不足一年时间，南京市河西区众多楼盘降价幅度超过30％，几乎可与上海新推楼盘的降幅相比。

    河西区亦因此被视为2005年南京楼市变动的焦点。

    2005年总体来看，南京房价依然在盘整中上涨，降价风潮并未如上海楼市般大行其道，但定价偏高、供应量大的河西区楼市还是遭遇了近年来少有的“熊市”，集中表现在价格未调整时，成交量急剧下降；开发商借降价刺激成交颇有成效。伴随河西房价的“跳水”，这一区域的房价已越来越接近两年前的水平。

    统计资料显示，2005年有大量新盘集中上市的河西区域，房价连降几级台阶，年初的最高价上冲8000元/平方米、均价7000元/平方米以上，经历房产新政后的成交均价是6000元/平方米；到后来，标志性项目降价至5400元/平方米，2005年年底更是降到了起售价4344元/平方米的地步，成交均价只有4800元。

    降价缘于巨量供应

    目前南京商品房日均成交量在200套左右，而中低价房的成交量持续走高。价格调整的背后是供求关系的失衡。

    网上房地产数据显示，南京待售商品房总量是624.4万平方米，其中河西区有187.2万平方米，江宁区104.6万平方米，江北区137.4万平方米。按目前成交速度而言，需要15个月才能消化，而河西区的销售压力最大。

    来自南京网上房地产研究机构的报告称，目前河西的供需比已经达到1.5：1，该板块尚有187.2万平方米已上市商品房待售。以现有的河西楼盘存量房源和消化速度，当前的存量需要20个月才能消化，并且是在不考虑新增供应量的前提下。这意味着，这个年关对于河西的众多开发商来说日子并不好过。加上今年新增的上市房源，河西商品房销售的形势十分严峻。

    对开发商心理打击较大的是，9、10月份并未出现销售旺季。以奥体板块的某楼盘为例，网上房地产显示，该楼盘纳入网上销售系统的房源总量为366套，其中9月至11月的成交量分别只有9套、3套和10套。

    在市场大势面前，“摒牢”、“价格联盟”都是脆弱的。银行在考虑自身风险的角度下，亦很难提供支援，甚至会在关键时刻退缩，而不会“雪中送炭”。楼市供需双方僵持一段时间之后，河西区率先松动。至2005年年底，河西楼盘降价风潮愈演愈烈。

    降价促销花样翻新

    在严峻的形势面前，各种促销手段的推陈出新则是应有之义。

    某楼盘一举将房价下调700元/平方米；一家位于奥体中心东侧的楼盘也抛出200套起售价4344元/平方米的“低价房源”，而之前网上公示的则是5310元；欧洲城的特价房源均价则定在每平方米4670元。来自南京有关部门的消息称，河西北部临近宝船公园某楼盘日前悄悄拿出几十套房源，以低于定价500元～1000元的价格出手，并称降价目的是借此回笼资金以支付工程款、偿付民工工资。

    年关难过，开发商看淡前景、心中无底，借促销抢跑、加大回款力度的心态毕露。位于河西CBD商务区的某新开楼盘，首批推出的精装修小户型起售单价5280元，比过去此类房源单价低了1000元，减去精装修标准，实际毛坯房价格只有4000元/平方米，此举更是令业界大跌眼镜，被认为可能是整个南京楼市大规模降价的导火索。

    圣诞节期间，某楼盘推出电梯洋房，开发商表示，由于推盘时间恰逢公司成立四周年，买家将有机会获赠宝马汽车！而另一些开发商也纷纷准备了“圣诞大礼包”。明促销暗降价的新花样层出不穷。

    随着价格调整，开发商和购房者的博弈还在继续。有观点认为，目前房价已达到心理价位，应果断入市。也有观点认为河西楼盘新房供应量巨大，不愁开发商不推出更优惠的措施，决定继续保持观望态度。

    南京一位分析人士认为，如果河西的开发商定价回归理性，房价降幅到位，得到多数购房者的认可，不排除河西区会出现热销局面，河西新城的人气也有望回暖。

    “成本清单”搅动楼市

    随着价格的明显调整，不同心理价位的购房者表现出不同的反应，有的“解封”入市，有的依然保持观望。但价格盘整态势下楼市出现的另一个变化是，开发商与购房者的博弈进入了新的层次。

    日前，在“南京自建房网”，河西部分楼盘的“成本清单”被公开，令开发商颇为尴尬，也引起了购房者的广泛关注(见本报12月26日1版)。

    这份清单列出了河西二十个品牌楼盘的成本，包括万科金色家园、万科光明城市、顺驰滨江奥城、中海塞纳丽舍等。楼盘成本除地价成本外，还包括土建和安装成本、配套建设费用、开发商的运营成本。清单显示，河西地价成本最低的仅有419元/平方米，最高才3912元/平方米。

    南京自建房网发起人邵角表示，公布成本与楼盘实际成本之间的误差不超过公布价的10%。河西所有楼盘的成本约在3500元～4500元/平方米；特价房的销售似乎已经逼近成本。

    以“成本清单”中公布的嘉业阳光城为例，住宅类均价为5397元／平方米，参照134.4万元／亩的土地出让价格，该项目的楼面地价达到了1500元／平方米，加上各项成本，估计每平米成本约4100元／平方米。而类似地域内的特价房已经调整到4344元／平方米。

    无利可图的开发商对于购房者来说是福是祸？目前恐很难定论。