尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,同时房地产价格一度上涨也很快。国家针对不同时期房地产市场的情况曾多次实行宏观调控,2005年上半年,又出台了加强和调控、稳定住房价格的两个八项政策和措施。 至目前,这一次的宏观调控措施已出现明显成效,房价上涨幅度开始放慢。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价问题受到了普遍的关注,为了深入地了解房价对居民住房的影响,笔者根据山东现有历史统计数据,实证分析山东房地产市场现状和发展方向,通过解析山东房价和空置率、居民收入之间的关系,了解城镇居民对房价的承受能力,以期让社会各界从更多的侧面了解山东的房价问题。
一、住房制度改革和价格基础
(一)山东房地产价格水平变化
房改以后,居民住房从实物分配方式转为货币化,加大了居民拥有住房的自由度,房屋需求快速增加。此后,国家着力引导的住房消费,作为新的经济增长点,促进了山东房地产业的发展,房地产开发投资占GDP的比重逐年增加,1990年全省房地产开发投资占GDP的比重只有0.61%,到2004年上升到了4.94%,房地产开发投资猛增,促进和满足了居民住房的要求和标准,城市人口大量增加,使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动,使房地产价格水平发生了较大的变化。见下图：
房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性,但供求矛盾依然是决定价格的主要因素,而且房地产需求的无限性和房地产供给的有限性,决定了房地产价格受需求变化的影响更大。从主要的方面观察,山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面：
1、城市化进程加快。2004年山东城镇化率达到43.5%,比2000年扩大了5.3个百分点,新增城镇人口560万人,按当前平均居民水平测算,仅新增城镇人口需约建筑面积1.5亿平方米的住房,而同期山东商品住宅竣工面积只有0.75亿平方米,供求差距相差一倍。而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看,山东城镇化率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关,与房屋租赁价格指数的相关性较低(见下表)。这也说明,山东城镇化的迅速发展对住房(包括新建商品房、二手房)、办公楼、商业用房、其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加,从而拉动价格的上升。数据还表明,现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人口偏少的影响,房屋租赁市场需求不足,价格总水平低迷。表：2000-2004年山东城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关系数
指标 相关系数
房屋销售价格总指数 0.9725
商品房销售价格指数 0.9746
#住宅销售价格指数 0.9701
写字楼价格指数 0.7679
商业用房价格指数 0.9079
二手房价格指数 0.9415
房屋租赁价格指数 0.1583
土地交易价格指数 0.7828
2、供需比例扩大。1998-2004年山东商品房销售面积与当年竣工面积之比呈现逐年扩大趋势,大量的历年空置房屋被消化。1998-2004年山东商品房竣工面积累计增长303.01%,其中住宅累计增长312.23% ,而商品房销售面积累计增长505.41%,其中住宅累计增长511.74%。同期,商品房销售价格指数累计上升25.2%,其中住宅价格累计上升25.8%。数据表明,山东商品房销售面积增幅明显大于竣工面积增幅,居民住房需求逐年扩大,推动了商品房价格的上升。表：1998-2004年山东商品房供求与价格变化数据表
年份 商品房供求状况与价格指数 其中：住宅供求状况与价格指数
当年竣工房屋面积增幅% 商品房销售面积增幅% 商品房销售价格增幅% #住宅竣工面积（平方米） 其中住宅销售面积增幅% 住宅销售价格指数
1998年 24.56 39.76 100.5 55.37 59.22 101.0
1999年 42.28 26.09 100.9 23.34 13.53 101.0
2000年 1.76 22.48 101.4 1.18 19.82 101.8
2001年 21.10 30.13 104.0 21.18 32.60 104.5
2002年 26.75 20.85 105.2 21.70 19.66 105.4
2003年 22.80 32.77 107.0 27.44 35.27 107.4
2004年 -10.86 12.15 112.3 -14.31 10.09 112.9
1998-2004年累计增幅% 303.01 505.41 125.2 312.23 511.74 125.8
3、住房面积、质量和功能明显提高。截止到2004年,全省城镇居民人均住房使用面积已达到20.16平方米,二居室以上套房拥有率占85.12%,个人产权拥用率达91.88%。全省城镇居民住房拥有独用自来水的占91.81%,厕所浴室设备齐全的占59.52%,具有空调、暖气等取暖设备的占75.91%,使用管道煤气、液化石油气的占93.98%。显然,房屋的建筑面积,建筑质量,科技含量提高改善了居民的居住条件,同时建设成本增加也推动了房价提高。表：1997-2004年山东商品房销售及个人住宅购房情况数据表
年份 商品房销售面积（万平方米） #住宅销售面积（万平方米） 住宅比重% 个人住宅购房面积（万平方米） 个人购房面积占住宅销售面积的比重% 个人购房面积占商品房总面积的比重% 房屋销售价格指数%（以上年价格为100）
1997年 499.63 431.33 86.3 217.5 50.4 43.5
1998年 698.26 686.78 98.4 588.34 85.7 84.3 100.8
1999年 880.42 779.68 88.6 515.35 66.1 58.5 102.6
2000年 1078.37 934.2 86.6 765.2 81.9 71.0 102.6
2001年 1403.25 1238.75 88.3 1069.66 86.3 76.2 103.8
2002年 1695.84 1482.23 87.4 1369.15 92.4 80.7 105.5
2003年 2251.52 2005.03 89.1 1870.78 93.3 83.1 106.7
2004年 2525.17 2207.28 87.4 2136.11 96.8 84.6 111.5
(资料来源：《山东省固定资产投资和建筑业投资统计年鉴》1997-2004,2004年为年快报数)
4、城镇居民收入水平快速提高。2004年,山东城镇居民人均可支配收入达9437.8元,比上年增长12.4%,比1998年增加了4057.72元,增长75.42%,年均增长9.8%。
二、房价和房屋空置率、居民收入之间的关系
从居民住房的市场化进程分析,住房完全货币化的这些年,山东房屋供应能力是不断增强的,城镇居民收入不断增长,居民居住环境也得以前所未有的改善,房价也不断的提高。房改期间,每一次房改政策出台,国家在定价机制上都充分考虑了购房者的实际支付能力,考虑到了房价和工资收入的比例问题。住房分配制度货币化之后,政府在房价的具体管理方面逐渐弱化,而由市场进行调节,故房屋分配货币化以后的历史时期的房屋价格水平和居民的实际购房能力是否相匹配,保持怎样的房屋空置率才能使价格水平趋于平稳,事实上已成了一个全社会关注的问题。
(一)房屋价格与空置率、居民收入之间的关系
1、房价与空置率之间的关系
(1)显然,空置率是从供应的角度分析问题。通过山东1998-2004年商品房销售价格指数与商品房空置率变动趋势图看出,价格和空置率的发展呈反向变化,空置率越低价格越高,空置率越高则价格越低,反映了最基本的价值规律。1998年,山东商品房空置率为35.07%,2004年下降到15.04%,与此相反,商品房价格指数由1998年的同比上升0.5%扩大到2004年的同比上升12.3%。房屋价格对房屋的供应量而言,非常敏感。
(2)房价和空置率的相关关系
做房价与空置率二者的散点图,则表现出此消彼长的显著线性负相关关系,相关系数为0.9511。
1998-2004年山东商品房空置率(设为X)对商品房销售价格指数(设为Y)一元线性回归方程如下：
Y=19.96-0.61X (F=47.44)
(t=8.6)(t=6.8)
各项参数呈显著性,该模型充分有效。说明1998-2004年间,住房需求旺盛,商品房空置率下降,使得价格上升,当商品房空置率下降10%时,伴随着商品房销售价格上升6.1%。回归直线对样本数据的解释比例高达90.47%。
2、居民收入与房价的关系
房地产价格同时也受消费者(投资者)支付能力的影响,如果没有一定的支付能力,事实上也不会形成一定时期的价格,这里研究的显然不是个例。我们以历年山东城镇居民家庭实际住房建筑面积平均水平和商品房平均价格水平,分析全省、不同收入阶层以及不同城市城镇居民的收入与房价的关系。
(1)总体情况分析,1998年至2001年山东省房价与收入比基本稳定在相对合理的空间,基本没有超出世界银行从经济内涵分析得出的5：1的比例,与我国通常使用的6：1的比例差距更远。自2002年以后,这个比例数有扩大的趋势,特别是2004年与上年相比,差距更大,说明2004年山东省房屋的价格相比较居民收入而言,增长的有些快了。为了更清楚的说明一些问题,我们把数据继续上算到1991年,发现凡房价收入比较高的年份均属于经济相对过热的年份。数据很明显的显示,房价收入比更多受经济内涵的变化影响,也就是说,一个时期房屋价格的上升不仅仅是由于需求引起的。从另一个角度来说,房屋价格变化并没有完全考虑到居民是不是有足够的支付能力。详见图表：表：1991-2004年山东城镇居民房价收入比变化表
年份 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年
房价收入比 6.02 5.87 6.81 5.71 4.80 3.83 4.32
年份 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
房价收入比 4.18 4.03 4.02 3.87 5.26 5.28 5.81
(2)按照居民收入分组,计算2004年不同收入阶层的城镇居民房价收入比,我们可看到总体平均水平掩盖下的差距。表：2004年山东不同收入阶层的城镇居民的房价收入比对比表
按商品房平均价格购买现住房面积的住房房价收入比
按商品房平均价格购买现住房面积的住房房价收入比
全省平均 5.81
最低收入户10% 12.66
#更低5% 15.11
低收入户10% 9.40
较低收入户20% 7.94
中等收入户20% 6.25
较高收入户20% 5.03
高收入户10% 4.32
最高10% 3.24
#更高5% 2.77
从以上数据明显看出,占60%的中等收入以下的收入户房价收入比超出了6：1。也就是说这部分群体即使将家庭收入全部用于买房,也需要用6年以上的时间才能买到现有的住房,按照目前城镇居民用于购建房的支出比例计算的话,则花的时间将是几十年甚至更长。显然,这部分群体对当前房价的承受能力较弱,价格水平大大超出了这部分群体的支付能力。根据这个计算,其中的20%的低收入户和更低收入户,这部分收入群体是根本买不起房的。而对于40%的较高以上收入户而言,当前的房价应该是适中或还应该再高一些。而且其中20%的高收入住户在现有住房条件下扩大30-60平方米的住房面积承受能力依然较强。
(3)房价与收入比的地域性差别。对山东不同城市房价收入比的计算结果显示,近几年山东房价总水平上涨的动力主要来自沿海和周边城市。目前济南、青岛、烟台、威海、日照和德州等6个城市房价收入比明显偏高,超过6：1。这些城市的居民收入相比较而言在全省偏高,在这个前提下,房价收入比也高,可得出结论,沿海地区房价上涨得有些快了。从山东的情况分析,沿海地区房价快速上涨的驱动力主要来自客观的要素,包括外来购房需求和市场房价前景看涨的预期等等。其它城市房价虽然也普遍上涨,但与收入相比较,仍在3-6的合理区间之内。表：山东不同城市房价收入比
市县名称 按当前住宅平均价格购买现住房面积的住房房价收入比
济南 8.94
青岛 11.38
淄博 5.04
枣庄 3.94
东营 3.71
烟台 6.75
潍坊 5.20
济宁 4.41
泰安 5.51
威海 8.40
日照 7.35
莱芜 4.98
临沂 4.47
德州 7.06
滨州 3.65
菏泽 4.52
总体看,山东省房价收入比较为合理,但由于影响房地产价格的因素较多,房地产的区域性强,不同城市、不同收入阶层对房价的承受能力相差较大。
(4)房价与收入的相关关系
从1998-2004年数据看出,山东城镇居民人均可支配收入增长速度高于同期房屋销售价格的增长速度,这是房价上涨的基础。用全省城镇居民家庭可支配收入总额与商品房平均价格作相关分析,二者的相关系数为0.9588,呈高度正相关,全省城镇居民人均可支配收入增幅与房屋销售价格增幅相关系数为0.6452,其相关度也很高。由此也看出,房价上涨是有城镇居民的收入能力作支撑的。见以下图表：表：1998-2004年山东商品房价格与城镇居民收入数据表
年份 家庭可支配收入（元/户） 商品房平均价格（元/平方米） 人均可支配收入增幅（%） 房屋销售价格指数（以上年为100）
1998年 16893.45 1319.70 3.65 100.8
1999年 18123.96 1344.25 7.97 102.6
2000年 20118.91 1426.98 11.72 102.6
2001年 21729.30 1456.95 9.42 103.8
2002年 22995.79 1604.76 7.23 105.5
2003年 25031.73 1698.29 10.31 106.7
2004年 27841.51 2045.29 12.36 111.5
表：1998-2004年山东房价与城镇居民收入之间相关系数
家庭可支配收入总额（元/户） 商品房平均价格（元/平方米） 人均可支配收入增幅（%） 房屋销售价格指数（以上年为100）
家庭可支配收入（元/户） 1.0000
商品房平均价格（元/平方米） 0.9588 1.0000
人均可支配收入增幅（%） 0.6949 0.6214 1.0000
房屋销售价格指数（以上年为100） 0.9637 0.9907 0.6452 1.0000
分别做1998-2004年山东城镇居民人均可支配收入增幅与房屋销售价格指数、城镇居民家庭可支配收入总额与商品房平均价格散点图显示,收入额与房价呈完全拟合状态,呈高度线性相关。其方程式为：
Y=171.66+0.063474X F=56.9
(T=0.92) (T=7.54)
该方程总体检验充分有效,居民户均可支配收入总额X系数的T检验值明显大于2,等于7.54。即：当城镇居民户均可支配收入额提高100元时,支撑商品房价格每平方米上升6.3元,回归直线对样本数据的解释比例高达91.92%。
但是这个时期城镇居民收入在增长过程中波动较大,而房价则呈现稳步上升的局面,故按照增长幅度做城镇居民收入与房屋销售价格指数散点图,则会出现在某一时期收入与价格的涨幅差距较大时不完全拟合的现象,但线性关系比较明显。其方程式为：
Y=97.94+0.7645X F=3.56
(T=25.82)(T=1.89)
即,当城镇居民人均可支配收入提高10%时,房屋销售价格上升7.6%。T检验值约等于2,回归直线对样本数据的解释比例为41.63%。可看出房屋价格和居民收入的发展速度是不均衡的。
三、城镇居民改善住房条件的可能性分析
鉴于以上关系分析,进一步探讨城镇居民改善住房条件的可能性。截止到2004年,山东城镇居民个人私房拥有率已达到91.88%,这么高的拥有率主要缘于房改。城镇居民现有私房结构大体情况是,原有私房占6.44%,房改私房占76.29%,商品房占9.15%,全省另有6.25%租赁公房、私房,其它1.7%。从现在的这种住房结构,大力发展二手房市场就更加重要。在现有商品房空置率及城镇居民收入水平条件下,购买二手房改善住房条件将成为发展趋势,原有私房可以上市交易变现,从而可大大减轻居民的购房负担,为居民改善住房提供了可能。
从山东全省平均水平分析,城镇居民按照2004年现有住房面积水平,购买商品房的房价收入比为5.81：1,具有一定的购房承受能力。如果将现住房按市场价估计值变现,以旧换新购买同等面积的商品房,所需支付的房价与收入之比只有2.52：1,承受能力明显增强,为扩大住房面积提供了可能。据测算,总体分析目前山东城镇居民以旧换新,对购买比现有住房面积扩大50平方米以内的商品房有一定的承受能力。
分不同收入阶层看,不同的收入水平差距是非常大的,数据分析,约有20%的低收入户基本上没有能力购置新房,这一部分群体除了收入水平低以外,本身现住房面积也小、住房质量差,即是卖掉现有住房,以旧换新,也无力承担购买与现有住房同样面积的商品房。而相对于80%的绝大多数收入户来讲,以旧换新改善现有住房条件均有一定的承受能力。事实上,部分高收入群体的住房条件已比较好,甚至拥有两套以上住房,其购房的目的不仅仅是为了改善住房条件,而更多带有投资成份。表：山东城镇居民不同收入阶层以旧换新并扩大一定的住房面积的房价收入比
以旧换新购买现住房面积的商品房 以旧换新扩大住房10平方米 以旧换新扩大住房20平方米 以旧换新扩大住房30平方米 以旧换新扩大住房50平方米 以旧换新扩大住房70平方米 以旧换新扩大住房90平方米 以旧换新扩大住房110平方米 以旧换新扩大住房150平方米
全省平均 2.52 3.26 3.99 4.73 6.20 7.66 9.13 10.60 13.54
最低收入户10% 7.84 9.62 11.39 13.17 16.72 20.28 23.83 27.38 34.49
#更低5% 9.61 11.75 13.88 16.02 20.29 24.56 28.83 33.09 41.63
低收入户10% 5.46 6.73 7.99 9.25 11.78 14.30 16.83 19.36 24.41
较低收入户20% 3.92 4.95 5.97 7.00 9.05 11.10 13.15 15.21 19.31
中等收入户20% 2.84 3.65 4.45 5.26 6.87 8.48 10.09 11.70 14.92
较高收入户20% 1.87 2.49 3.12 3.74 4.99 6.24 7.50 8.75 11.25
高收入户10% 1.61 2.10 2.60 3.09 4.08 5.07 6.06 7.05 9.03
最高10% 0.61 0.98 1.35 1.71 2.45 3.18 3.92 4.65 6.12
#更高5% 0.45 0.76 1.08 1.39 2.02 2.65 3.28 3.91 5.16
根据全省17城市城镇居民居住情况分析,受人口密度影响,大城市和沿海城市都存在住房面积偏少的问题。2004年,全省16市(不包括聊城)人均住房使用面积青岛最少,只有15.45平方米/人,比全省平均水平低4.71平方米,另外沿海城市威海、烟台住房面积也较低,人均住房使用面积为15.73和18.73平方米,省会城市济南人均居住面积相对也较少,为18.80平方米/人。从山东省城镇居民的居住现状看,大城市、沿海城市居住条件相对较差,即使收入较高,受房屋供给及价格的影响,住房改善压力依然较大。济南、青岛2个大城市虽然收入较高,人均可支配收入过万元,由前面的计算我们得知,两地的房价相对收入来讲更高。因此,即使济南、青岛的居民以旧换新购买与现住房同样面积的商品房,房价与收入之比为5.27:1和6.15:1,扩大面积,改善住房条件压力较大,而其它中小城市相对压力则较小。表：山东不同城市居民以旧换新并扩大一定的住房面积的房价收入比
城市 现住房使用面积（平米/人） 以旧换新购同样面积的商品房 扩大10平方米 扩大20平方米
济南 18.80 5.27 18.92 22.50
青岛 15.45 6.15 22.69 28.23
淄博 23.30 1.50 5.85 7.48
枣庄 19.67 1.66 6.36 7.87
东营 20.32 1.31 5.32 6.70
烟台 15.73 2.51 10.65 13.87
潍坊 20.21 1.43 6.04 7.98
济宁 20.10 2.00 7.55 9.20
泰安 19.12 2.50 9.68 11.85
威海 18.73 4.48 16.33 19.70
日照 20.73 4.52 15.87 18.53
莱芜 21.92 2.54 9.06 10.77
临沂 23.06 1.73 6.73 8.18
德州 21.78 3.26 12.30 14.73
滨州 19.49 1.02 4.52 5.92
菏泽 19.21 1.68 7.21 8.98
四、结论与建议
1、1998年结束住房实物分配制度之后,房地产业逐步进入市场化运作,但是,原有住房环境和遗留问题,并未有因为房屋分配货币化时代的到来完全消失。山东房地产市场不同时期的发展以及价格形成受多方面因素的影响,包括经济发展,人口数量,国家政策,某一时期的宏观经济调控措施等。总起来讲,房屋价格的上涨并没有过分的超出居民可承受的范围,但对于不同收入群体来讲有着一定的差别。因此,对住房需求的变化要分析其目的性,是用于居住还是用来投资。对高收入户来讲,住房条件已比较好,房价收入比也较低,承受能力较强,其购房的目的更多是投资。建议有关部门在推出相关政策时,对购房自住的居民和投机炒房者区别对待,在贷款比例、利率和交易税费和经济适用房供给比重等方面,应有明显不同的政策或法律约束。
2、房屋空置率可以指示房地产周期从而指示经济周期,房屋空置率的高低说明房地产周期的运行情况,但并不是空房率越低越好,保持适当的房屋空置有利于房地产市场的稳定。目前山东新建商品房市场空置面积下降,空置率下降,说明居民对新建房屋的需求较大,但是始终在警戒区间之内。2004年,山东城镇居民除满足每户有一套住房外,平均每100户还拥有8套其他住房。因此,应大力发展和搞活二手房市场,使空置商品房特别是二手房屋流通起来,减少资源浪费。
3、山东城镇居民具有一定的购房承受能力,并且部分居民对目前房价具有较强的承受能力,地域性和收入的差异性是永远存在的问题。宏观调控政策和措施应充分考虑适用性,从大的方面规范,从小的方面规避,调控适当,不搞一刀切,创造和谐的生活环境,使房屋开发商有动力,使居者有其屋、优其屋。房价高,会造成大多数消费者承受不起,房价低,对于20%的低收入群体而言也望尘莫及,甚至会助长投机行为而损伤大部分群体的利益。房子是不动产,土地是不可再生资源,按照目前的规定其使用权也是70年,所以,国家须将建房规划纳入法制化管理,规范房屋建造,合理利用资源,避免短期行为和有形无形的浪费。房屋建设规划至关重要,要充分考虑城市化进程逐渐加快的前提下,有足够的优质廉价的普通住房专门提供给中低收入群体。在土地资源日趋短缺的情况下,提高住房建造的科技含量,发展高层公寓,是解决大城市和低收入户住房的好办法。 |
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