两个1000万”土地大力推出，经营性住宅用地严格控制构成了今年上海土地市场的主题，这样的土地政策对于上海房价的调整起到了相当积极的作用。上海土地学会会长、前房地资源局副局长殷国元，他对于目前土地市场的现状以及未来的调控主题给出了判断。

    今年调控初现成效

    殷国元表示，今年土地供应有几大特点。

    首先，加大中低价房以及配套商品房土地供应。针对上海房价上涨过快的现实，今年政府土地工作重点放在解决普通老百姓住房问题上。主要做法在于保证配套商品房以及中低价房的土地供应，通过限地价、限房价、限供应对象的供应方式解决老百姓动迁住房问题。

    其次，严格控制经营性住宅用地。由于从今年5月份起，上海房价开始出现明显下降，考虑到目前市场上已经出让的土地总量较大，政府对于新增商品房的土地供应进行严格控制，以期稳定房产价格。而对于商业以及办公用地，由于世博将近，商业用地需求量比较大，因此，今年推出的大量土地将被用于商业设施建设。今年出让的经营性土地完全通过挂牌形式出让，显示上海市场化程度越来越高。

    通过一系列动作，这轮宏观调控基本达到目的，上海房产价格逐步回归理性。上海最近每年的土地供应量都在2000~2500公顷左右，基本能够满足市场平稳的、正常的住房需求。

    今年土地出让第三个特点是，大型地块基本都被外资开发商获得。殷国元表示，这是由于国内企业对未来上海房地产市场形势判断较为保守，而一些国际企业由于经历长期市场历练对于未来走势有更准确的判断。

    殷国元指出，虽然目前房价有所调控，但从长远来看，土地价格下跌的可能性并不大。目前，上海市中心存量土地一共只有3000公顷左右，其中包括批而未用的1000多公顷，以及可开发的建设用地不到2000公顷，土地供应量的有限性使得上海土地市场依然有着巨大的升值潜力。

    明年上半年或有商品住宅用地面世

    殷国元表示，按照调控节奏，明年上半年相信将会开始陆续有商品住宅用地面世。

    目前上海土地基本集中在几大新城项目，包括郊区的一城九镇以及临港新城和江湾新城等。其中临港新城规划人口80万，是一个相当庞大的造城项目，殷国元表示，这个项目实际上是配合洋山深水港建设所进行的配套建设，由于远离市中心，未来供应基本提供给当地以及引进工作的人群，对市区住宅供应没有太大影响。

    殷国元比较看好的是另一个位于市区的新城项目，江湾新城。作为市中心最大一块处女地，新江湾城从1996年就开始进行严格规划，到最近几年正式对外供地，依托周边大学的文化以及五角场的商业氛围，这一地块的发展潜力非常巨大。殷国元表示，目前上海明确规划的城市副中心只有徐家汇和五角场两个，依照成长潜力而言，未来的五角场地区很有可能成为另一个徐家汇。而目前这一地区的房地产价格与徐家汇相差甚远，这使得该地区土地以及房产的价格有相当大的上涨空间。对于地产开发商而言，可以考虑将这一地区土地作为储备。

    明年继续加强调控

    殷国元表示，未来土地方面将会继续调控，把好闸门，提高调控有效性，以及针对性解决土地对于房价影响的时差问题，加强前期预测，建立预警机制。

    与此同时，对于不同类型土地使用不同的调控手段。其中，配套商品房推地速度放慢，数量减少。殷国元指出，按照今年推出的配套商品房用地量，可以满足1~2年供应需求。而对于普通商品房而言，其供应标准应尽早出台，同时在前期做好规划，根据总量来实际安排解决中低收入家庭住房问题。

    殷国元建议，对于无法自己买房的低收入家庭，政府可以考虑在市中心地区利用部分不规则政府规划用地见缝插针式地建设廉租房，这类住房区别于商品住房，高密度、低档次，面积大小在40平方米左右。

    殷国元同时透露，明年土地工作重心包括两个部分：一是加强新农村建设，即加强农村土地综合治理，农村水、林、田、路、乡、村进行重新规划，对农民宅基地置换，集体建设用地流转。二是集约利用土地，盘活存量，保护资源，严格审核土地审批项目。