目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了

    2006:房价将稳中走低

    CIEN首席记者仲莱 北京报道

    12月11日，热闹了4天的军博房交会和国贸冬季房展落下了帷幕。两个房展会的意向交易额加在一起，也只比9月份举行的国贸秋季房展多了两成。与热气腾腾的房价上涨相比，北京这个冬天的房地产市场有点冷。

    而且，从泡沫、高空置率以及中央的调控、还有消费者的承受能力等各个方面来看，如果开发商一意孤行，这个寒冷的“冬季”将很难走向春天。

    消费走向理性

    毫无疑问，2005年的房市是最热闹的一年。在开发商言出必涨的宣扬中，很多学者、官员以及平民也加入到这场争论之中。从涨与不涨的讨论中，最终过渡到年底的讨论基调：房价合理与不合理问题。

    这其中当以任志强为代表的房地产开发商和以易宪容为代表的学者之间的多次对话，显得尤为精彩也尤为引人注目。

    简而言之，以任志强为代表的房地产开发商认为房地产因为其投入大、风险高，这个行业就应该暴利，而且当前的房价是合理的，房价下跌是不可能的；以易宪容为代表的学者则认为当前的房价已经远远超过了百姓的消费承受能力，由于中国当前的体制问题，供需关系并不能反映房价是合理的。

    抛开他们的争论不管，消费者实际消费也许就成了双方争论正确的硬道理。

    中国人民银行12月12日公布的4季度城镇储户问卷调查结果显示，城镇居民消费意愿减弱，居民购买住房的意愿回落。

    受房地产宏观调控政策影响，近期中国房地产市场出现一些新变化，部分城市房价涨幅趋缓，上海甚至还有所下跌，房地产市场观望气氛较浓厚，居民购房意愿不高。

    从央行调查的7个大城市看，未来三个月打算购买住房的居民人数占比，武汉较上季降低5.5个百分点，下降最多；北京一改前两个季度的上升趋势，较上季降低2个百分点，上海虽较上季回升3.7个百分点，但仍处一年多来的低水平。

    易宪容告诉CIEN记者，就目前房地产市场来说，它一个信息严重不对称、利益严重不均衡、垄断及广大民众必需的市场。加上住房既可消费也可投资，其市场更是复杂性了。在这样的市场中，以市场的供求关系根本无法来断定其房价的合理性，信息优势者及利益持有者完全可以利用其优势来掠夺弱势者的利益，完全可能通过种种欺诈的方式来达成其交易。当一方利益轻易地被另一方掠夺时，当交易中买卖双方的利益严重不均衡时，那么，这个市场价格也就没有什么合理性可言。

    故而，有人评价，在这场关于房价的争论中，道理是越辩越明，消费者也开始理性起来。

    开发商自欺欺人

    “房地产市场的‘暴利’早就是不争之事实，无论房地产开发商说不说出来，无论房地产开发商如何叫嚣都是如此。而且房地产的暴利大家都知道原因何在，大家都知道是土地垄断、要素非市场化之结果。”易宪容告诉记者，“虽然大家都知道房地产是暴利，也知道其原因，社会大众也在对房地产暴利口诛笔伐，可为什么房地产的暴利就是不能够得到纠正呢？正如有房地产开发商所言，品牌就是暴利，房地产都在打造品牌，那当然房地产也可暴利了。”

    但是来自开发商的观点却是，土地成本加大了房屋的成本，所以才导致房价居高不下。对此，潘石屹是这样驳斥易宪容的：国土资源部要求从2002年7月1日开始，所有经营性的土地都要实施公开的“招拍挂”，中间有一些反复，有一段不完全规范的过渡期。从2004年8月31日之后中国再也没有协议出让的土地，更没有行政划分的土地去做房地产开发。所以从土地市场来看，中国的房地产是一个完全自由竞争的市场，靠政府的关系、靠政府的背景获得土地已经是过去的事了。从商品房开发情况来看，北京注册有4000多家房地产公司，活跃的、每年有项目开发的也有一两千家，这是一个完全自由竞争的市场。任何一家房地产公司在市场中占有的份额都不会超过5%。所以目前的房地产市场绝对不会是一个非竞争的垄断市场。

    也就是说，中国房地产市场完全是按照市场经济规则运行的，当然房价也就是合理的，不存在暴利。但房屋的高空置率似乎又让这种合理的说法找不到合理的根据。

    国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达到2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

    易宪容表示，我国空置率已经到了危险的边缘。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

    由此看来，在如此高的空置率的现实下，开发商的鼓吹只是一相情愿。