回顾刚刚过去的2005年，南京房地产市场经历了由“热”到“冰”、再逐渐回暖的一场“蜕变”。与邻近的上海、杭州等城市相比，尽管这场变化来得并不突然，也不显得那么猛烈，但对于开发商以及业内专家来说，仍有足够的理由令他们心有余悸。“封盘”、“降价”、“二手房成交萎缩”……一个个让人记忆深刻的词汇串联起整个2005年的南京房地产市场，而调控仍在继续。

    关键词之一：楼市新政

    去年6月份开始实施的楼市新政令南京楼市为之一震。其实这项政策早在5月份便通过各种渠道陆陆续续放出“风声”。新政规定自6月1日起，市民购买面积超过144平方米的非普通住宅，将征收4%的契税，比过去多出一倍。而个人购房不足2年便转手交易的，还须按其销售取得的售房收入全额征收5.5%的营业税。政策出台后，南京多家开发商惊呼“狼来了”，一场“风暴”席卷房地产市场。为了规避税款，众多市民赶在6月1日零时前完成房产交易，据有关部门统计，5月中下旬南京华侨路房地产交易登记中心的日平均受理量达1100多件，是平日的5倍。而在6月份的前几个交易日，无论是新房买卖还是二手房交易的数量均少得可怜，河西的一些楼盘售楼处里仅有几位保安在值班，售楼小姐都放起了“暑假”，楼市提前进入“寒冬”。时至今日，这项旨在调控楼市的新政已经实施了七个月的时间，基本得到了所预期的效果，房价不再盲目地“飙升”，开发商在给楼盘定价时也更加谨慎，市民在购房时也显得理性了许多。相信随着时间的推移，以及市民可以选择的楼盘量逐渐增多，新政的效果将会愈加明显。

    关键词之二：降价销售

    “降价”在商业领域里并不是一个新鲜词，而对于楼市来说，它的意义却非同寻常。前几年南京楼市出现的“降价风”多半出现在岁末年终时，一些开发商迫于还款的压力，才“羞答答”地扯出降价的“旗帜”，套取现金以度“年关”。而在去年的南京房地产市场上，“降价”已经成为众多开发商所“追捧”的销售良策，且早在7、8月间开始优惠售房。同样以河西为例，在短短的一条嵩山路上，汇集了国内三家知名的大型房地产开发企业。其中中海地产最早喊出了“低价”口号，旗下的塞纳丽舍于5月底开盘时便以比周边楼盘均价每平方米低1000元的价格打响了“头炮”，成为河西楼市的新“标杆”。随后，万科光明城于7月初则推出了“全面家居方案”，客户以原本每平方米6500元的毛坯房价格，竟然可以买到装修房，而万科的装修团队一直以来都较为出色，更与国际家居业巨头百安居联手，让人怦然心动。不甘示弱的万达集团则祭出了“砸景观”的好戏，将原有园林景观推倒重来，而且开盘时也将价格放低，吸引客户的关注。除此之外，江宁、江北的低价房，宁南的超低价，都将“降价”演绎得五彩缤纷。不过城中的房价依然坚挺，距离玄武湖不远处的南京国际广场“御景华府”竟然开出了每平方米5000美元的天价，有人说这是“哗众取宠”，不过业内人士则相信城中土地的稀缺是导致房价提升的重要原因。

    关键词之三：二手“冰冻”

    上文提到开发商纷纷采取降价的方式促销，而在二手房市场则不仅仅是降价那么简单了。由于新政实施的关系，南京二手房市迅速进入了“寒冬”，房产部门的统计显示，整个6月的二手房交易量比5月少了六成。而在随后的几个月，情况同样如此，一些炒房者原本指望将房源尽快出手套现，不过5.5%的营业税却令他们放弃了这一打算，转而将手中房源出租。据南京的我爱我家、中广置业等多家中介公司对新政后二手房市的统计，由售转租的客户量明显增多，7、8月间甚至平均增加了五成左右，到了9月份大专院校开学时，这一比例达到了最高峰，随后便渐渐回落。南京房地产研究中心的数据则表明，2005南京二手房市场出现较大的萎缩，尽管11月有所回暖，但个别中介公司的业务量竟减少了一半左右，生存危机频现。就在人们谈论如何度过这一“冰冻”期时，11月初，来自上海的金丰易居率先宣布退出南京二手房市场。尽管该公司负责人一再表示，退出的原因主要是母公司的发展战略有了新的调整，不过明眼人一看便知，这位“外来的和尚”已经撑不下去了。业内人士回顾这一事件时认为，金丰易居的退出既是偶然，也是必然，二手房市场的低迷让每一家中介公司都度日如年，再加上市场的不规范、偏低的佣金等客观因素，让一些原本寄予厚望的外地中介彻底失望，这也给随后进入南京的21世纪不动产、香港中原以及南京的本土公司敲响了警钟。

    关键词之四：房价走势

    面对纷繁复杂的房地产市场，相信市民最关心的话题便是房价。根据近日南京房产部门的负责人与市民网上对话时透露的数据显示，到2005年12月30日的全市住宅均价为每平方米4410元，比2004年同比涨幅为4.6%，前两年房价飞涨的局面已经有所缓解。记者注意到，尽管新政后南京不少房源都在降价销售，不过从总体上看，南京的房价仍是稳中有升。除去河西等少数几处房市过热期时被高估了房价的区域，其余地区如仙林、江北、城南的房价都较为稳定。对于以投资房产为目的的炒房者来说，现在的南京楼市已经很难赚到“大钱”了，而买房自住正在成为房地产市场的主流。有专家预计，2006年春节前后将是购房者挑房子的较好时机，去除“泡沫”后的房价将还其本来面目，而调控仍然是主旋律。

    南京房管局公布的数据还显示，去年南京住宅的上市量也有所回落，去年南京楼市一共上市960万平方米的住宅，比2004年下降了128万平方米，专家表示这主要是由于新政后市民的购房信心不足，令开发商在开发进度上也有所放缓所致。此外，南京近几年还加快了经济适用房、廉租房以及中低价商品房的建设，每年的上市量均保持在市场的20%左右，达到150万至200万平方米，可以向1.5万户困难家庭提供住房。(文/马祚波)