五，除了关注企业的商业使命，还要履行企业的社会责任。商人逐利是本色，原本无可厚非，但是在逐利的过程中必须维护诚信经营的企业道德，履行作为企业公民保护环境、回报社会、救助弱势群体的社会责任。房地产行业的道德形象需要开发商集体救赎。

　　２００５这个房地产行业的“宏观调控年”即将过去，中国住宅产业研究会会长张元端预测：明年房地产业将再度从谷底爬升，国家“十一五”规划也让人们再度看到了住宅产业发展的前景，而国家总体经济的持续向好为商业地产带来的机遇显而易见。房地产企业把握新一轮行业机遇，将自商道维新始！

(责任编辑：单秀巧)