武汉的王先生半年前就准备把他的一套位于市郊的房产卖掉，但是直到上周，他才与买家成交。两年前，王先生买这套房子的价格是1700元/平米，他标的卖价是3000元/平米。王先生的心理预期并不过分：2003年的四季度武汉商品住宅平均价格为2366.89元/平方米，2005年10月已上升至3432.56元/平方米，不到两年的时间里上涨了45%。

　　但是，“半年来，我光是登分类广告的钱就花了1000多，来谈的人非常多，真正愿意买的人不多。” 王先生说。最终他还是让了一点步，成交后，一套120平米的房子，扣去办证和税费，王先生赚了十多万元。

　　这就是武汉房地产市场的现状：卖家不愿降价，买家持币待购，市场成交量逐月下降而房价不跌。

　　购买意愿降至最低

　　问题在于这种胶着是短暂的休眠还是拐点的开始，是供需关系发生了根本性的改变还是人们的心理价位和实际价位之间的背离造成。最终归结为一个问题——武汉的房价涨还是跌。

　　在武汉最热门的房地产网站亿房网上，“空军”（看空派）似乎占据了优势，支撑他们观点的是：武汉人均可支配收入太低，还要应付教育、医疗、养老等开支，“有钱的主儿已经买了，不会再买；买不起的，在这个价位，反正是买不起了；还有一批有心买房的，看架势不对，还在观望。”

　　这是从需求方面说，从供给方面，武汉市房地产市场信息网（武汉市房地局主办的官方网站）提供的数据显示，包括二手房和写字楼、商铺在内，武汉市场目前待售房屋已增至近9万套，期房方面，虽然开发商有意放慢开发进度，但总不能一直这么憋下去，一批新房必将陆续上市，继续加大供应存量。此外，一批省直、市直单位的房改房进入市场，明年还有2万套经济适用房上市。“按现在一天200多套的销售进度，光现房就够卖两年以上的。”

　　看多派也没有溃不成军——70、80一代已经到谈婚论嫁的年龄了，婚房是硬性需求；老城区每年要改造，拆迁户是硬性需求；外来经济势力和外来务工淘金者要证明自己存在的价值，拿什么证明？买房是硬性需求；先富起来或者完成资本积累的人群有想法要投资是硬性需求；武汉市政府要盘活土地，引导本市房地产经济建设上新台阶是硬性需求等等。

　　双方僵持之中，中国人民银行本月12日公布了四季度城镇储户问卷调查结果，从央行调查的7个大城市看，未来三个月打算购买住房的居民人数占比，武汉较上季降低5.5个百分点，下降幅度位居第一。

　　数据说明了什么？

　　与网上主观推论较多的言论相比，武汉市城市综合开发管理办公室计财处处长杨建华更喜欢用数据说话。他既不同意武汉房价会大跌的“空派”言论，也对武汉房价将成为中部领头羊的鼓吹嗤之以鼻。

　　以2004年的数据为例，在全国19个副省级以上城市中，武汉市人均可支配收入居第14位，武汉市房地产投资排名第11位，商品住宅价格排名第15位。杨据此认为，目前武汉房地产的价格水平和消费水平是相当的。

　　他对武汉市房地产信息网上近9万套可销售房的数字不愿置评，“可销售房并不全都是现房，其中也包括拿到预售许可证但尚未竣工的，也包括二手房、空置房。”杨建华说。但他也认为武汉市统计局本月初公布的全市空置房120万平米的数字“肯定少了”。而且他认为，就武汉每年800多万平米的销售面积来看，100多万平米的空置面积对市场影响不大：“有一定的空置面积是好事，少了，对购房者反而不公平，因为他们选择的余地也小了。”

　　如果细分一下空置房的构成，也似乎可以得出空置面积尚不足为虑的结论。武汉市统计局投资处的张晓勇分析，从空置的类型看，写字楼和住宅空置面积较多而商业门面存量不多。从空置的时间上看，1年以下的有61万平米，1年至3年的有53万平米，3年以上的6万平米，“三年以上的主要集中在几个历史遗留问题的楼盘上。”

　　但有一个现象值得注意，前两年，统计数据显示武汉的空置房呈逐年下降趋势，但2005年8月之后连续数月，武汉房价增幅逐月递减而武汉空置房面积逐月递增，“这是否意味着拐点的出现，还不好判断。”张晓勇说。

　　杨建华则认为，随着“国八条”和宏观调控政策的实施，房地产开发的周期在延长，消费者对房价下降的预期也在增加，空置房当然会增加，但从统计数据来看，武汉房价今年仍然稳中有升，预计全年房价升幅在10%左右，增幅与居民可支配收入增幅也是相当的，总销售面积也将高于去年。杨说：“这证明宏观调控在武汉已收到成效。武汉房地产95%的购买力来自本地，武汉房价将随着人均GDP和可支配收入的增长，同步稳中有升，既不会大涨也不会大跌。”

　　一杯“鸡尾酒”

　　那么是不是所有的房子都将齐步走呢？发生在2005年年底的两宗楼盘销售案给了市场另一个信号。

　　2005年年底，武汉市第一个标准化经济适用房——汇东·汇丰家园，在市场高度期待中登场，1075户符合条件的中低收入者登记购买292套房子，这在房地产僵持期的武汉是一个惊人的供需比例。然而最后的选房结果让人大跌眼镜——近几天来，已经选房、定房的中号者中，已经有100户消费者宣布放弃购买经济适用房。

　　市场人士评论说：“这种人为降低房价的亚商品房，是以牺牲住房的地理位置、小区环境、交通便利、房屋质量、舒适度、满意度等关键因素为代价进行操作。如果站在购房者的角度来分析，这种房屋的性价比是相当低的，低于购房者购买住房所想达到预期的平衡程度。”确实，消费者以2300元的均价购买一个远离城区、生活成本较高而房屋性价比并不高的经济适用房，还不如以相同的价格到老城区买二手房，或者加2-3万元买个小户型新房，放弃不能说不是他们谨慎的选择。

　　同一时间，万科在武汉市中心城区的小户型楼盘“香港路8号”也火爆开盘，5500元/平米的均价，在武汉已属高端，但“开盘当天700多套房子就销售了近500套”，武汉万科营销总监汪能平一再提到的关键词还是“性价比”。他认为武汉房地产僵持期过后将进入一个“产品时代”。此前武汉房地产市场容量很大，但高品质的楼盘不多，在2003年至2005年的快速上涨期中，所有楼盘一起“鸡犬升天”的时代已经一去不复返，不同类别的楼盘将呈现出或涨或跌的分化行情。

　　“这就好比一杯鸡尾酒，今后的武汉房地产市场将是一个分层结构。”武汉市房地局房地产交易互换中心市场流通科科长龙克虎说。从政策层面上看，也是一种鸡尾酒状态，政府将实行“二元三类供给体制”，所谓“二元”，一是市场化的，二是政策引导型的，市场化的商品房、政策扶持型的经济适用房以及针对弱势群体的廉租房三类住房都将充分供给。

　　按照武汉市房产局提出的2006年工作目标，2006年，经济适用房总供应量将达2万套，占全市住房供应总量的比重将达到30%左右，使全市住房价格的年平均涨幅控制在8%以内。而武汉市现在拿到经济房资格证的有8868户家庭，届时经济适用房将出现供大于求的局面。政府也将全面推行最低收入家庭租金补贴保障方式，用廉租房政策缓解1.3万户弱势群体住房困难。

　　而随着和黄、世贸、瑞安、九龙仓等香港地产巨头在武汉的项目陆续动工，武汉明年也将出现一批均价在万元以上的高端楼盘，这对于本文开头提到的王先生来说，又是一个进场的机会，所以他说，他现在卖房实际上是“换仓”。

(责任编辑：王燕)