老洋房市场在2005年呈现的是与普通住宅市场截然不同的发展特点，虽然老洋房市场的成交数额和交易人数对整个房地产市场来说都是很小的部分，但是由于其成交标的大，同时又具备稀缺性和不可再生性，因而是二手高档物业成交的重要风向标。对于有实力的中长期投资者来说，老洋房是反映房地产市场变动的重要信号。

　　老洋房在上海的分布并不广，主要在以下几个区域：华山路、复兴路沿线，徐家汇周边，南京路以及北京路周边。其中，华山路、复兴路周边的老洋房数目相对较多，成交数额也相对较大。上述三个区域外也有一些老洋房散布，但是由于过于分散而显得不具备代表性。

　　华山路、复兴路沿线：复兴路、安福路周边的老洋房数量较多，档次从高到低一应俱全，既有带大花园的公馆，也有被拆分多块至今依然住着所谓“七十二家房客”的洋房。因此，定价也颇为不同。从汉宇地产市场研究中心了解到的数据看，目前在市场上挂牌的或者成交的老洋房，单价一般在4万元-6万元/平方米左右。这样，一套中小规模的老洋房，总价就在1000万元以上，一些面积较大或者带花园的洋房，总价一般在3000万元以上。该区域2005年全年的老洋房成交数量在10套以内，大部分成交都是在年初完成的，虽然看起来老洋房市场也受到普通住宅市场调控的影响而交易减少，但是，下半年的几笔大标的成交，也说明老洋房市场依然保持其不愠不火的豪宅气质。

　　徐家汇周边：徐家汇周边的老洋房数目相对较为集中，由于徐家汇商业中心区的原因，这些老洋房虽属闹中取静，但相对居住环境也较为一般，基于同样的原因，这些老洋房的投资价值明显较高，且由于这一区域拥有一些格局相对较小的老洋房，价格虽然与其他区域类似，但是成交略显活跃。据汉宇地产市场研究中心的统计，2005年，徐家汇区域的老洋房成交数量在10-15套左右，全年的成交分布较为平均。

　　南京路、北京路区域：这些区域的老洋房大都是公馆类型，面积相对较大，而且有相当数量已经作为商用，因而在成交上乏善可陈，2005年全年的成交不超过5套。

　　上海的老洋房由于其历史原因，有很多是“七十二家房客”型的，这一特点也营造出不少商机，根据汉宇地产豪宅部介绍，一些投资者（包括房客）往往会采用将某栋老洋房内的各家房客的产权一一买下的方式，获得整栋老洋房的所有权，然后经过一定的翻修包装后，重新出售。虽然收购过程会较为困难，但是其中的利润相当可观，据介绍，2004年这样的操作利润率在50%以上。而在2005年，虽然收购成本随着房价水涨船高，但依然能保持不低于30%的利润率。

　　纵观老洋房市场，高投入、高利润、定价无统一标准、成交个别性强的特点较为明显。对于一些资金实力雄厚的投资者来说，不仅是一种投资技术，也是一种投资艺术的体现。同样，老洋房市场也对整个顶级房产市场起着不可忽视的指示作用，这种作用在2006年会依然保持。

(责任编辑：桂衍民)