外环外跌幅反而小

    今年新建普通住宅外环外区域的跌幅，出人意料地小于内外环和内环内。对此，上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士指出，外环外的价格可能受到两个“一千万”配套商品房的支撑，所以跌幅相对小，而内外环以及内环内区域，投机比例高，调控后，投资退潮，故而显现相对大的跌幅。

    他说，整体来看，还是中心区域抗跌性较强。无论是新商品房还是老公房，均显示出这个特征，即卢湾、静安、黄浦、徐汇这些中心区域跌幅比杨浦、闸北、浦东、闵行、普陀要小，具体到各个区域，也是地段越好，价格越坚挺。邢元志表示，老公房整体跌幅低于中高档二手房是因为相对来说，其面积小总价不高。

    “呕吐干净才能复原”

    早在今年政府刚出台一系列调控措施时，尹伯成就曾在报刊上公开大胆预言：上海商品住宅价格会从3月底高位上下调30%左右。面对目前10%-15%的跌幅，他向记者表示，依然坚持这一观点，房价仍将下跌，直到完成30%左右的跌幅。

    尹伯成指出，去年第四季度到今年第一季度这半年中上海楼价上涨完全是非理性的，完全缺乏真实需求的依托，必须也必然会退回去，这就像本该10天吃的饭在3天内吃下去了，肚子痛了，必须呕吐干净，身体才会复原。

    中内环还有下降空间

    采访中，沪上楼市知名评论人士、卫明不动产营销智库负责人蔡为民提出了他的“三环安全房价比”的概念，即内环、中环和外环的价格比例为1∶1/2∶1/3。蔡为民认为，内环、中环、外环的房价大致分别应该在15000元、7500元、5000元的水平，目前外环价格基本已近这一水平，而中环和内外距此还有一段下降空间。

    明年迎来空置房高峰

    房价明年继续下调已成了业内的主流观点，至于这一调整过程持续的时间，有人说要到明年年中，有人说要到明年年底，也有人认为要到2007年才会结束。

    尹伯成指出，根据网上房地产公布的数据，今年10月为宏观调控以来单月成交量最大的月份，达151.7万平方米，如果11、12月成交量与此相当，预计今年总成交量在2600万平方米左右。再看供应量，预计今年总供应量将突破4000万平方米，这样，上海2005年预计将有1400万平方米商品房留待明年销售，这一数字已占市场供应量的35%。

    可预见的是，即将到来的2006年，大量今年就已竣工的现房将被列入空置待销之列，它们将与许多新竣工、新上市楼盘同时在市场上角逐，争夺消费者。如此大的供应量显然市场难以消化，如果今后每月继续以150万平方米的月成交速度，单单这些已经开盘的房子，就够市场消化到2007年年中，更何况楼市强大的惯性将使明年的市场供应不会有太大缩量。

    刚性需求依然存在

    尹伯成向记者表示，不管开发商如何抗拒调整，越来越严重的空置局面决定，这次调整大约会经过2006年一年的光景就到位。从本质上看，大量空置是楼价过高从而脱离了购房者的购买力造成的。目前，上海有大量空置房并不是因为大家住得很宽敞了，相反，楼市上的刚性需求是十分强烈的。这里包括三类人群：低收入家庭，工作不久的年轻人以及外地和境外来沪工作的人群。这是真实的消费需求，一旦楼价调整到他们的经济承受力和心理承受力允许的程度，他们一定会入市购买。

    假定到明年年底就调整到位，2007年上海楼价将会比较稳定地盘整一段时间，然后再慢慢向上攀升，但不会像前几年那样以两位数的速度涨价，而大体会和CPI同步，比如说，那一年消费物价指数涨3%，楼价大体上也涨3%—5%。

    短空长多，锯齿向上

    蔡为民认为，春节前后一直都是楼市的淡季，开发商惟有用降价来增加销售。因此，明年的第一季度仍将继续降价。这一阶段中，市场上会出现一些价廉物美的房源，比较适合自住者。而对于投资而言，明年一年的市场并不会有太大波动，追求短期炒作的投资者将会失望。他表示，上海的房产是国际化的商品，长远走势将是“短空长多，锯齿向上”。

    尹伯成指出，通过这轮调整，上海的楼市会有一个更加美好的前程。上海是长三角龙头，长三角经济和全国一样在不断增长，人民收入在不断提高，农村城市化进程在加速，国际大都市前途在向上海招手。从长远看，上海楼市至今还是早春二月刚刚开始。(文/邰佳