———聚焦深物业股权分置改革

　　辉煌 已成追忆

　　作为中国证券市场最早一批上市公司的深物业:，其在改革开放中的声誉在相当长时间内可以说是如日中天，其开发53层的深圳国贸大厦缔造的“三天一层楼”成为改革开放中“深圳速度”的代名词，深物业也因此而声名鹊起。遗憾的是，地产业的先行优势，并未转化为深物业持续发展之源动力。自1992年上市以来，深物业没能获得全球发展最快的新兴证券市场对上市公司带来的借力效应，更未能充分享受到中国经济持续发展所产生的巨大推动力，反而出现每股净资产低于面值，公司A、B股也同时于2000年5月8日被深圳证券交易所实施特别处理，成为 “ST”一族。

　　笼罩在ST阴影下的深物业，背负着沉重的发展包袱，卧薪尝胆、立志图新成为2000-2004年深物业主旋律，公司上下为此而作出了很大的努力，2004年明显出现改善的现象，2005年3月8日起摘掉“ST”帽子。但是，在深物业立志图新的背后，发展隐忧依然存在，这体现在：公司的现金流不足，土地储备越来越少，历史留下来的应收帐款依然很大，公司项目的持续开发难以为继。

　　深物业未能借“深圳速度”保持在国内地产业的先行优势，是深物业的遗憾，也是国内地产业、投资者的遗憾。但新股东入主之后的深物业，利用深物业持续发展的部分尚存基础，以及收购方的优势资源，克服发展中的隐忧，是深物业、也是投资者不再遗憾的关键。

　　新股东 大实力

　　2004年2月6日，深圳市政府召开“市属国企改革与发展工作会议”，深物业成为国有资本政策性退出的上市公司。其后，多家收购方与市政府、与深物业的原控股股东进行多轮并购谈判，最后香港上市地产公司九龙建业通过其绝对控股（持股85%）的附属公司卓见投资有限公司，承接深圳市建设投资控股公司、深圳市投资管理公司所持股份，成为深物业的新东家。这一并购案在2005年7月22日获国务院国资委正式批复，12月2日也获商务部正式的批复。由此成为国内首家真正意义上的外资收购国有上市公司控股权的典型成功案例。

　　九龙建业收购深物业，还是政府主导下进行国有资产战略性调整的成功案例。九龙建业在此次并购案中的最后胜出，不仅源于粤港澳经济圈一体化发展的政策意义；政府对九龙建业的信心仍是关键，这体现在对九龙建业实力的首肯，也是对其在并购、在地产业的丰富成功经验的肯定。当然，九龙建业作为有“澳门李嘉诚”之称的柯为湘系公司的核心企业，估计也为九龙建业成功并购深物业增色不少。

　　就资产实业而言，作为卓见投资的实际控制人的香港著名上市地产公司九龙建业（保利达集团成员），实力雄厚，战绩彪炳，目前总资产达80亿港元，净资产达到43.98亿港元（源于公司2005年中期报表）。九龙建业的总资产规模是深物业的4倍，按净资产规模则相当于6.5个深物业。目前，公司的业务领域已涵盖地产投资、金融服务、物业管理、财资管理、品牌零售及分销等。

　　更为重要的是，实施并购并成功运作并购对象，是九龙建业核心竞争力之一。从保利达控股近年收购九龙建业和保利达资产控股的绝对控股权之后，并购双方成功实现相容并有效发挥共效，重组之后的这两家公司股价走势已反映出投资者对专业管理、成功的投资与并购经验的充分认可。

　　九龙建业的竞争优势，也越来越得到各界的认同。据香港大公报2005年10月21日报导，《福布斯》杂志公布亚洲200家最佳中小企排名榜（年收入10亿美元以下），九龙建业、德丰地产、美联物业等22家香港公司上榜，大陆有青岛啤酒等少数几家企业上榜，从评价指标上反映出《福布斯》对这批企业的成长性、盈利能力及成长潜力的认同。

　　九龙建业的具有规范运作、高透明度及国际管理水准，也广泛赢得市场盛誉，目前50多家国际性基金和机构投资者为其股东；正是由于雄厚的业务基础、规范运作、高透明度及国际管理水准，公司也因此在国际市场具有强大的融资能力，在银行界也有着非常良好的信誉。

　　关注股改方案 更要关注后股改

　　深物业在于2005年12月12日刊登了股权分置改革说明书，标志着公司股权分置改革正式、全面启动。在此次股改方案的对价安排中，“流通股股东每持有10股将获得3股的股份”。12月21日发布对股改方案的修改公告,承诺自非流通股股份获得流通权之日起三年内,卓见投资在深物业每年的年度股东大会上依据相关规定履行程序提出分红议案,并保证在股东大会表决时对该议案投赞成票,分红不低于当年净利润中可供分配的30%。

　　这一送股对价方案的得出，以合理市盈率法作为测算理论基础，因未考虑股权分置改革完成后，新股东对深物业的重组举措所带来的业绩提升，理论上讲对深物业的估值应属偏低。以单一送股方式作为股权分置对价来讲，“10送3”的获送比例还是高过其他地产类公司的平均水平。

　　新股东对深物业的注资承诺、重组承诺，会大大提升深物业的公司价值和投资价值。后面的追加承诺更勾画了深物业未来注重回报的国际化理念。九龙建业将深物业作为其大陆业务平台的战略定位，以及将其庞大的土地储备采用合适的方式注入深物业的预期，更令人振奋。据相关信息，保利达集团在大陆珠三角地区、长三角地区这两大经济中心的土地储备已超过100万平方米，足够未来5年深物业的项目发展需求，这是目前资金紧张、隐患尚存的深物业持续发展的信心保证，也是国内相当多地产类上市公司所不具有的竞争优势。

　　九龙建业将深物业视为拓展国内市场的业务平台，这种战略定位使九龙建业减持深物业的动机非常弱。九龙建业反而将此次股权分置改革视为进一步完善深物业治理结构、提升管治水平的机会。更重要的是，尽快启动并完成深物业的股权分置改革，将消除影响公司持续发展的政策性不确定因素，届时预期九龙建业将有可能采取更为迅捷、更为有效的策略，注入不低于5亿的庞大资金、不低于5亿的项目，深物业的发展隐患将彻底解决。借助九龙建业的国际化与市场化的成功运作经验，深物业有望重塑地产雄风、再创地产奇迹。股改产生新动机，股改孕育新希望，股改之后深物业腾飞在即。

(责任编辑：郭玉明)