即将过去的2005年，可谓是海南房地产历史上红红火火、缤纷灿烂的一年：接踵而至的宏观调控政策排山推出；眼花缭乱的营销概念层出不穷，置身其中，令人目不暇接。这一年，海南房地产全面、持续、大幅升温，健康发展，取得了前所未有的成就。

    那么，进入2006年的海南房地产又将会是一个什么样的形势呢？是延续去年的辉煌，还是如一些人所担忧的那样进入下一个"泡沫期"？笔者通过近期对海南房地产的调查了解，认为，2006年的海南房地产将会稳中有升，更趋平稳、理性和成熟。具体地讲，可用两句话、十个字来解读，即"’泡沫’难再起，发展有空间"。

    一、"泡沫"难再起上世纪90年代初，刚刚建省办特区的海南，迎来了第一轮的开发浪潮。当时各路资金透过各种渠道竞涌海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业、民营资本以及名目繁多的集资款，更有10万人才下海南之说。据资料统计，从1990年到19 94年，海南房地产投资以每年翻番的高速急剧膨胀，到1994年增长了13.9倍，投资超过57亿元。1995年以后则以50％左右的速度急剧滑落，1997年跌入低谷，当年投资不足8亿元。至1998年底，全省已建成未销售的商品房达703万平方米，积压房地产所占资金达800多亿元，其中仅四大商业银行就占了400多亿元，当时，占全国人口0. 6％的海南岛积压商品房却占到了全国的10％。1992年至1998年，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省竟达35.9个百分点，大起大落，位居全国之首。狂热无序的房地产投资，造成企业资金被"压死"、民间投资被"套牢 "、银行资金难以"回笼"，金融业陷入了混乱和失控状态，严重损伤了海南经济的发展。这便是上世纪90年代初波及全国的海南房地产泡沫事件。

    进入21世纪，海南房地产经过10年的沉寂，重新复苏，呈现出一派欣欣向荣的景象。一方面积压房地产的处置工作取得了重大突破，闲置建设用地处置、积压商品房销售和出租、停缓建工程复工建设均达到80％；另一方面，一大批设计新颖、品质独特的新楼盘陆续开盘投放市场，楼市供需两旺。2004年，尽管国家对房地产业实行宏观调控，但海南房地产开发投资仍呈较快增长势头。据海南省统计局统计，仅去年一年，海南房地产就完成房屋施工683.95万平方米，完成投资55.99亿元，销售房屋125.76万平方米，分别比上年增长了49％、52.9％和11.6％，房价也一路攀升，现已涨到了每平方米2400多元的均价，个别楼盘甚至突破了每平方米万元的大关。面对新一轮的投资热潮，有人惊呼：房价涨得太快，要警惕泡沫再起、重蹈覆辙！有人疑虑：海南房地产又火了，到底是天堂还是陷阱？更有人断言：200 6年，海南房地产将爆发第二次泡沫危机。但也有人乐观：海南房地产已步入成熟、理性、平稳、健康发展的轨道，不会重演 10年前悲剧，"泡沫论"纯属杞人忧天。纷纭众说，到底哪一种观点更符合海南房地产的现状呢？还是让我们先听一听业内人士的看法。

    有人士指出，看海南房地产，不可忽视三个背景：一是海南遭受上世纪90年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的低速和盘整，非理性行为的市场已经不大；二是近年集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展新建商品房，投资增加幅度大一些、施工量一时多一些，这是被长期压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求与上世纪90年代初期相比，已不是一个档次。岛外人奔向健康岛购房与当年投资投机炒作不能同日而语，当前的购房热有其独特性。

    针对"海南房地产存在泡沫现象"的说法，海南房产协会秘书长陈武予以否定。陈武认为，海南房地产目前发展稳定，形势乐观。他说："判断房地产是否存在泡沫现象，要从两个方面考虑：一个是价格。商品房价格是否背离实际价值是判断有否泡沫隐患的直观表现。2004年，海南商品房平均每平方米价格为2400多元，但相对于北京、上海、杭州、南京、广州的房价，海南价格最低。而1993年海南商品房价为2924元，高于当年全国均价一倍多，为全国最高，背离了实际价值，形成了"低收入"与"高价房"的尖锐矛盾。所以，不能说目前存在着像1993年那样的房地产泡沫；二是供求结构。海南房地产市场95％是住宅房，其中，中高档占的比重少，价格偏高一些也在情理之中。至于海南房地产是否存在过热的问题，海南省曾组织专门小组对房地产市场进行了调查研究，他们也都认为，海南商品房开发结构合理，价格基本平稳，市场产销两旺。随着停缓建工程复工建设力度加大，商品房在建面积略为偏大，但年销售面积自2000年以来平均大于竣工面积，总体上海南房地产市场是健康的。"

    也有的人士从分析海南房地产投资在社会固定资产投资总额中所占的比例和资金来源的构成上来否决"泡沫论" 假说的成立。他们认为，房地产投资占全社会固定资产的20％左右为正常值。海南上次之所以会出现房地产泡沫，是因为1 991年至1995年房地产投资远远大于了这个比率。而海南自2000年至2005年皆低于20％，自然也就不会有什么问题了。从房地产资金的来源上看，海南目前开发商的自筹资金比例较高。据海南省统计局统计，2004年海南房地产5 5.99亿的投资中，国内贷款占9.5％，利用外资占1.4％，其它资金占38.4％，自筹资金占了50.7％。而且预收款中有相当部分是购房者按揭贷款，银行的风险是分散的，这与上世纪90年代初期开发商主要靠银行贷款和非银行金融机构融资、参与投机性炒作的情况大不相同。

    综上所述，我们可以得出结论：2006年海南房地产出现泡沫的机率将会很小。

    是不是海南的房地产就可以高枕无忧了呢？当然不是。业内人士指出，目前，海南的房地产也存在着一定的不稳定因素。比如，集中开工的面积还比较大，对开发需求市场产生很大的压力；有的黄金地段的项目上马过急，建筑档次不高，可能浪费资源；有些开发商手中的存量不少，如果都赶一班车来开发，会造成不良后果；各开发商建设规模小、名牌少，重复建设的现象值得注意。上述问题已引起海南省委、省政府的高度重视。为保障房地产继续快速、健康发展，防止房地产大起大落，海南省专门召开了全省房地产建设会议，分析了海南房地产面临的形势，研究制定了适度调控房地产市场的措施，决定科学编制海南省及海口市、三亚市房地产业及住宅建设发展中长期规划和建设规划，培育和规范市场行为，提高房地产开发企业准入门槛，鼓励企业重组做大。同时决定，在海口、三亚建立房地产市场预警预报机制，及时掌握市场动向，加强对房地产市场监控。海口市也召开了经济工作会议，重点研究了房地产工作，会议决定从2005年起，海口的沿海一线地不再搞商品房开发。今年海口市将加大对房地产业的调控力度，强化对房地产市场土地的管理，整合土地资源，完善招拍挂制度，制定房地产市场用地的商务条件和技术条件，提高房地产开发项目的审批门槛，优化用地结构，使海口市的房地产由粗放式向集约化、精品化、生态化的发展模式转变。这说明，面对房地产新一轮"火"、"热"的局面，海南各级政府的头脑是清醒的，他们已有了规避风险的思想准备和技术准备。因此，我们完全有理由、有信心支持这样一种观点，即海南房地产于上世纪90年代所经历的泡沫悲剧不会重演。

    二、发展有空间在2004年召开的"泛珠三角区域合作与发展论坛"会议上，海南省省长卫留成对海南的重点行业进行了点评，并首次将房地产业同旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业并列为海南六大最具潜力的项目。他表示要把海南建成泛珠三角区域周边地区的后花园和理想的第二居住地，以吸引更多的国际国内游客到海南观光旅游、休闲度假、购房置业。这不但表明海南已结束谈房色变的泡沫经济时代，而且也表明卫省长对海南未来的房地产抱有信心并寄予厚望。

    那么，2006年的海南房地产到底还有多大的发展空间呢？

    1、房价上涨的趋势不会停滞。著名经济学家、国家发改委中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建最近表示："保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京，还是南京，房价还要涨三倍；大胆地说，10年房价要涨 5倍以上。"他认为，中国的房价再度上扬是有理由的！中国的人均土地不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4-5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4-5倍，这说明房价贵得合理。目前，中国的人均GDP是1000美元，其它国家人均G DP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。所以，房价不仅要涨，还要猛涨！

    海南的房价低于全国水平的2-3倍，当然会跟着水涨船高

    海南省建设厅厅长、党组书记夏恩恕认为，海南房地产前景应该是不错的，三至五年内房地产价格将呈逐渐攀升的趋势。从投资角度讲，海南房地产物美价廉，到海南投资房地产应该会赚钱。

    2、"健康岛"品牌仍将是吸引众多投资的"杀手锏"。海南岛被誉为"东方的夏威夷"，具有得天独厚的生态资源，其美丽的热带自然风光、温和的气候、清新的空气，全国无可比拟，阳光沙滩、椰风海韵成了她的代名词。在2003 年SARS肆虐时，海南岛没有发生一例非典，使其更是赢得了"健康岛"的美誉。品牌产生效应，"健康岛"的品牌为海南的房地产业带来了滚滚的财源。

    海南置地公司总经理说："我当初选择在海南投资，就是为海南的生态而来的。我把置地花园建在有"十里椰梦长廊"之称的滨海大道旁，主要是看中了这里的环境。"

    海口美视五月花国际高尔夫球会馆常务副总经理余罗桥表示："我们在海南的15亿人民币的投资(包括房地产 )也是冲着海南’健康岛’的品牌和’椰风海韵’的景致而来的。"

    "健康岛"必将吸引越来越多的房地产商来海南投资。

    3、旅游房地产为海南房地产注入新的活力。海南省建设厅有关人士强调，2005年海南将注重发展旅游房地产工程，逐步把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和第二居住地。

    据统计，近5年来，海南接待的游客以每年平均9.7％的速度递增，2004年达到1400多万人次。其中不少游客在观赏体验了海南的优美环境带来的心灵上的愉悦后，作出了在海南购房或为父母购房安度晚年的选择。上海及其辐射的江浙地区近两年来已成为海南房地产举足轻重的客源地。房地产行业协会的粗略统计显示，来自上述地区的业主已占海南异地置业的半数以上，这一比例在三亚市更是高达70％左右。房地产商建造的候鸟式"度假房"、落叶归根的"养老房"，包括一些"华北村"、"西北村"、"东北村"、"江浙村"正在成为海南房地产的新亮点。

    4、旧城区改造将会进一步拉动海南的房地产。2005年，海口、三亚等房地产重点开发城市，迎来了新一轮的城市建设高潮，一批旧城区将进行拆迁、改建，这些采取货币拆迁的工程必然使拆迁户进入房地产交易市场，增加总体的购房需求。

    5、二手房市场支持海南房地产的发展。10年前的房地产泡沫曾使海南房地产开发遭受重创，但也意外催生了海南的二手房市场。经过10年的发展，海南已经形成了一个比较成熟、稳定的二手房租赁、交易市场。

    2005年是中央给海南处置积压房地产下的最后期限，海南剩余的20％的积压房地产任务在2005年底基本完成，这些剩余房地产的处置工作带动了海南二手房市场的进一步活跃，进而带动整个海南房地产业的发展。