府宏观调控下的2005年即将结束，盘点2005，聂梅生会长认为在：住房持有率问题、房地产金融问题、房地产的产业链问题和房地产商会更名这四个问题上是想清楚了并着力去推进的。她认为今年最遗憾的事情是中国的房地产企业受到了太多打击。对于今明两年的政策总结她认为是：有破有立，即2005"破"，2006"立"。

    经过政府对房地产2005年的宏观调控，盘点2005年我们在哪些方面是想明白了，同时又去做了的事情，以便理清思路明确方向应该是值得的。

    第一件事情就是对我国居民住房持有率所提出的问题。

    现在看起来是及时的，也是为业界所认可的。我国居民的住房持有率是全世界最高的。在此以前，普遍将"居者有其屋"理解为"居者拥其屋"，将"人人享有适当的住房"演绎成"人人持有适当的住房"，以至于将千千万万的住房大军赶到购房市场，形成房价增速过猛实际上是与过去若干年中的政策导向有关，这件事情引起了业界的很多争论，我查了"十五"规划，在"十五"规划中有关房地产改革和发展目标是："基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅"。"十五"的末期，也就是2005年就要基本实现每户拥有一套住宅，那就是基本上每一户都持有，是争取100％持有率的概念。我认为这个提法一定要改过来，否则"十一五"期间房地产的发展就没办法可持续，现在已经得到很多方面的认可。今后解决住房问题要从单一的瞄准房地产一级市场到一级、二级并重；从依靠单一的购房市场到租售并举，尤其是尚不具备购房条件的居民要更多的依靠租房来解决，这是业界对整个房地产市场的一个认知过程。同时，对现有房地产政策的进一步研究，对住房体制改革的反思都会引发对现有的经济适用房政策、廉租房政策的调整甚至改革，这就是"否定之否定"，"改革之改革"。在此基础上，商会在2005年就廉租房政策、金融政策等给中央提出了五次建议，得到了业界的支持和政府的重视。

    第二件事情是关于房地产金融。

    实际上中国只有房地产信贷，没有真正意义上的房地产金融，原因是金融体制改革落后于房改大约七年，因此，以往的房地产融资手段只有银行信贷一条路，这次宏观调控中出台的金融方面的政策正说明了以往在这方面政策的缺位，房价的高低无疑与金融政策是密切相关的，在房地产金融体制不健全的情况下又如何能稳定房价？但是，如何起动房地产金融，首先要解决一个误区，中国的地产商以往把房子都卖掉，自己不持有物业，因此融资主要是靠银行提供个人贷款和开发贷款这种间接融资手段，而发达国家的房地产金融是在整个产业链上提供融资平台，这其中直接融资占有重要地位。比如房地产信托基金，如果你自己没有物业，也就不能形成由经营物业所形成的现金流，这就导致中国的房地产只着重经营增量市场（新建房的销售），而把对巨大的存量市场的经营边缘化了，以至于没有大的机构持有房地产物业，这是一个很大的误区。今年宏观调控到三季度的时候，我基本上就不说房价的事了，我觉得对房地产金融这一块一定要重新认识，我国优良的房地产物业不能都卖给趁虚而入的海外资本。房地产有几个功能，一个是使用功能，一个是投资功能，还有一个是经营功能，在现阶段经营功能已经被大大地弱化了，其实不动产有很强的经营功能，所以要培养持有物业，经营物业的机构而不仅仅是个人。房地产金融中大家都说的REITS就是针对这一块的融资手段，现在已经为大家所认知了。这件事我们想通了，通过房地产商会这个平台去推动，我们一定会为房地产金融作些事情。

    第三件事情是关于房地产的产业链问题。

    针对土地开发的开发商和针对建造的房屋营造商以及针对长期物业经营的机构投资商在产业链上应当是各司其职的。

    未来中国房地产业需要专业化细分，不细分的话整个产业是拖拖拉拉地互相牵制谁都不能提高，谁都跑不快，全部工作都由开发商来负责是行不通的。目前情况是一方面存在卖不出去房形成空置，另一方面又存在"暴利"问题，在产业链上需要把利润重新合理分配，这样才能促使产业按照专业化长期发展。道理是明白了，但是找到论据来说服自己是到今年10月份的时候，我们组织发布REICO三季度报告，当时与银监会的官员有一个对话，他一句话把我点醒了，说的是虽然现在房地产中有很大的利润，但是银行并没有在其中获得，我们实际上是为房地产背了风险，而没有分享利润（因为房贷利息一直不高，4%-6%的利率）。这话当时我也觉得不能同意，认为银行业和房地产业各有各的范围，各有各的利润，但过后想一想，在宏观调控之后，海外的金融机购趁虚进入中国，针对资本饥渴的中国房地产项目所提出的投资回报率恐怕都在两位数吧！

    中国的银行业也正进行商业化、市场化、国际化改革，2006年底正是一个大限，与海外的银行、金融机构的竞争是指日可待了，中国的商业银行必然会在房地产业务上寻求合理回报。再者说，如果没有一定的吸引力，中国的房地产直接融资从何而来？没有合理的回报谁会进入直接融资市场？尤其是看看被中国的股市所套牢了的浩浩荡荡的股民大军，对于直接融资工具必须格外的精心。这些问题说明了房地产利润分配须要重新分布，在产业链上不能要损就全部损，要荣就这一家荣，这样别人就不跟你玩了。现在靠预付款和施工单位垫资已达到50％左右的资金了。利润分布的不均衡，最终会形成资本转移，影响的是产业的长期发展。

    第四件事就是住宅商会更名叫房地产商会。

    今年做的比较成功的第四件事就是为适应长期的发展和与国际接轨，住宅商会更名叫房地产商会，以便今后进一步回归不动产的金融属性和租售并举属性，目前在中国这两种属性相对缺位。

    2005年比较遗憾的事情之一

    遗憾总是有的，2005年比较遗憾的事情之一是中国的房地产企业在今年受到了太多打击，企业是经济的细胞，在中国房地产市场只有短短20年历史的情况下，不要把所有的罪过都算到开发商身上，尤其是能够在中国房地产界挺身说话的，不管说的中听不中听（比如像任志强），为数并不多，应该给予公正对待，像南方一些企业家不爱说话，他们只是闷着头挣自己的钱。最近说的比较多的是房地产品牌企业的暴利问题，有些媒体把一些话放大扭曲是很不负责任的，我认为"一个品牌企业肯定不是亏损企业，一个亏损企业就不可能是品牌企业"大概不会错吧！还有一句话，"掏得起钱的人才会买商品房"这句话也对吧！包括报道也常常放大扭曲原作，例如REICO报告中关于中低收入住房面积问题的结论原意是"中低收入家庭和高收入家庭在住房相对面积上的差距要小于其收入相对水平上的差距"也曾被歪曲成"中低收入住房好于高收入家庭住房"。媒体需要负起责任，因为媒体会影响大众，会影响政府，同时也会把企业推到一个不利的局面，有的媒体有意无意的做一些推波助澜的事情，形成信息很不对称，对房地产开发企业和政府的相互配合没有起到好作用，如果大家都对传媒说假话、空话恐怕社会也不会和谐。

    2005的"破"与 2006的"立"

    中央领导在经济工作会议上对于房地产业说的非常明确。2005年出台的"组合拳"已经把要"破"的几乎都打到了，中国的房地产把一些不健康的因素去掉，经过这一段时间，中央政府、地方政府、房地产企业都受到了一次洗礼，这是"破"，那接下来应该是"立"了。"破"、"立"都是宏观调控，红灯、黄灯、绿灯都是宏观调控。现在不是说已经开绿灯了，但起码在闪黄灯了，新的政策正在准备，例如：支持村镇发展的土地政策，对低收入住房的政策调整，准备多年的抵押贷款证券化的实施，房地产信托基金和产业基金政策的准备和调研等都是在2005年宏观调控之后属于"立"的举措，你就冲这个方向走没错。